מזה כעשור השקעות נדל"ן באנגליה מסקרנות ומושכות את המשקיעים הזרים מישראל ומן העולם בכלל, אולם רק בשנים האחרונות, ובייחוד לאחר שנת ההתאוששות העולמית ממגפת הקורונה, הפכה הסקרנות האמורה לנהירה של ממש.
לאחר למעלה מעשר שנים בהן כלכלת מדינות אירופה נמדדה ביחס לעמידתן והתאוששותן ממשבר הסאב פריים בשנת 2008, משבר הקורונה שינה את התמונה ויצר מדד חדש לבחינת הצמיחה הכלכלית, שיקום התעסוקה והשבת התיירים, פרמטרים שקרסו אל מול המשבר הבריאותי והכלכלי שהחל בתחילת 2020.
האם כדאי להשקיע בנדל"ן באנגליה? בשורות הבאות נציג בפניכם יתרונות וחסרונות, התייחסות להיבטי מיסוי וניתוח פרמטרים נוספים שחשוב לבדוק לפני השקעה במדינה. בואו נצא לדרך.
תוכן עניינים
כדאיות ההשקעה באנגליה, בדומה להשקעות נדלן במספר מצומצם של מדינות נוספות, מתבססת על מספר יתרונות בולטים:
✔️ עלות השקעה באנגליה – מחירי הנדל"ן באנגליה דוהרים כלפי מעלה מזה כשנה, והערכות מומחים שאלה טרם הגיעו לשיאם.
✔️ נתוני התיירות הענפה – שיוצרים ביקוש גבוה לנכסים בשכירות קצרת מועד ומבטיחים תשואה מניבה והכנסה פאסיבית. ניכר כי בית המלוכה הבריטי מייצר לא רק כותרות בצהובונים וסדרות בנטפליקס, אלא מביא את התיירים למדינה הלכה למעשה.
✔️ אקדמיה – אנגליה מהווה את ביתן של למעלה ממאה אוניברסיטאות ומוסדות אקדמיה, בחלקם מן המובילים באירופה ובעולם. מוסדות אלו מושכים סטודנטים מכל העולם ויוצרים אוכלוסייה רחבה, הזקוקה לפתרונות מגורים לתקופות הנעות בין שנתיים לחמש שנים. ניתן למצוא לא מעט דירות להשקעה באנגליה בפרויקטים המוקמים בסביבת האוניברסיטאות ובמטרה ליצור סביבת מגורים לסטודנטים.
✔️ תזמון – בשנה האחרונה המטבע האנגלי הפאונד נחלש באופן משמעותי אל מול השקל הישראלי, מה שמאפשר רכישת נכסים שמחירם נקבע בליש"ט – בהרבה פחות שקלים.
השקעה בנדל"ן באנגליה – ניתוח פוטנציאל תשואה וסיכונים
השקעה נבונה מתבססת על קניה במחיר נמוך ומכירה במחיר גבוה, כאשר הדלתא בין השניים יוצרת את התשואה מן ההשקעה. השקעות נדל"ן ובכללן השקעות בנדל"ן בחו"ל מוסיפות על העיקרון האמור גם אפשרות ליצירת הכנסה קבועה בזמן האחזקה בנכס, מה שיוצר תשואה מניבה.
המודל האמור מעלה את השאלה: כיצד נדע מהי תשואה פוטנציאלית מנכס באנגליה כאשר אנו עומדים אל מול מחיר הנכס בעת הקניה – והעתיד לוט בערפל. התשובה לשאלה טמונה במודל הכלכלי הבסיסי והעתיק בעולם: ביקוש והיצע.
מודל הביקוש וההיצע קובע כי לעולם מחירו של מוצר לא יישאר תלוי בעלויות הייצור ובתועלת הכלכלית שלו, כי אם יושפע בכל יום ובכל רגע נתון מן הקהל המעוניין לצרוך אותו.
היצע נמוך יוצר ביקוש גבוה ומעלה את המחיר.
היצע רחב יוצר ירידה בביקוש ומוריד את המחיר.
רכישת נכס באנגליה נוגע בשני מוצרים שיש לנתח את הביקוש וההיצע עבורם:
✔️ נדל"ן – לא לחינם ענף הנדל"ן נוסק בעולם כולו. ענף הנדל"ן מסתמך על חומר גלם מוגבל שלא ניתן לייצר עוד ממנו – קרקעות. בעוד שהאוכלוסייה גדלה וצרכי הדיור, המגורים, המסחר, התשתיות, החקלאות ואחרים גדלים, כמות הקרקעות בעינה עומדת. נתון זה לבדו מבטיח כי השקעה בנכס נדל"ן באזור ביקוש, היא השקעה בטוחה בעלת פוטנציאל צמיחה ארוך טווח.
✔️ אנגליה – השקעות נדלן באנגליה מתבססות על אטרקטיביות הממלכה הבריטית, והמשך היותה מוקד משיכה לתיירים, סטודנטים, מהגרים, דורשי עבודה, ואוכלוסייה מקומית היוצרת גידול טבעי. על פי נתוני כל המחקרים והענפים השונים, אנגליה היא המדינה המובילה באירופה ובין המובילות בעולם, בהשפעתה על הפוליטיקה העולמית, הכלכלה, הפיתוח והחדשנות, התיירות ותחומים נוספים.
ניכר כי הביקוש לממלכה הבריטית וכפועל יוצא לנכסי הנדל"ן שבה מוסיפים לנסוק, בעוד שההיצע אך מנסה להדביק את הקצב במסגרת המגבלות, מה שיוצר מדינה עם פוטנציאל תשואה מבטיח, שעולה על כל השקעה מקומית.
השקעות נדלן בבריטניה – מה אומרים המספרים
לאחר ניתוח הנתונים האופרטיביים, ניכנס לעובי הקורה ונלמד את הנתונים שהופכים אנגליה למוקד משיכה משקיעים זרים:
מחיר נכס להשקעה באנגליה נע בין 250,000-1,500,000 ₪ בממוצע, בהתאמה לאזור ההשקעה, גודל הנכס, איכות הנכס והיקף הביקוש אליו.
עלות השכירות הממוצעת באנגליה עולה מדי שנה בכ-3% ונעה בין 1700-3000 ליש"ט- ובשקלים: 6800-12,000 ₪.
התשואה הפוטנציאלית עבור קניית נכסים באנגליה עומדת על 8%-6% מדי שנה, בהתבסס על עליית מחירי הנכסים בהפחתת עלויות ומיסוי בלבד, ללא תחשיב דמי השכירות שהתקבלו בתקופת האחזקה בנכס.
מיסוי נדלן באנגליה
מיסוי נדל"ן באנגליה החל על משקיעים מיועד להכניס כסף זר למדינה, ועל כן מקל במיוחד וכולל שני ערוצי מס עיקריים:
#1 מס רכישה מדורג הנקבע על פי מחיר הנכס ונע בין 0-12% בלבד.
#2 מס הכנסה בגין דמי שכירות הנע בין 9%-20% וכולל הקלות אפשריות רבות.
נוסף לכל הללו, בריטניה מציעה גם תנאי מימון מעולים ואפשרות לקבלת מימון לרכישת נכס להשקעה במדינה בהיקף של 70% מערכו.
יתרון בולט במיוחד בהתחשב בעובדה שבישראל לא ניתן לקבל משכנתא עבור רכישת נכס נדל"ן בחו"ל.
נכסים למכירה באנגליה ממש כמו נדל"ן להשקעה בארצות אחרות באירופה, ניתן עדיין למצוא במחירים אטרקטיביים, ביחס לעלות הנכסים בישראל (ותוך השוואה בין אזורי מרכז ופריפריה, גיל ואיכות הנכס).
עם זאת, בירוקרטיה מקומית היוצרת הפשרת קרקעות בניה איטית במיוחד וכתוצאה מכך היקפי בנייה וגידול בכמות הנכסים באופן שאינו קרוב להיות מספק, אינם נעלמים מעיני המומחים והמשקיעים שרואים את הפערים ההולכים ומתרחבים, ואת הנסיקה הבלתי מבוקרת שניכר כי תהפוך את אנגליה בעתיד לבועת נדל"ן, בה בעלי הנכסים יהיו בעלי השליטה וההון העיקריים במדינה.
ערים מומלצות להשקעה באנגליה
כל היתרונות שהוזכרו לעיל, אינם גורעים ולו במעט מן הצורך לעשות שיעורי בית בקפידה, ללמוד את אזורי ההשקעה הפוטנציאלים במדינה, היקף הביקוש אליהם, עלויות השכירות הנהוגות, סוג האוכלוסייה והמצב הסוציואקונומי.
בתים למכירה באנגליה אמנם מציגים פוטנציאל תשואה מרשים, אולם השקעות נדל"ן אינן מוצר מדף ומצריכות ניתוח, חשיבה ותכנון מוקדם לצורך מימוש הפוטנציאל האמור.
בניתוח השאלה איפה כדאי להשקיע בנדל"ן באנגליה יש להביא בחשבון את תקציב ההשקעה, הזמן המיועד לאחזקה בנכס והייעוד שלו.
בין אזורי ההשקעה הנפוצים באנגליה:
✔️ מרכז אנגליה – הערים לונדון, ליברפול ומנצ'סטר הן הערים הגדולות והמרכזיות באנגליה, מושכות אליהן תיירים ומבקרים בכל עונות השנה ומהוות מוקדי מסחר, תעסוקה, אקדמיה ופנאי. באזור זה מובטח ביקוש גבוה לשכירות קצרת מועד במבנה AIRBNB ולשכירות עבור אנשי עסקים מאירופה הנוהגים להחזיק דירות לשהייה בעיר, פוטנציאל הצמיחה גבוה במיוחד והסיכון אפסי.
יחד עם זאת מדובר באזור בו היקף ההשקעה הראשונית גבוה במיוחד, וסף הכניסה להשקעה אינו מתאים לכל משקיע.
חיסרון נוסף בהשקעה באזור מרכזי הוא למעשה חיסרון המהווה נגזרת ליתרון הגדול של האזור: דמי השכירות הבלתי מפוקחים והגבוהים אשר יוצרים הכנסה מניבה, כרוכים גם בהוצאות דוגמת: דמי ניהול ותחזוקה של הנכס – שירות שהמשקיע הישראלי יהיה מחויב לרכוש נוכח המציאות והמרחק, כמו גם תקרת המיסוי הגבוהה שיניב נכס כזה.
✔️ צפון אנגליה – נדל"ן בצפון אנגליה פונה לקהל יעד שונה, ומכוון לאוכלוסייה המקומית, בדגש על משפחות במעמד סוציואקונומי ממוצע-גבוה. ערים דוגמת ליברפול ושפילד, לצד פרברים שקטים יותר בצפון המדינה, מאפשרים רכישת דירות מגורים ובתים המותאמים למשפחות במחיר של דירת אירוח בלונדון, כאשר דמי השכירות עשויים להיות מעט יותר נמוכים ביחס להשכרה לתיירים, אולם צפי הגידול במחירי הנכסים זהה, ואחזקה בנכס לתקופה בת 4-5 שנים עשויה להוליד תשואה בת 30% ויותר.
אפשרות נוספת להשקעה בצפון אנגליה היא בחירה בעיירות נופש קטנות וציוריות המושכות את התיירים המקומיים והזרים, דוגמת בלקפילד, המשלבת בין עיירת חוף, מרכזי תרבות ואומנות מקומיים.