נדל"ן בפולין – מדריך למשקיעים ב-2022

שוק הנדל"ן בפולין מעמיד הזדמנויות השקעה מפתיעות שלא חומקות מעיניהם של המשקיעים המנוסים ביותר, ובכלל זה ישראלים שמחפשים השקעה מניבה מעבר לים. בשורת הנדל"ן בפולין היא חדשה יחסית, ונולדה ממדיניות הפשרת הקרקעות הנרחבת במדינה בשנת 2018, כדרך לספק מענה לביקוש הגובר לדיור.

נכון להיום, היצע הנכסים עדיין לא מצליח להדביק את קצב עליית הביקושים, ומחירי הנכסים נמצאים בעלייה מתמדת. המשמעות היא שפולין הופכת לגן עדן של ממש למשקיעי נדל"ן. אז מה בודקים לפני קניית נדלן בפולין? כמה מס משלמים על נכס בפולין? וכמה עולה נכס להשקעה בפולין? המדריך הבא יסביר את כל מה שחשוב לדעת על השקעות נדל"ן בפולין.

 

השקעות נדלן בפולין
השקעות נדלן מניבות בפולין – איפה כדאי להשקיע?

מה חשוב לבדוק לפני קניית נדל"ן בפולין?

להלן כמה בדיקות מקדימות חשובות שחיוניות לביצוע עסקה בטוחה ונבונה:

#1 בדיקות אודות כדאיות והיתכנות ההשקעה

הדבר הראשון שצריך לבדוק כשחושבים על רכישת נכס להשקעה בפולין הוא כמובן הכדאיות וההיתכנות הכלכלית.

יש לשקלל את התשואות המשוערות מהשכרת הנכס והרווחים הפוטנציאליים ממכירת הנכס בעתיד עם עלויות ההשקעה, תוך התחשבות בגורמי סיכון.

כמו כן, ההשקעה צריכה להלום את היכולות הפיננסיות, היעדים הכלכליים והמאפיינים האישיים של המשקיע.

#2 בדיקות אודות סוג הנכס, סביבתו ומיקומו

יש לבחון היטב את יעד ההשקעה, הן ברמת המאקרו והן ברמת המיקרו. חשוב לבחון את הטרנדים ונתוני הצמיחה הכלכלית ברמה הלאומית וכן את המגמות בשוק הנדל"ן המקומי, מרזולוציית העיר ועד לשכונה ולרחוב בו מצוי הנכס.

ככל שזה נוגע להשקעות נדל"ן בפולין, מומלץ להשקיע בנכסים שנמצאים בפריים לוקיישן, כלומר באזורים שנהנים מהגירה חיובית וביקוש בשוק הדיור והשכירות, מה שלרוב מגיע יד ביד על עליית מחירים ועמה התשואות.

#3 בדיקות אודות הקבלן וחברת הניהול

במידה וחושבים על רכישת דירה חדשה  "על הנייר" בפולין, חשוב לבצע בדיקת רקע מקיפה אודות הקבלן וחברת הבנייה, כולל לקיחת המלצות מלקוחות קודמים ובחינת פרוייקטי עבר.

במקרים שבהם נעזרים בחרת ניהול, חשוב לוודא את פעילותה התקינה. חברת ניהול עשויה לעשות פלאים לניהול ההשקעה, שכן כל מה שקשור בתחזוקה, ניהול והשכרת הנכס מצוי בתחומי אחריותה.

 

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר

 

מהם היתרונות בקניית נדלן בפולין?

כאמור השקעות נדל"ן בפולין הפכו רק בשנים האחרונות לאפיק מבוקש. להלן רשימת היתרונות בקניית נדלן בפולין:

✔️ יציבות וצמיחה פוליטית-כלכלית

בשנים האחרונות, פולין עוברת תהליכי התפתחות מרשימים ברמה הפנים-מדינתית והבינלאומית כאחד, ששיאם בהצטרפותה כחברה מן המניין באיחוד האירופי בשנת 2004.

גם המגמות של כלכלת פולין בשנים האחרונות מצביעות על כיוון חיובי לאחר תקופה ארוכה של תקיעות. כלכלת פולין ספגה מכה קשה מהמשבר העולמי של 2008. מנקודה זו ועד שנת 2014 כלכלת המדינה התאוששה בקצב מפתיע, ביחד עם שוק הנדל"ן.

כיום שיעור הצמיחה בתוצר הגולמי לנפש (GDP) במדינה עומד על 7%, ולמעשה מהווה את שיעור הצמיחה בין הגבוהים בקרב מדינות אירופה (פי 4 מהממוצע באיחוד בשנת 2020). על פי התחזיות, שיעור ה-GDP צפוי לגדול בכ-3.6% מדי שנה.

נתוני שוק הנדל"ן בפולין מצביעים על מגמה חיובית ברמת התחלות הבנייה וההיצע, הביקוש, שווי הנכסים וגובה שכר הדירה.

השוק הפולני חווה לאחרונה עליית מחירים הדרגתית אך עקבית. בשנת 2020, נרשמה עלייה מרשימה של 5.6% במחירי הנכסים בערים המרכזיות והגדולות בפולין. בשנה החולפת, חלה עלייה ממוצעת של למעלה מ-7% במחירי הנכסים במדינה כולה.

כיום שוק הנדל"ן הפולני ממוצב כאחד השווקים בעלי שיעור הצמיחה הגבוה באירופה מאז פרוץ משבר הקורונה העולמי. הצפי הוא שמגמת הצמיחה ועליית מחירי הנכסים במדינה רק יעלו בעשורים הבאים.

✔️ אוכלוסייה צומחת

מאופיינת בשיעור גידול אוכלוסין מהגבוהים במזרח אירופה. מדובר בנתון משמעותי להשקעות נדל"ן, שכן אוכלוסייה צומחת משמעה יותר ביקוש והתייקרות מחירים.

בשל מעמדה ככלכלה היציבה והמפותחת ביותר במזרח אירופה, חברות ותאגידי ענק מאירופה ואמריקה העבירו חלק מפעילותם לפולין. כתוצאה מכך, פולין מושכת אליה מהגרי עבודה משכילים ואיכותיים ממדינות שכנות ומרחבי העולם כולו, מה שמעלה את הביקוש לדיור ועמו את המחירים.

פולין מושכת אליה גם סטודנטים זרים שבאים ללמוד במוסדות החינוך האיכותיים שלה.

✔️ עלויות השקעה נמוכות

היתרון המרכזי ביותר בהשקעות נדל"ן בפולין הוא כמובן מחירי הנכסים הנמוכים. למרות נתוני הצמיחה, מחירי נדלן בפולין נחשבים לנמוכים ביחס ליעדים אחרים להשקעה בנדלן במזרח אירופה, וכמובן שגם ביחס לישראל היקרה.

שוק הנדל"ן הפולני פתוח למשקיעים בעלי הון עצמי צנוע או משקיעים שמעוניינים לפזר את ההשקעה על פני כמה נכסים.

✔️ שיעורי תשואה גבוהים

התשואה הממוצעת מהשקעה בנדל"ן בפולין עומדת על שיעור שנתי של 10%-6%, כאשר השקעות מוצלחות במיוחד יכולות להניב תשואה גבוהה אף יותר.

כדי לסבר את האוזן, ממוצע התשואות מהשקעות נדל"ן בארץ עומד על 4%-3%, כאשר המקרים המוצלחים ביותר מגיעים ל-6% בשנה.

✔️ מדיניות מיסוי נוחה

מדיניות המיסוי על נדל"ן בפולין נחשבת למסבירת פנים במיוחד עבור משקיעים זרים. ממשלת פולין מנהיגה מזה שנים מדיניות מס ליברלית כחלק ממאמציה למשוך השקעות זרות למדינה ולהמריץ את כלכלתה.

להלן המסים שצריך לשלם על דירה להשקעה בפולין:

  • מס רכישה בשיעור של 2%-0% בלבד.
  • מה הכנסה גמיש שמשולם בשני מסלולים: תשלום בשיעור של 8.5% ללא קיזוז הוצאות, או תשלום לפי מדרגות עם קיזוז הוצאות.
  • מס ערך מוסך (מע"מ) בשיעור נמוך של 8%.

חשוב לציין שפולין וישראל חתומות על אמנת מס הדדית, מה שמגן על משקיעים ישראלים מפני כפל מס.

✔️ מוקד משיכה תיירותי

פולין מושכת אליה מילוני תיירים ומבקרים מדי שנה, שבאים ליהנות מהטבע המסעיר, סצנות הבילויים האורבניות, הארכיטקטורה המרשימה, אתרי הנופש המפנקים וכמובן המחירים הזולים לחופשה במדינה.

זרם התיירים הבלתי פוסק מעלה את הביקוש לחדרי מלון, דירות נופש ודירות להשכרה לטווח קצר – אפיקי השקעה מניבים שיכולים לספק תשואות נאות ורווחים גבוהים ביותר למשקיעים.

✔️ מטבע מקומי

על אף הצטרפותה לאיחוד האירופי, פולין נותרה עם המטבע המקומי – הזלוטי. מאחר וערכו נמוך בהרבה ביחס לשקל (וכמובן גם הדולר והאירו), הזלוטי מוזיל ומקל על משקיעים ישראלים.

✔️ מיקום גיאוגרפי

המיקום הגיאוגרפי של פולין מהווה יתרון נוסף, שכן המדינה נמצאת בסמוך לגרמניה וכלכלות חזקות אחרות במרכז-מערב אירופה.

כמו כן, פולין נמצאת במרחק כמה שעות טיסה בודדות מישראל, מה שעשוי להקל על משקיעים ישראלים במידה ויעלה הצורך לבקר פיזית בנכס.

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בפולין בשנת 2021?

להלן רשימת ערים מומלצות להשקעה בפולין:

✔️ ורשה – בירת פולין ואחד מהערים הגדולות והמפותחות במדינה. שוק הנדל"ן בורשה נהנה מעלייה בביקוש, בהיצע ובמחירי השכירות, לאור הזרימה השוטפת של תיירות חוץ ופנים והגירה חיובית.

✔️ ורוצלב – עיר סטודנטיאלית נעימה שמושכת עליה סטודנטית, תיירים ומחפשי עבודה מקומיים. מדובר ביעד עם פוטנציאל כלכלי עצום, בעיקר בהשקעה בדירות קטנות לסטודנטים.

✔️ קרקוב – עיר מרכזית שמונה כמיליון תושבים, מתוכם עשרות אלפי סטודנטים שצמאים לדירות קטנות להשכרה.

 

כמה עולה דירה להשקעה בפולין?

להלן תוכלו למצוא מספר דוגמאות למחירי נכסים להשקעה בפולין על פי עיר וסוג הנכס. טווחי המחירים הינם עבור דירות חדשות מקבלן בפולין בפרויקטי הנדלן המובילים בפולין.

 

טבלת מחירים לדוגמא – קניית נכס בפולין מחיר ממוצע

כמה עולה נדלן בפולין מחיר לפי עיר וסוג הנכסטווח מחירים ממוצע לדירת מגורים סטנדרטית בפולין
מחיר דירת 3 חדרים בוורשה190,000 – 130,000 €
עלות דירת 4 חדרים בורשה220,000 – 180,000 €
המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בורוצלב120,000 – 100,000 €
העלות הממוצעת של דירת 4 חדרים בורוצלוב140,000 – 110,000 €
מחיר דירת 3 חדרים בקרקוב150,000 – 100,000 €
מחיר דירת 4 חדרים בקרקוב180,000 – 140,000 €

 

לסיכום, בתנאים הנכונים, השקעות נדל"ן בפולין יכולות להיות עניין כדאי ומשתלם ביותר. אך כמו כל השקעה בנדל"ן בחו"ל, מומלץ להתייעץ עם גורמים מקצועיים יודעי דבר לתכנון ההשקעה האופטימלית.