חישוב תשואה – איך לחשב תשואה על דירה או נכס?

מהי תשואה על נדל”ן? ומהו חישוב תשואה?

תשואה מהשקעת נדל”ן מתייחסת להכנסה הפאסיבית שמתקבלת מדמי השכירות. חישוב תשואה נעשה באמצעות שקלול ההכנסה המתקבלת בגין השכרת הנכס ביחס להוצאות הכרוכות באחזקתו. בין אם מדובר בדירות למגורים, בנכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים ואף בקרקעות לבנייה או להפשרה – השקעות נדל”ן יכולות לספק תשואה שוטפת נאה.

אבל כיצד ניתן לדעת האם השקעת נדל”ן ספציפית היא אכן רווחית וכדאית? מה נחשבת תשואה טובה על ההשקעה בנכס? וכיצד נעשה חישוב תשואה שנתית מדירה, משרד או קרקע להשקעה? כל התשובות ועוד במאמר שלפניכם.

מהי התשואה הממוצעת על דירה בישראל?

תשואה ממוצעת על דירה בישראל לצרכי מגורים נעה בין 3% ל-5% לשנה.

השקעות בדירות או בתים למגורים בארץ נחשבות לאפיק סולידי עם רמות ביטחון גבוהות יחסית, בשל מגמת התייקרות הנכסים המתמשכת בשילוב עם מגמת ביקושים יציבה בשוק הנדל”ן הישראלי.

כשחושבים לרכוש דירה להשקעה בישראל, יש לקחת בחשבון שהמחיר הממוצע לדירה בארץ עומד על מינימום של 1.2 מיליון ש”ח בממוצע, ולרוב אף יותר. מכאן שהשקעה בדירה היא עניין כבד משקל שיש לתת עליו את הדעת בצורה שקולה, מקיפה ומדויקת.

מהי התשואה הממוצעת על נכס מסחרי בישראל?

תשואה ממוצעת על נכס מסחרי כמו משרד או חנות בישראל נחשבת לגבוהה יותר ביחס לתשואה הממוצעת על נכס למגורים, ועומדת על בין 6% ל-10%.

השקעה בנדל”ן מסחרי בארץ מאופיינת ברמות ביטחון נמוכות יותר ביחס להשקעה בנדל”ן למגורים. מדובר גם בהשקעה יקרה יותר בשל שיעור המיסוי הגבוהים יותר.

עם זאת, מדובר בהשקעה שנחשבת למניבה יותר ביחס להשקעה בנכסים למגורים, שכן מחירי השכירות לנכסים מסחריים הם גבוהים יותר.

כמו כן, נכסים מסחריים לרוב יהיו זולים יותר באופן אבסולוטי (אך לא בהכרח פר מטר מרובע) מדירה או בית למגורים.

אם כן, עם הסיכון הגבוה יותר מגיע גם סיכוי מוגבר לרווחים משמעותיים יותר.

ומה לגבי השקעות נדל”ן בחו”ל?

אפשרות נוספת להשקעה בנדל”ן היא העולם שמעבר לים. מדינות אירופה וארה”ב מעמידות מגוון אפשרויות השקעה בנכסים למגורים או לצרכי מסחר, בעלויות נמוכות יותר ובשיעורי תשואה גבוהים יותר ביחס להשקעות מקבילות בנכסים בארץ.

על פניו, הנתונים היבשים הופכים את שוק הנדל”ן העולמי לאטרקטיבי יותר להשקעות נדל”ן מניבות. אך מן הצד השני, יש לקחת בחשבון את מרכיבי הסיכון והמאפיינים הייחודיים של השקעה בחו”ל, לרבות הצורך להתעסק עם חוקי נדל”ן, מקרקעין ומיסוי שונים, וכן עם קהל שוכרים זר שאיננו ישראלי ולעיתים אף איננו דובר אנגלית.

מהי תשואה טובה לדירה בארץ?

השקעה בנכסים מניבים למטרות תשואה כרוכה בהשקעה כספית משמעותית, שכן נדרש הון עצמי גבוה יחסית לרכישת נכס. נוסף על כך, השקעת נדל”ן היא ארוכת טווח, בשל תשלומי המשכנתא או ההלוואות שנוטלים למימון העסקה.

רוב האנשים מחזיקים בהון עצמי ממוצע שמצריך לקיחת מימון ארוך טווח לביצוע עסקת הרכישה של נכס מניב להשקעה. במצבים אלו, השקעות הנדל”ן המומלצות הן כאלו שיניבו תשואה ממוצעת של 4% בשנה, ובמקרים מוצלחים במיוחד אף 5% בשנה.

עבור משקיעים בעלי הון התחלתי גבוה יחסית עומדת האפשרות להשקיע בנכס נושא תשואה גבוה מעל הממוצע, בשיעור של 7% ואף יותר מכך.

בכל מקרה, חשוב לבצע בדיקות עומק מקיפות באשר לכדאיות, היתכנות ורווחיות ההשקעה.

 

איך מחשבים תשואה?

בין אם החלטתם לרכוש נכס למגורים או נכס מסחרי בארץ לצרכי השקעה, או נכס במדינה זרה בחו”ל, חישוב תשואות הוא הדבר הראשון ברשימת המשימות שלכם.

יש להבחין בין מספר היבטים בחישוב תשואה על נדל”ן:

  • חישוב תשואה ממוצעת –החישוב ה”רגיל” של התשואה שתתקבל בממוצע מהשכרת הנכס בכל שנה.
  • חישוב תשואה מצטברת – חישוב שלוקח בחשבון את הרווח על הרווח (קרי ריבית דריבית) לטווח זמן מסוים.
  • חישוב תשואה ריאלית – חישוב התשואה המצטברת בפרק זמן מסוים, בהתאם לערך הכסף בתקופה זו.
  • חישוב תשואה פאסימית – חישוב שבמסגרתו לוקחים בחשבון עלויות נלוות ובלתי צפויות בשל תיקוני תקלות, תקופות נעדרות שוכרים וכדומה.

 

מחשבון תשואה: איך לחשב תשואה על דירה או נכס נדל”ני?

בעת חישוב תשואה של דירה להשקעה לשנה, יש לקחת את הסכום של עלות השקעה – הכולל את מחיר הנכס עם עלויות נלוות ונוספות, ולחלק אותו עם הסכום המתקבל כהכנסה מההשקעה – כלומר דמי השכירות החודשיים.

אם כן, חישוב תשואה שנתית מדירה או נכס נעשה באמצעות הנוסחה הבאה:

(עלות ההשקעה = מחיר הנכס + עלויות נלוות) / (הכנסות מההשקעה: שכר דירה לחודש * 12 חודשים)

להלן דוגמא להמחשה על פי הנוסחה המצוינת מעלה:

עבור דירה שנרכשה בסכום של כ-1.5 מיליון ש”ח, שאיננה כרוכה בהוצאות נוספות לאורך שנת ההחזקה, ואשר הושכרה באופן שוטף לאורך כל חודשי השנה בסכום של כ-5,000 ש”ח לחודש (כ-60 אלף בשנה), חישוב התשואה נעשה כך:

1,500,000 (עלות ההשקעה) / 60,000 (סכום דמי השכירות ל-12 חודשים) = 4% (תשואה שנתית)

 

חשיבות חישוב תשואה מהשקעת נדל”ן

חישוב התשואה מנכס להשקעה יעמוד בבסיס ההחלטה על ההשקעה בנכס מסוים. יש לבצע את החישוב מבעוד מועד ובצורה מדויקת ככל הניתן, על מנת לאפשר בחירה נבונה, מושכלת ומיודעת שתעלה את הסיכוי להשקעה מניבה, מוצלחת ומשתלמת.