השקעות נדל"ן באיטליה הפכו לפופולריות במיוחד בזכות מספר רב של יתרונות אותם הן מספקות.

בעידן של עולם גלובלי, נגישות למידע ואמנות מס בינלאומיות, המשקיע הישראלי אינו שם לעצמו תקרת זכוכית, ומחפש ללא הרף אחר יעד ההשקעה הבא. ישנן סיבות רבות שהפכו את איטליה לאחת ממדינות אירופה המבוקשות ביותר, עבור משקיעי נדל"ן זרים בכלל וישראלים בפרט.

בשורות הבאות נציג סקירה על שוק הנדל"ן האיטלקי, יתרונות וחסרונות של השקעה באיטליה, היבטי מיסוי ועוד. שנתחיל? קדימה.

 

השקעות נדל
השקעות נדל"ן באיטליה – המדריך המלא למשקיע החכם

 

 

השקעה בנדלן באיטליה – מדוע כדאי להשקיע בארץ המגף

איטליה, המכונה גם ארץ המגף בשל תצורת המגף הייחודית על גבי מפות אירופה והעולם, היא אחת המדינות המסקרנות בעולם. לצד תרבות ומסורת עתיקת יומין, מרחבי אומנות בינלאומיים, מטבח וקולינריה שמשפיעים על העולם כולו, קיימת בה גם הייחודיות שבהקמת מדינה בתוך מדינה – מדינת הוותיקן אשר מהווה אוטונומיה עצמאית בלב איטליה ותיירות בינלאומית ענפה.

מה שהופך את איטליה למדינה מסקרנת כמו גם למבוקשת על ידי משקיעים זרים המחפשים להשקיע בנדל"ן אירופאי, הוא בעיקר כלכלה יציבה במיוחד, שנולדה והתחזקה בשנים שלאחר משבר הסאב פריים אותו חוותה איטליה בעוצמה, צמיחה כלכלית מדינית עקבית למדי, יוקר מחיה, זאת לצד מחירי נדלן באיטליה שמאפשרים רכישת נכסים בתנאים אטרקטיביים ותוך פוטנציאל לנדל"ן מניב ולתשואה גבוהה.

מה שמחזק את כלכלת איטליה ומהווה כוח מניע לצמיחה שלה היא התיירות הפורחת. איטליה מהווה את המדינה החמישית בעולם במדד התיירות ומארחת מדי שנה כ-55 מיליון תיירים מרחבי העולם כולו. לצד התיירות אשר מכניסה הון רב למדינה ומחזקת את כלכלתה, גם התעשייה המתפתחת באיטליה אחראית לפריחה, כאשר איטליה היא אחת משבע המדינות החברות בארגון המדינות המתועשות המכונה גם G7.

 

מחירי הנדל"ן הנמוכים באיטליה – ממה הם נובעים?

מחירי הנדל"ן הנמוכים יחסית באיטליה נובעים ממספר סיבות:

#1) קושי בנטילת משכנתאות – הבנק האירופי המרכזי מעמיד תנאים קשוחים למדי למתן משכנתאות לרוכשים המקומיים, במטרה לצמצם את רמת הסיכון של הבנק, מה שמקשה על המקומיים רכישת דירה באיטליה, ומייצר היצע דירות פנויות הנמכרות במחירים נמוכים ממחירי השוק.

#2) ריביות גבוהות – לצד הקושי בקבלת משכנתא הריבית על משכנתאות באיטליה נחשבת ליקרה, עומדת בממוצע על 4.47% ריבית לעומת 3.18% הנהוגים בממוצע ביבשת אירופה כולה.

#3) משבר הקורונה – לאחר מספר שנים של צמיחה כלכלית ועלייה במירי הנדל"ן, משבר הקורונה אותו חוותה איטליה בצורה קשה הביא לעליית אחוזי האבטלה וקושי של המקומיים לעמוד בהחזרי התשלומים, מה שהביא למכירה של דירות רבות ולהורדת מחירים.

חשוב להבין כי המחירים הנמוכים יחסית של נכסים למכירה באיטליה הם בבחינת עניין זמני, וכבר כעת ניכרת עליה מתונה אך קבועה במחירי הנכסים, ושוק הנדל"ן המקומי מאותת הזדמנות אחרונה להשקעה בטרם הגעת השוק לביקושי שיא שישפיעו על מחירי הדירות.

 

נדל"ן באיטליה – סוגי השקעה פופולריים

גם במדינה בה הביקוש עולה והצמיחה ניכרת כאיטליה, השקעת נדל"ן אינה מוצר מדף, כי אם השקעה הדורשת תכנון, היכרות עם המחוזות השונים והמאפיינים שלהם, פוטנציאל התשואה וההחלטה על סוג ההשקעה.

לפני שנבחן אזורי השקעה פוטנציאליים באיטליה, חשוב להבין מהו אפיק ההשקעה המתאים ביותר למשקיע. בין אפיקי ההשקעה הפופולריים עבור המשקיעים הזרים בנדל"ן האיטלקי:

✔️ נדל"ן מניב – דירה להשכרה ארוכת טווח – רכישת נכס נדל"ן אשר מיועד למגורים, ויעמוד להשכרה ארוכת טווח עבור האוכלוסייה המקומית. דירות למכירה באיטליה למטרת השכרה למקומיים והפיכתן לנכס מניב מצריכה היכרות עם אזורי המגורים, הרובעים השונים ויתרונותיהם, פוטנציאל השכירות והביקוש ואפשרויות ניהול הנכס.

✔️ נדל"ן מניב – השכרה קצרת מועד – דירות להשקעה באיטליה אשר מיועדות להשכרה קצרת מועד עבור תיירים. השכרה קצרת מועד היא השכרה לרוב לתיירים, ויכולה לנוע בין השכרה לימים אחדים להשכרה למספר שבועות, בהתאם לאזור ולאופי התיירות במקום. השקעות נדלן באיטליה לצרכי AIRBNB הן נפוצות במיוחד, כאשר עלויות השהייה עבור תיירים באיטליה נחשבות גבוהות במיוחד בתקופות השיא של התיירות.

נכסים מסוג זה יש לבחור בקפידה, לזהות אזורי ביקוש לתיירים ומיקומים אסטרטגיים, לא אחת תידרש השקעה בדירה במטרה להפוך אותה לאטרקטיבית לתיירים, ובאזורי החוף קיימת נהירת משקיעים אל בתים למכירה באיטליה ליד הים, המבוקשים במיוחד על ידי התיירים הזרים.

✔️ השקעות נדל"ן איטליה לצרכי אקזיט – השקעות בעלת אופי מהיר הכוללות מעורבות גבוהה של המשקיע בחיפוש ואיתור אחר נכסים במחירים נמוכים באון משמעותי משווי השוק, בשל איכות ירודה וצורך בהשקעה. שיפוץ הנכס והשבחתו בזמן קצר לצורך מכירה מהירה בתשואה גבוהה. מדובר בעסקאות הדורשות פעולות אקטיביות, נוכחות פיזית והשקעה כספית, אולם פוטנציאל הרווח שלהן הוא גבוה ועסקאות אלו אכן מאופיינות בתשואה מהירה יחסית ביחס לשוק הנדל"ן.

✔️ נכס להשקעה באיטליה לצורך מניב ולתשואה עתידית – עסקאות נדל"ן אלו למעשה מהוות את עיקר עסקאות הנדל"ן, כאשר המשקיע רוכש דירה או נכס אחר באיטליה, מעמיד אותו להשכרה קצרה או ארוכת טווח למשך מספר שנים מוגדר, בסיומן הנכס יוצע מכירה בהתאם לתנאי השוק ותוך חתירה לתשואה גבוהה ככל הניתן.

 

השקעות נדל"ן באיטליה – איפה להשקיע?

אלו הן שלוש הערים הפופולריות ביותר להשקעות נדל"ן באיטליה:

מיקום הנכס באיטליההיתרונות שבהשקעה בנדל"ן באיטליה בעיר זו
מילאנומילאנו היא בירת אופנה מובילה ועיר תיירות מהבולטות באיטליה ובעולם בכלל, לכן היא מהווה מוקד למשקיעים. ככל שהנכס המיועד יותר להשקעה קרוב למטרופולין העירוני ולמרכז – מחירו יהיה גבוה יותר, אולם בהתאם גם הביקוש אליו על ידי התיירים. חשוב להיזהר מאזורים מרוחקים בעלי מצוקת נגישות למרכז, שעשויים להימכר במחירים אטרקטיביים יותר, אולם כפי הנראה התיירים ידירו רגליהם מאלו.
רומארומא היא עיר הבירה של איטליה, מוקד תיירות, מסחר, אטרקציות ויעד למקומיים. השקעה ברומא תבטיח כמעט בוודאות נדל"ן מניב אטרקטיבי – וככל שעלויות הנדל"ן בעולם נוסקות, רומא תהיה בין הערים היקרות והאטרקטיביות. מבין אפיקי ההשקעה מומלץ לבחור ברומא בנכסי נדל"ן מניב ועסקאות משלבות בין נדל"ן מניב ותשואה, למיצוי אופטימלי של פוטנציאל ההשקעה.
נאפוליהעיר נאפולי היא יעד ההשקעות המוביל למשקיעים המחפשים אחר רכישת נדלן בדרום איטליה, הזוכים לעיר שמשלבת בין עיר נמל, תעשייה, תיירות ואוכלוסייה מקומית המונה כמיליון תושבים. ממשלת איטליה בתמיכת האיחוד האירופי מעודדים את קידום ופיתוח הערים בדרום איטליה, שהוזנחו בעבר, באמצעות תקציבי ענק ותכניות פיתוח, שמשקפות עליה עתידית של מחירי הנכסים בדרום איטליה בכלל ובעיר נאפולי בפרט.

כפי שהוזכר, בחירת מיקום הנכס מחייבת חשיבה והתאמה למטרת ההשקעה והייעוד של הנכס, לצורך מיצוי פוטנציאל התשואה שלו. 

 

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר

 

איך לקנות בית באיטליה – דברים שחשוב לדעת

השקעה בנדל"ן בחו"ל בכלל מומלץ לבצע בליווי של מומחים, כאשר ניתן למצוא לא מעט חברות ישראליות המתמחות בניהול עסקאות נדל"ן באיטליה, החל מאיתור הנכס, ליווי תהליך המכירה וניהול נכסים.

בין הדברים שיש להביא בחשבון בתכנון העסקה:

#1) לאיזו תשואה ניתן לצפות מהשקעות נדל"ן באיטליה – השקעה בנדל"ן מיועדת בסופו של יום להוליד תשואה. התשואה הממוצעת המדווחת באיטליה על השקעות נדל"ן עומדת על 8%-5% בממוצע, תשואה גבוהה מן התשואה הממוצעת על השקעות נדל"ן בישראל. הממוצע מתייחס לתשואה שנתית כאשר משקיעים הצפויים להחזיק בנכס מספר שנים ולהניב ממנו הכנסה נוספת, צפויים לתשואה יפה ומשמעותית אף יותר.

#2) מיסוי נדל"ן באיטליה – גובה מס רכישה באיטליה עומד על בין 4%-22% . חשוב לציין כי המס המקסימלי חל על בתי יוקרה בלבד וכי המס הממוצע עומד על 4%-10%. מלבד מס הרכישה קיים מיסוי על הכנסות משכירות, הנע בין מדרגות מס הכנסה השנתיות הנהוגות במדינה למס שטוח-קבוע בסך 21%.

איטליה חתומה על אמנת מס בינלאומית לצד ישראל, מה שמאפשר תשלום בגין ההכנסות עבור מדינת איטליה בלבד, והימנעות מכפל מס מכורח חוק מ הכנסה הישראלי החל גם על הכנסות שמקורן בחו"ל.

#3) רכישת נכס באיטליה אשרת שהייה – רכישת נכס נדל"ן באיטליה עבור משקיעים זרים טומנת בחובה יתרון בולט: אשרת שהיה בת שנתיים ימים, הניתנת לחידוש על פי צורך, וקרויה גם וויזת משקיעים לאיטליה. אשרת הכניסה והשהיה תאפשר ניהול של הנכס והגעה אליו על פי צורך, במדינה הרחוקה בסך הכל במרחק שלוש וחצי שעות טיסה מישראל. עם זאת, הרכישה והבעלות על הנכס אינה מזכה בשום תצורה באזרחות איטלקית.