השקעה בנדל"ן בגיאורגיה – המדריך למשקיע הישראלי

רכישת נדל"ן בגיאורגיה לצרכי השקעה הפכה לטרנד החם הבא בעולם ההשקעות. משקיעים ישראלים רבים שמחפשים אלטרנטיבה לשוק הישראלי היקר (והמתייקר) נוהרים לאחרונה לשוק הנדלן במדינות מזרח אירופה. גיאורגיה נתפסת כאחד מיעדי ההשקעה המומלצים באזור זה של העולם.

גיאורגיה הינה מדינה צעירה וקטנה בת 4.5 מיליון תושבים, שמצויה על קו התפר שבין יבשת אסיה לאירופה. מבחינה דמוגרפית, יותר ממחצית מאוכלוסיית המדינה נמצאת בערים הגדולות, בעיקר הבירה טביליסי, עיר הנמל בטומי ועיירת הנופש כותאסי.

מרגע שהתנתקה מברית המועצות לשעבר, גאורגיה נהנית ממגמת פיתוח, שגשוג ופריחה בכל התחומים, לרבות בתחום הנדל"ן.

אבל למה מומלץ להשקיע בגיאורגיה? כמה עולה נדל"ן למכירה בגיאורגיה? ואיפה כדאי להשקיע בגאורגיה ב-2021? המדריך הבא יספק את כל התשובות לכל מה שרציתם לשאול ולא העזתם על השקעות נדלן בגיאורגיה.

השקעות נדלן בגאורגיה
השקעות נדל"ן בגאורגיה: מחיר, יעדים חמים, מיסוי ועוד

שוק הנדל"ן בגיאורגיה – מה חשוב לדעת?

לגיאורגיה היסטוריה סוערת ומלאת תהפוכות. המדינה קיבלה את עצמאותה בשנת 1991 לאחר נפילת ברית המועצות. בשנותיה הראשונות, גיאורגיה סבלה ממשברים פנימיים וחיצוניים, כולל עימות מתמשך עם רוסיה.

בשנת 2008, עם שוך הקרבות, המדינה החלה להתייצב ולהשתקם בהדרגה. כלכלת גיאורגיה נחשבת כיום ליציבה ומתפתחת, עם מגמת צמיחה מתמשכת ועקבית בשיעור של כ-5% בממוצע בשנה.

כחלק משיקום כלכלת המדינה, הממשלה הגיאורגית הובילה מדיניות ליברלית שמטרתה לעודד משקיעי חוץ פרטיים ועסקיים. אפיק מרכזי נוסף שננקט לצורך שיקום המדינה הוא עידוד התיירות למדינה.

תהליכים אלו הביאו למהפכה של ממש בשוק הנדל"ן הגיאורגי, שכמו כלכלת המדינה מתפתח אף הוא בקצב מרשים עם שיעורי צמיחה משמעותיים. המדינה חווה תנופת פיתוח ובנייה, שהיא גם הסיבה וגם התוצאה של משיכת משקיעים זרים בעידוד הממשלה.

מגמת מחירי הנדלן בגיאורגיה בשנים האחרונות הדהימה את העולם, עם עליית מחירים של יותר מ-12% בממוצע. על פי התחזיות, מגמת התייקרות הנכסים במדינה צפויה רק לעלות בעתיד.

יתרונות ברכישת נדל"ן להשקעה בגאורגיה

פוטנציאל ההשקעה מרכישת נדל"ן בגיאורגיה הוא אדיר, וזאת מכמה סיבות.

✔️ מגמה כלכלית חיובית – מדובר כאמור במדינה מתפתחת שחווה תנופה כלכלית ומציגה נתונים מאקרו-כלכליים מרשימים ביותר. אם בעבר גיאורגיה נחשבה ליעד השקעה מורכב בשל המצב הגיאו-פוליטי, כיום מדובר במדינה יציבה שהפכה לכוכבת בשמי עולם ההשקעות.

✔️ יעד תיירותי עולמי –  עם התייצבות המצב הפוליטי והכלכלי במדינה, גיאורגיה הפכה בשנים האחרונות ליעד תיירותי נחשק. מדי שנה פוקדים את המדינה תיירים ומבקרים רבים שבאים ליהנות מאתרי המורשת ההיסטוריים המסקרנים, המטבח המקומי והסצנה הקולינרית הייחודית, וכמובן הטבע עוצר הנשימה והנופים המרהיבים.

העובדה שמדובר ביעד תיירותי לוהט ומבוקש הופך את הנדל"ן המסחרי במדינה (קרי: בתי מלון, דירות נופש ומתקנים תיירותיים אחרים) להזדמנות השקעה מסקרנת.

✔️ מדיניות המס במדינה – יתרון שלישי שהוא פועל יוצא של מגמת הפיתוח הכללית ששוררת במדינה, מדיניות ההשקעה והמיסוי בגאורגיה היא ידידותית ביותר ביחס למדינות אחרות. רוכשי נכסים להשקעה בגיאורגיה נהנים ממדיניות מיטיבה שהופכת את ההשקעה לעניין קל, פשוט ונוח יחסית, עם מינימום התערבות ממשלתית, רגולציה נוקשה, חסמים ביורוקרטיים מעיקים או מסים גבוהים.

✔️ יחס הון – תשואה –  היתרון הבולט ביותר בהשקעה בנדל"ן בגיאורגיה הוא כמובן עלות ההשקעה הנמוכה ביחס לתשואה הגבוהה. מחירי הנכסים במדינה נותרו זולים על אף מגמת ההתפתחות הכללית, כך שניתן לרכוש נכס או מספר נכסים מניבים בגיאורגיה במחיר זול בהרבה מדירה ממוצעת בישראל.

בהכללה, עלות רכישת נכס נדלן בגיאורגיה זולה פי 4 מהעסקה המקבילה בארץ. ניתן לרכוש דירת מגורים חדשה או משופצת בסטנדרט גבוה בכמה עשרות אלפי דולרים בלבד.

פוטנציאל התשואה מהשקעה בנדל"ן בגיאורגיה נחשב לגבוה ביותר ביחס למדינות אחרות בחו"ל, ובטח ובטח שגם ביחס לישראל.

אם התשואה הממוצעת מנדל"ן למגורים בארץ היא בין 3%-4%, התשואה האפשרית הצפויה מנדל"ן בגיאורגיה מתחילה מ-6% ועשויה לטפס לשיעורים אסטרונומיים של 12%-10%.

 

כיצד השפיעה הקורונה על שוק הנדל"ן בגיאורגיה?

מגפת הקורונה גרמה למשבר עולמי ברוב רובם של שווקי הנדל"ן, כולל בגיאורגיה. עם זאת, שוק הנדל"ן במדינה התאושש במהירות ומעל למצופה.

אמנם בתחילת המשבר בשנת 2020, חלה ירידה בשיעורי הביקוש לנכסים ובהתחלות פרוייקטי בנייה במדינה. אך בדיעבד מדובר היה בירידה זמנית בלבד.

כיום, לא רק ששיעור הצמיחה והביקוש חזרו לעצמם, אלא הם גדלו בשיעורים ניכרים אף יותר מאלו ששררו בתקופה שלפני פרוץ המשבר.

 

מה צריך לדעת על מדיניות המיסוי על השקעות נדל"ן בגיאורגיה?

מדיניות המס על נכסי נדלן בגיאורגיה כוללת המרכיבים הבאים:

#1 מס רכישה – משולם במעמד הרכישה ועומד על שיעור מזערי שנקבע על פי מדרגות. עבור עסקאות בשווי פחות מ-35 אלף יורו, שיעור המס עומד על בין 0.05% ל-0.2%. לעסקאות בשווי שגדול מסכום זה, שיעור המס שנקבע הוא בין 0.1% ל-0.8%.

#2 מס על רווחי הון – עומד על כ-5% בלבד במקרה ועברו שנתיים מרגע מכירת הנכס. אם טרם עברו שנתיים, המשקיע פטור מתשלום המס באופן מלא.

#3 מס הכנסה – עומד על 20% משווי התקבולים משכר הדירה.

 

איפה כדאי להשקיע בנדלן בגיאורגיה ב-2021?

יעדי ההשקעה המומלצים בגיאורגיה הן ה'שלישייה המנצחת': טביליסי, בטומי וכותאיסי. אבל למה כדאי להשקיע דווקא בערים הללו? התשובה לכך היא פשוטה: כאמור מרבית תושבי המדינה חיים בערים הגדולות, שבהם נמצאים מרבית מוקדי התעסוקה, אזורי המסחר והתעשייה, וכמובן גם התיירות.

מדובר בערים שנהנות משיעורי הצמיחה הגבוהים ביותר במדינה. לכן סביר להניח שיהיה קל יותר להשכיר או למכור נכס להשקעה באחת מהערים הללו מאשר באזורים המפותחים פחות של המדינה.

להלן קצת מידע על יעדי ההשקעה המומלצים בגיאורגיה לשנת 2021:

✔️ טביליסי

טביליסי היא בירתה של גיאורגיה והעיר הגדולה ביותר במדינה. אוכלוסיית העיר מהווה לא פחות משליש מהאוכלוסייה הכללית במדינה. כיאה לעיר בירה, טביליסי מהווה את לב לבה הפוליטי, הכלכלי, המסחרי, התעשייתי והתרבותי.

המדינה מהווה מוקד משיכה עבור תיירים רבים, ולמעשה מרבית הנכנסים למדינה עוברים בעיר ושוהים בה לפחות כמה ימים. רכישת נדל"ן בעיר טביליסי עשוי להוות עסקה מניבה במיוחד. מדובר ביעד הכמעט מובן מאליו עבור משקיעי נדל"ן שמחפשים נכס מניב בגיאורגיה.

✔️ כותאיסי

העיר כותאיסי, השנייה בגודלה בגיאורגיה, ממוקמת בצדה המערבי של המדינה ומונה יותר מ-21 אלף תושבים. כותאסי נודעת בטופוגרפיה הייחודית, הכוללים את הנוף הררי המרשים של הרי הקווקז מחד, ונוף ירוק ומלבב מאזור נהר הריוני מאידך.

כמוקד תיירותי מרכזי וכעיר שמאופיינת במגמת ההגירה החיובית ומגמת צמיחה כלכלית, מדובר ביעד השקעה אטרקטיבי ביותר.

✔️ בטומי

בטומי, השלישית בגודלה במדינה, היא עיר נמל מתפתחת שמונה יותר מ-150 אלף תושבים. מדובר באחד ממוקדי הכלכלה והתיירות של גיאורגיה, ואחת מהערים עם שיעורי הצמיחה הגבוהים ביותר.

מיקום המדינה, בסמוך לחופים הנהדרים של הים השחור, הופכים אותה ליעד תיירותי מבוקש שמושך אליו מדי שנה מבקרים רבים. פוטנציאל התשואה מההשקעה בנדלן בבטומי רב הולך ועולה עם הזמן הודות לתנופת הפיתוח והבנייה.

 

טווחי המחירים הממוצעים לנכסים בגאורגיה:

מחירי נכסים בטביליסי לפי עירמחיר לדירת מגורים ממוצעת
עלות נכס בטביליסי75,000 – 65,000 $
כמה עולה קניית נדלן בכותאיסי60,000 – 40,000 $
מחיר דירה להשקעה בבטומי שבגיאורגיה60,000 – 40,000 $

 

קניית נכסים בגיאורגיה
השקעה בגאורגיה – סטיקר

אולי יעניין אתכם גם: השקעות נדל"ן באירופה – המדריך

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר