השקעות קטנות בנדלן – במה מדובר ולמי זה כדאי?

בניגוד למה שאולי נהוג לחשוב, לא צריך להיות בהכרח אדם עשיר במיוחד כדי להיכנס לתחום השקעות הנדל"ן.  במילים אחרות, השקעות קטנות בנדלן בישראל או בחו"ל מהוות אופציה גם למשקיעים פוטנציאליים שלא מחזיקים בכמה מילוני שקלים מיותרים ששוכבים להם בניחותא בבנק.

השקעות קטנות בנדל"ן עשויות לעניין אנשים שמאמינים בשוק הנדל"ן, אך אינם מסוגלים או רוצים להשתעבד למשכנתא ארוכת טווח – שהיא דרך המימון הנפוצה ביותר בעסקאות נדל"ן.

בנוסף, השקעות נדל"ן קטנות הן אופציה אטרקטיבית עבור מי שסולדים משוק ההון ולאור התנודתיות הרבה וחוסר הוודאות שהדבר מביא איתו. המדריך הבא יכלול את כל מה שצריך לדעת על השקעות נדל"ן בסכומים נמוכים יחסית של כמה עשרות או מאות אלפי שקלים.

 

השקעות נדלן קטנות
השקעות נדל"ן קטנות – אפיקים אפשריים, תשואות ונתונים עדכניים

 

 

מה נחשב השקעה קטנה בנדל"ן וכמה הון עצמי דרוש להשקעת נדל"ן קטנה?

ככלל, אין הגדרה מדויקת של מהי השקעת נדלן קטנה. "קטן" או "גדול" הם מונחים יחסיים שתלויים בעיני המתבונן. עם זאת, לרוב כשאומרים "השקעות קטנות בנדל"ן" מתכוונים לעסקאות רכישה של נכסים בסכומים צנועים יחסית בטווח של בין 50 אלף ש"ח ועד ל-500 אלף ש"ח.

כמובן שסכומים כאלו לרוב אינם מספיקים לרכישת דירה בארץ, בטח שלא מבלי לקחת משכנתא בסכום נכבד ולטווח ארוך של כמה עשורים. אך כאמור, ובניגוד לתפיסה הרווחת, השקעות קטנות בנדל"ן הן דבר שמצוי בגדר האפשרי גם למי שברשותו הון התחלתי קטן יחסית.

 

מהם היתרונות של השקעה קטנה בשוק הנדל"ן?

להלן הסבר על כמה מהיתרונות הבולטים של השקעה קטנה בשוק הנדל"ן:

✔️ צמצום הצורך במשכנתאות והלוואות – מחירי הנדל"ן בארץ מרקיעי שחקים ועומדים כיום על 1.2 מיליון ₪ לדירה ממוצעת. עבור דירות חדשות, גדולות ומרווחות יותר באזורי ביקוש במרכז הארץ – המחיר הממוצע כבר עולה ליותר מ-2.2 מיליון שקלים וצפונה מכך.

על דירות יוקרה אין בכלל על מה לדבר, שכן המחיר מתחיל מכמה מיליוני שקלים – והשמיים הם הגבול. המשמעות היא שרוב רוכשי הנכסים מקרב האוכלוסייה הממוצעת בישראל יזדקקו למימון של כ-60% לפחות משווי העסקה.

במרבית המכריע של המקרים, המימון יתבצע על ידי לקיחת הלוואת משכנתא ארוכת טווח – דבר שמייקר את ההשקעה ומפחית את התשואה באופן ניכר, לאור תשלום הריבית על ההלוואה.

השקעות נדל"ן קטנות לרוב מקטינות ואף מייתרות את הצורך בלקיחת משכנתא או הלוואה אחרת, מה שמאפשר לחסוך בעלויות ולמנוע שעבוד ארוך טווח לבנק.

על אף האמור פה, כמובן שגם למשקיעים קטנים עומדת האפשרות לקחת משכנתא ממניעים אסטרטגיים, באם תנאי ההלוואה הולמים את מטרות ההשקעה.

✔️ סולידיות, יציבות ובטיחות (יחסית) – השקעה קטנה בנדלן בולטת בנוף ההשקעות בסכומים נמוכים, בעיקר לאור העובדה שקיים מחסור באפיקי השקעה סולידיים בעלות קטנה יחסית.

השקעות נדל"ן נחשבות לאפיק נוח, בטוח ויציב יחסית, וזאת משתי סיבות עיקריות הקשורות זו לזו בטבורן. ראשית, השקעת נדל"ן מקנה בעלות על נכס פיזי ממשי, בניגוד לרכישת מניות, אג"ח וכדומה. שנית, ולאור זאת, השקעה בנדלן איננה מושפעת באותה מידה מתנודות בשוק ההון.

אם כן, היתרון של השקעה קטנה בנדל"ן לעומת מניות היא רמת הסיכון המופחתת. גם במקרה ופורץ משבר בשוק הנדל"ן ומחירי הנכסים צונחים, המשקיעים עדיין יחזיקו בידיים נכס בעל ערך.

✔️ תשואות פוטנציאליות – היתרון הבולט של השקעה בנדל"ן לעומת אג"חים, פקדונות בבנקים ואפיקים סולידיים אחרים – הוא כמובן התשואה. בעוד השקעות הון סולידיות יניבו תשואה נמוכה יחסית שנעה בין 1%-2% לשנה, השקעות נדל"ן טומנות בחובן פוטנציאל תשואה גבוה הרבה יותר – גם בסכומים קטנים.

 

X ומה לגבי החסרונות?

ובכן, החיסרון המרכזי בהשקעות נדלן קטנות נכון למעשה לכל סוגי השקעות הנדלן, והוא עניין הנזילות. השקעות נדלן הן מטבע הדברים נזילות הרבה פחות מהשקעות הון. אך עבור משקיעים לטווח הבינוני והארוך שאינם זקוקים לכסף באופן מידי – כדאי לשקול השקעה קטנה בנדלן.

 

✔️ למחשבון תשואה לרכישת נכסים בישראל יש ללחוץ כאן

 

התשואה על השקעת נדל"ן קטנה – כמה ואיך?

לפני שמבצעים השקעה קטנה בנדל"ן, חשוב לבצע תיאום ציפיות ולוודא שסוג והיקף ההשקעה אכן תואמים את היעדים והיכולות של המשקיע.

ככלל, ניתן לדבר על שני סוגי מסלולים להשקעה קטנה בנדל"ן, בסיווג לפי מטרת ההשקעה:

#1) השקעה קצרת טווח – מתאימה למי שמעוניינים ב"אקזיט" מהיר וזריז עם תשואה מקסימלית על ההשקעה בטווח הקצר.

#2) השקעה ארוכת טווח – מתאימה למשקיעים עם אורך רוח שמחפשים תשואה משמעותית לטווח הבינוני והארוך.

אז איך מתקבלת תשואה על השקעת נדל"ן קטנה?

בין אם מדובר בעסקה שמכוונת לתשואה קצרת טווח או ארוכת טווח, תשואה על השקעת נדלן קטנה מתקבלת בשני האופנים הבאים:

✔️ רווח בגין השבחה – מדובר ברווח שמחושב לפי ההפרש בין השווי ההתחלתי של נכס בעת הרכישה לבין שווי הנכס בנקודת זמן עתידית. הרווח מתקבל למעשה מעליית הערך של הנכס, אותו ניתן למכור בסכום גבוה יותר מהסכום שהיה דרוש לצורך קנייתו. כאשר ההשבחה נעשית בטווח הקצר, אפיק השקעה זה מכונה "פלופ" או "אקזיט". במקרה של קרקעות להשקעה, למשל, תהליך ההשבחה עשוי לקחת שנים רבות.

✔️ תשואה בין דמי שכירות – כאן מדובר בתשואה השוטפת המתקבלת מהשכרת הנכס, כלומר מקבלת תשלומי שכר הדירה. בניגוד לרווחי ההשבחה, תשואה מהשכרת הנכס יכולה להיות מידית. חשוב להזכיר שהתשואה החודשית מהשכרת הנכס איננה מוציאה את הרווחים העתידיים בגין ההשבחה.

 

מהם הסוגים הנפוצים של השקעות נדל"ן קטנות?

#1) השקעה קטנה בנדלן למגורים בפריפריה – השקעות נדלן בקטנות בישראל לא מותירות מרחב פעולה רב ככל שמדובר בדירות למגורים. רכישת דירה באזורי ביקוש בארץ כמעט ואיננה אפשרית בסכומים קטנים.

אך בעבור כמה מאות אלפי שקלים (לרוב בין 300 ל500 אלף) ועם מימון משכנתאי של 25% משווי העסקה, ניתן עדיין לקנות דירה להשקעה באזורי הפריפריה ובערים מתפתחות ברחבי הארץ. בעיקר בדרום או בצפון הארץ, ניתן לאתר שכונות שבהם מחירי הנכסים נמוכים אך הביקוש לדירות הוא גבוה.

בסוג השקעה זה, יש לקחת בחשבון את עלויות הניהול והתחזוקה של נכס המצוי במיקום מרוחק. העלויות הנלוות הללו כוללות, למשל, את הזמן שמושקע באיתור שוכרים, את עלויות הדלק והנסיעה, את התיקונים במידה וצצות תקלות וכדומה.

אמנם מדובר באתגר לא קטן, אך עם עבודת איתור וזיהוי איכותית ניתן למצוא עסקה טובה להשקעה קטנה בנדל"ן למגורים בפריפריה.

✔️ קריאה נוספת: דירה להשקעה | דירות חדשות | רכישת דירה מקבלן | קניית דירה על הנייר

 

#2) השקעה קטנה בנדל"ן מסחרי – חלופה מסקרנת נוספת למשקיעי נדלן בסכומים קטנים של 100-300 אלף שקלים היא השקעה בנדל"ן מסחרי, ובעיקר במשרדים. העלות הכוללת של משרד להשקעה לרוב תהיה זולה מעלות דירה למגורים, בעוד התשואה מהשכרת משרד תעלה על התשואה מהשכרת דירת מגורים.

העלות הנמוכה לצד התשואה הגבוהה יחסית (6%-10% בשנה) הופכת את הנדל"ן המסחרי לאופציה מעניינת במיוחד למשקיעי נדלן קטנים. ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש לכיוון הפריפריה, מחיר המשרד ירד אף יותר.

גם פה עם קצת מאמץ, ניתן לאתר משרד זול באזור מתפתח שמאופיין בביקושים גבוהים – ולזכות תשואה משמעותית.

 

#3) השקעות קטנות בנדלן בחו"ל – אופציה נוספת לצד השקעות נדלן קטנות בישראל היא כמובן השקעות נדלן במדינות זרות מעבר לים.

במקומות רבים בעולם, במיוחד במדינות מתפתחות במזרח אירופה (כמו גיאורגיה, רומניה, בולגריה וכדומה) ואפילו באזורים מסוימים בארה"ב, מחירי הנדל"ן הנמוכים מאפשרים להיכנס לתחום גם בסכומי השקעה נמוכים.

יתרה מזאת, השקעה קטנה בנדלן בחו"ל לעיתים אפילו איננה מצריכה לקיחת משכנתא או אמצעי אחר למימון ההשקעה.

התשואות על נדל"ן בחו"ל מגיעות במקרים רבים לסכומים גבוהים פי כמה אחוזים מהשקעות מקבילות בארץ. בהערכה גסה, תשואה מדירה ממוצעת בארץ נעה בין 2%-5% לשנה, בעוד התשואה על השקעה זהה בחו"ל עשויה להגיע ל-7% ויותר.

ואכן, הפרשי המחירים העצומים גורמים לרבים ממשקיעי הנדלן הישראלים – קטנים כגדולים – להרחיק מעבר לגבולות ישראל בחיפוש אחר העסקה המשתלמת בחו"ל.

דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שמיסוי על השקעות קטנות בנדל"ן באזורים מסוימים בעולם יהיה לעיתים קרובות נמוך יותר משיעור המס על השקעות מקבילות בנדל"ן בארץ, וזאת בשל מדיניות ליברלית שמיועדת למשוך משקיעים זרים.

בכל מקרה, לפי שמחליטים על רכישת נדלן להשקעה בחו"ל בסכומים קטנים, חשוב לבצע מחקר מעמיק ולבחון היטב את כלל משמעויות העסקה.

כך למשל, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות בגין נסיעות ליעד שבו מצוי הנכס והתשלומים לחברת הניהול. כמו כן, השקעה בחו"ל דורשת תהליך של למידה אודות החוקים, התרבות ואפילו השפה במדינת היעד.

עם זאת, בעבור משקיעים ישראלים שדירה להשקעה בארץ היא בגדר חלום רחוק – דירה להשקעה בחו"ל היא עניין בר-השגה הרבה יותר.

 

#4) השקעה קטנה בקרקעות – אפיק השקעה נוסף בנדל"ן בסכומים קטנים הוא רכישת קרקעות חקלאיות שעומדות לפני תהליכי הפשרה.

בעיקר במדינה כמו ישראל, שסובלת ממחסור כרוני בקרקעות זמינות לבנייה ובו בזמן מאופיינת בקצב צמיחת אוכלוסין גבוה וביקוש גובר לנכסים, השקעה בקרקעות עשויה להניב תשואה ורווחים אסטרונומיים.

רכישת קרקעות להשקעה מצריכה אורך רוח וסבלנות, שכן תהליכי הפשרה ושינוי ייעוד של קרקע עלול לקחת כמה שנים טובות. כלל האמצע בתחום הקרקעות הוא שככל שמחכים – כך פוטנציאל התשואה גדל.

הרווחים העתידיים עשויים להגיע לעשרות ואף מאות אחוזים מעלות ההשקעה המקורית. אך כאמור, מדובר בהשקעה ארוכת טווח שכנראה תתאים פחות למשקיעי נדלן קטנים שמחפשים אקזיט מהיר.

בעיקר באזורים מרוחקים בפריפריה ומחוץ לאזורי הביקוש בארץ, ניתן למצוא קרקעות להשקעה בסכומים קטנים של כמה מאות אלפי שקלים. ההמלצה היא לרכוש קרקע בסטטוס שקרוב ככל האפשר לקרקע מיועדת לבנייה, כלומר כזו שיש לגביה תכניות הפשרה ברמה הארצית.

מלבד המחיר הזול ואופק התשואה העצום, יתרון נוסף של רכישת קרקעות למשקיעים קטנים היא היעדר ההוצאות הנלוות בגין שיפוץ, ביטוח וניהול הנכס.

תחום הקרקעות להשקעה הוא תורה שלמה שדורשת הבנה מעמיקה בדיני נדל"ן ודורשת חשיבה אסטרטגית לטווח הארוך. מומלץ להיעזר בחברה מקצועית שתלווה אתכם בתהליך האיתור, ההשקעה והמכירה של הקרקע.

 

כיצד השפיעה הקורונה על שוק הנדל"ן למשקיעים קטנים?

באופן שאולי יפתיע רבים, השפעות הקורונה על שוק הנדל"ן למשקיעים קטנים לא היו בהכרח שליליות, ואפילו להפך. בשנה הראשונה של משבר הקורונה אכן חלה ירידה חדה במחירי הנכסים בארץ ובעולם, והשוק ספג האטה משמעותית.

עם זאת, כבר לאחר כמה חודשים שווקי הנדל"ן בארץ ובעולם התחילו להראות סימני התאוששות. כיום, שנתיים לתוך המשבר, מחירי הנדל"ן לא רק חזרו למה שהיו לפני הופעת הקורונה, אלא אף זינקו מעבר לרמה המקורית.

המשמעות היא שאנשים שהשקיעו סכומים קטנים בנדל"ן הרוויחו ובגדול. מאז הקורונה, הביקוש לנכסים בארץ רק הולך וגדל, ועמו המחירים והתשואות הפוטנציאליות למשקיעים קטנים כגדולים. הניסיון של משבר הקורונה מהווה עדות נוספת לאופי היציב של עולם השקעות הנדל"ן