הזדמנויות נדל"ן

הזדמנויות נדל"ן מאפשרות, במקרים רבים, למקסם תשואה פוטנציאלית בזכות גורמים תלויי זמן, מיקום ועוד. כל הזדמנות השקעה מבטיחה מתבססת על זיהוי מוקדם, כאשר ענף הנדל"ן יותר מענפים אחרים מציע הזדמנויות נדל"ן בשוק שמחד גיסא מצוי בעליה מתמדת – ומאידך גיסא דינמי ומשתנה.

הזדמנויות השקעה בנדל"ן – למה דווקא נדל"ן?

בטרם נחפש אחר הכלים שיסייעו בזיהוי הזדמנויות נדל"ן להשקעה, חשוב להבין מה הופך את שוק הנדל"ן בישראל ובעולם לאפיק ההשקעה הפופולרי והבטוח ביותר, על אף האתגרים הייחודיים לו והדינמיות הרבה המיוחסת לענף.

למעשה, למרות שהשנה האחרונה הציגה עליה בת 18% במחירי הנכסים בשוק, התשואה הישירה בגין השקעה בנדל"ן נמוכה מן הצמיחה האמורה, משמע לא כל השקעה בנדל"ן היא בהכרח הבטחה לתשואה.

שוק הנדל"ן אמנם בטוח יותר, לכאורה, מכל אפיק השקעה אחר ויחד עם זאת – הנתונים המפורסמים מתייחסים לממוצע, אך אינם לוקחים בחשבון עלויות מימון, עלויות תחזוקה חריגות של נכסים, אזורים המאופיינים בביקוש נמוך ופרמטרים חשובים נוספים.

ביקוש והיצע בכלכלה בכלל ובנדל"ן בפרט

נכסי נדל"ן, בדומה לכל מוצר אחר בשוק, החל ממוצרי מזון, חשמל ואלקטרוניקה, תיירות ונופש ומוצרי צריכה – מושפעים השפעה ישירה מן הפער הקיים בין הביקוש וההיצע בשוק. ניתן לראות כי בעקבות מלחמת אוקראינה רוסיה קיימת ירידה בהיצע של מוצרי מזון רבים דוגמת קמח, המיוצרים בהיקפים גבוהים במדינות הללו. כתוצאה מכך חלה עליה ביוקר המחיה ובאופן ישיר במוצרים המתבססים על חומר הגלם קמח, שחסר בימים אלו בעולם כולו.

לעומת הקמח שניתן באמצעים מסוימים להילחם בהיצע הנמוך באמצעות הגברת הגידול באזורים אחרים – מה שייקח זמן – ויצירת חלופות זמינות, חומר הגלם עליו מתבסס שוק הנדל"ן הוא קרקעות המהווים "מוצר" שלא ניתן לייצר, לייבא, או להציג חלופות עבורו.

למעשה, כמות הקרקעות המוגבלת הקיימת, היא זו שתשרת את האנושות כולה, כאשר ממשלות יוכלו לקבל החלטות הנוגעות לניתוב וחלוקה מחדש של הקרקעות על פי צורך, אולם לא להגדיל את הכמות. מחסור בחומר הגלם, לצד עליה תמידית במפקד האוכלוסין כמו גם תרבות מגורים, מביאה לפער הולך וגדל בין הביקוש להיצע, מה שמשמר את העלייה הקבועה במחירי הנכסים.

על פי הניתוח האמור, ניתן לטעות ולחשוב כי כל השקעה בנדל"ן באשר היא תביא לצמיחה בשווי הנכס ולתשואה גבוהה, אלא שדווקא כאן הידע וההבנה משחקים תפקיד בהימנעות מסיכונים מיותרים ובאיתור הזדמנויות להשקעות בנדל"ן, בעלי פוטנציאל תשואה גבוה יותר.

מהן הזדמנויות השקעה אטרקטיביות?

השקעות אטרקטיביות מתבססות על עיקרון הקניה בזול לעומת המכירה ביוקר. הפער המצוי בין מחיר הקניה למחיר המכירה, בהפחתת הוצאות (מיסוי, מימון) היא התשואה המתקבלת מן העסקה. התשואה הממוצעת על השקעות נדל"ן בישראל עומדת על 3.5% בממוצע, כאשר ניתן למצוא פערים גדולים בין השקעות אטרקטיביות שהולידו אף10% תשואה, להשקעות כושלות שלעתים לאחר מיסוי, מימון והוצאות אחרות, הותירו את המשקיע במאזן תשואה שלילי. חשוב לזכור כי השקעות נדל"ן ללא צורך במימון חיצוני יולידו בהכרח תשואות גבוהות יותר, שאינן מגיעות אל הבנקים בשל הריביות הגבוהות בסופו של דבר.

הזדמנויות השקעה אטרקטיביות הם נכסים המוצעים למכירה במחיר נמוך מסיבה כלשהי, תוך תחזיות לעליה במחיר הנכס מסיבות מוכחות, בין אם באמצעות השבחה והשקעה נוספת ובין אם לאו.

על השאלה איפה כדאי לחפש הזדמנויות נדל"ן, לא נוכל לענות בשמות פרויקטים וכתובת, כי אם באמצעות מערך של כלים לזיהוי תנודות עתידיות בשוק.

הזדמנויות נדל"ן בארץ – דוגמאות

חיפוש אחר השקעות נדלן בישראל יהיה קל יותר, ותוך ניצול מגוון כלים לניתוח המידע אשר עשוי להשפיע על מחירי הדירות. בין האפשרויות:

✔️ רכישת דירה להשקעה בפריפריה מתפתחת – דירות בפריפריה לרוב יימכרו במחיר נמוך יותר מנכסים זהים במטרופולין העירוני המרכזי. במידה ולא צפוי כל שינוי מהותי בעיר או ביישוב, ניתן יהיה לצפות לעליה מתונה במחירי הנכסים בפריפריה, מה שיגביל את פוטנציאל התשואה. יחד עם זאת, קידום של אלמנטים המשפיעים על התחבורה, הנגישות, החינוך וההשכלה והתעסוקה – עשויים לאותת על הזדמנויות השקעה בדירות שמחירן צפוי לעלות.

גורמים אשר עשויים לאותת על עליית מחירי הדירות בעיר:

מלבד איתור הזדמנויות נדלן על פי צפי ותחזית לשינויים בעיר וביישוב המיועד, ניתן לחתור לתשואה גם באמצעות הזדמנויות נדל"ן בסכומים קטנים מסיבות נוספות:

✔️ הזדמנויות נדל"ן מכונס נכסים – נכסים אשר עומדים למכירה על ידי כונס נכסים הם נכסים אשר הופקעו מידי בעליהם בשל אי עמידה בתשלום חובותיה בנסיבות כאלה ואחרות, כאשר המדינה היא זו שלמעשה מוכרת את הנכס לטובת השבת הכסף לנושי החייב. כונס הנכסים הוא עורך דין ממונה מטעם הכונס הרשמי

– מדינת ישראל, כאשר הנכסים מפורסמים באמצעי תקשורת מקומיים ובאתר הכונס. הליך הרכישה מתבצע באמצעות מכרז, כאשר הכונס קובע סכום מינימלי – שלרוב נמוך מערך שמאות הנכס – והמציעים רשאים להוסיף עליו בהצעתם, בתקווה לזכות בזכות לרכוש את הנכס במחיר אטרקטיבי. מדובר בשיטה הדורשת יותר מעורבות, בירוקרטיה ויוזמה של המשקיע, אולם מדובר בהזדמנות השקעה בעלת פוטנציאל תשואה מבטיח במיוחד.

✔️ הזדמנויות השקעה בקרקעות – השקעה בקרקעות ללא נכס בנוי עשויה להביא לתשואה בת עשרות ומאות אחוזים, אולם טומנת בחובה גם סיכונים. קרקעות המוצעות למכירה במחיר נמוך הן קרקעות אשר אינן מאושרות לבניה – קרקעות לא מופשרות. קרקע כזאת עשויה לעמוד כאבן שאין לה הופכין, וללא הפשרה וקבלה של זכויות בניה לא תניב רווח משכירות ואין לחזות את ערכה המשוער. יחד עם זאת, השקעה בקרקע המצויה בתהליך הפשרה תוך פוטנציאל גבוה למימוש – תהווה מציאת הזדמנות נדלן להשקעה בסכום נמוך וחתירה לתשואה גבוהה במיוחד. השקעה בקרקע מומלץ לבצע תוך עדכנות מקצועית מלאה, בחירה בקרקעות המצויות תחת תקן השמאות 22 הבוחן את פוטנציאל ההפשרה ומספק שקיפות מלאה למשקיע.

השקעות נדלן בחו"ל

אמנות מס והקלות בירוקרטיות בין מדינות אירופה, ארה"ב וישראל מאפשרות כיום למשקע הישראלי לצאת מן הגבולות הגאוגרפיים של מדינת ישראל, ולאתר הזדמנויות נדל"ן בחו"ל. במדינות מבוקשות רבות באירופה ניתן למצוא דירות אטרקטיביות באזורי ביקוש, תוך פער עצום בין מחיר רכישת הנכס הנמוך, לעלויות שכירות גבוהות ולא מפוקחות שמאפשרות יצירה של נדל"ן מניב ותשואות גבוהות.

לעומת זאת בארה"ב ניתן להשתלב בשיטת ההשקעות המובילה המציעה הזדמנויות נדל"ן קטנות בפרויקטים מסוג מולטי פמילי – פרויקטים הכוללים עשרות יחידות דיור להשכרה ומנוהלות על ידי חברה, כאשר המשקיע יכול להשתלב בסכומי השקעה קטנים, לצמצם סיכונים בשל ריבוי הנכסים, ולזכות לתשואה ביחס להיקף ההשקעה.

הזדמנויות נדל"ן בסכום גבוה

בעוד שמרבית המשקיעים מחפשים אחר השקעות נדל"ן בסכומים נמוכים, המשקיעים בעלי ההון המשמעותי יכוונו דווקא להשקעות משמעותיות יותר, בסכומי עתק – מה שיאפשר להם מגוון רחב של הזדמנויות. שוק דירות ונכסי היוקרה בישראל הוא שוק הפועל בוואקום מצומצם, ויחד עם זאת תחת חוקים משלו ואוכלוסייה שאינה מושפעת ממיתון, עליית הריבית וזוטות אחרות.

בשוק זה ניתן למצוא לא אחת מכירה של נכסי יוקרה במחיר אשר נמוך מן המחיר הריאלי, בשל צורך בנזילות או מסיבות אחרות, והיכולת להשקיע תוליד בהכרח תשואות גבוהות.