רכישת דירה חדשה על הנייר מקבלן

רכישת דירה חדשה מקבלן היא חלום של לא מעט זוגות צעירים, שלצד החלום על נכס מגורים חדש לחלוטין, חוששים מן התהליך של קניית דירה על הנייר, ללא נכס בנוי ומוחשי למעשה. בשונה מרכישת דירה יד שניה מאדם פרטי, תהליך קניית דירה על הנייר הוא שונה, וטומן בחובו לצד יתרונות רבים, גם סיכונים, אותם חשוב להכיר ולהימנע מהם בתהליך נכון ובאמצעות ליווי מקצועי.

 

קניית דירה על הנייר
רכישת דירה חדשה על הנייר מקבלן – מידע חיוני, מחירים, המלצות

 

 

קניית דירה על הנייר – מה זה אומר?

קניית דירה מקבלן על הנייר, משמעותה למעשה קניה של דירה, בהסכם מכר וחוזה מסודר אל מול הקבלן (או החברה יזמית הבנייה), כאשר הדירה טרם נבנתה בפועל. הרכישה מתבצעת אל מול הדמיה חזותית של תכניות הבנייה, כאשר כלל המידע לגבי הדירה, לרבות קומה, גודל הדירה, כיווני אוויר ומפרט- מפורטים בהסכם המכר ובנספחיו.

הקבלן מצדו מתחייב על המפרט האמור, קצב הבנייה וההתחייבות למועד הסיום, הנפקת אישור אכלוס ומסירת הדירה לדיירים. החוזה יכלול גם מענה לסיטואציות שונות דוגמת עיכובים ואי עמידה במועד המסירה, מימון פתרון מגורים זמני ו/או קנסות.

 

האם כדאי לקנות דירה על הנייר?

על מנת לבחון את הכדאיות של רכישת דירה מקבלן על הנייר חשוב להכיר את היתרונות לצד החסרונות של התהליך.

בין היתרונות:

✔️ כניסה לדירה חדשה לחלוטין. מידע נוסף: מדריך דירות חדשות בישראל

✔️ אפשרות בחירה באלמנטים עיצוביים ואחרים דוגמת מטבח, חדרי רחצה, ריצוף וחיפויים.

✔️ עלות נמוכה ביחס לרכישת דירה מקבלן לאחר סיום הבנייה.

✔️ אפשרויות מימון – לצד המימון המתקבל באמצעות הלוואת משכנתא, חברות בניה רבות מספקות מקורות מימון והלוואות חוץ בנקאיות בתנאים משתלמים לרוכשים.

✔️ אחריות קבלן – דירה חדשה מקבלן מגיעה עם אחריות לשבע שנים על מגוון ליקויי בניה וליקויים אפשריים אחרים ובכל למעשה מבטיחה את איכות הנכס וסטנדרט הבנייה. עוד מידע כאן.

 

חסרונות וסיכונים:

X העברת תשלום כנגד התחייבות בלבד ללא נכס בנוי שניתן למימוש בכל מקרה של אי עמידה בהתחייבות.

X העברת תשלום בשלב מוקדם של העסקה, ובמקרים רבים צורך במימון של פתרונות מגורים נוכחיים לצד משכנתא בגין הדירה שטרם נבנתה.

X חשש מהונאות, פשיטת רגל ואי מסירת הדירה מסיבות שונות.

X עלויות נוספות – מעבר לעלות הדירה כפי שנקבעת ונחתמת בחוזה המכר, קניית דירה על הנייר מקבלן כוללת עלויות נוספות בניהן עלות עורך הדין המלווה את הפרויקט, עלויות גבוהות בעבור שדרוגים למפרט הקיים או שינויים אחרים.

X מדד תשומות הבניה – מדד תשומות הבניה, או מדד הקבלנים, הוא מדד הקובע את התנודות בעלויות הבנייה בפער הזמן שנוצר בין מועד החתימה על החוזה למועד הכניסה סיום הבנייה וקבלת המפתח בפועל. מדד תשומות הבנייה כולל עלויות של תובלה וייבוא ועלויות של חומרים, כאשר אלה נוטים לעלות דרך קבע, מה שעשוי להגדיל את מחיר הנכס בעשרות אלפי שקלים.

 

כיצד ניתן להימנע מן הסיכונים הכרוכים בקניית דירה על הנייר?

רכישת דירות על הנייר בסופו של דבר מתבצעות בישראל מדי יום, כאשר אלפי התחלות בניה חדשות יוצאות לפועל מדי שנה, נרכשות על ידי הקונים בתהליך רכישת דירה על הנייר, ונמסרות כמתוכנן ועל פי תנאי החוזה לרוכשים. יחד עם זאת, אירועים דוגמת פרשת חפציבה, ענבל אור ואירועים אחרים בהם החברה הקבלנית פשטה רגל לאחר רכישת הדירות על ידי הקונים, בין אם כתוצאה מהסתבכות עסקית ובין אם כתוצאה מהונאה, הביאו הן את המחוקק והן את הציבור לנהוג במשנה זהירות.

טיפים לעסקה בטוחה:

✔️ קרקע בבעלות פרטית – חשוב לוודא כי הקרקע המיועדת לבנייה היא קרקע בבעלות פרטית הרשומה על שם הקבלן/חברת הבנייה, מופשרת לבניה ובעלת היתר בניה. לקריאה נוספת: מדריך קרקעות להשקעה.

✔️ ערבות בנקאית – חשוב מאוד: קניית דירה על הנייר מקבלן המלווה על ידי בנק מוכר וזוכה לערבות בנקאית. הערבות הבנקאית מספקת למעשה ערבות של הבנק המלווה ומחויבות כלפי רוכשי הדירות, לנטילת אחריות בכל מקרה בו הבנייה לא תושלם ו/או מסירת הדירה לא תתבצע כמוסכם בחוזה המכר.

✔️ ליווי עורך דין מטעם הרוכש – בעסקת רכישת דירה מקבלן, נדרש הרוכש לשלם לעורך הדין המטפל מטעם הקבלן, בגין טיפול בעסקת המכר, החוזה, הרישום בטאבו ושירותים נוספים. יחד עם זאת, חשוב לדעת כי מדובר בעורך הדין מטעם הקבלן ו/או החברה הקבלנית היוזמת את פרויקט הבנייה, וכי הם אלה שמיוצגים על ידה. עסקת נדל"ן מכל סוג היא עסקה בהיקף כלכלי נרחב, ומתבססת על הסכם מפורט ועשיר בסעיפים, כאשר החוזה מיועד להגן על האינטרסים של שני הצדדים בעסקה. חשוב להגיע לעסקה מלווה בעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן והחוזים, במטרה להגן על האינטרסים של הרוכש בעסקה. ליווי עורך הדין מומלץ כבר משלב המשא ומתן, ההתחייבות הראשונית ועד לחתימת החוזה בפועל.

✔️ סביבה ופיתוח – במקרים רבים, רכישת דירה על הנייר מקבלן מתבצעת בשכונות חדשות ובלתי מיושבות, ומעבר לקבלת הדירה כנדרש, קיימת חשיבות גם לתשתיות הסובבות אותה, מחינוך ומסחר ועד תחבורה ונגישות. במקרים רבים הקבלן יבטיח פיתוח של תשתיות והקמת מוסדות, למרות שאין מדבר בתחום אחריותו כי אם בתחום האחריות של הרשות המקומית. ניתן לפנות לוועדה לתכנון הבינוי ברשות לקבלת מידע על התשתיות והמוסדות הצפויים להיות מוקמים וטווח הזמן המתוכנן להם.

 

קניית דירה על הנייר – מיסוי

רכישת דירה על הנייר כרוכה בתשלום מס, בדומה לכל עסקת נדל"ן אחרת. המס החל על הרוכש במעמד העסקה הוא מס רכישה, כאשר מס רכישה של דירה על הנייר אינו שונה ממס הרכישה המתחייב ברכישת דירה יד שנייה. למעשה, מה שקובע את עלות המס הוא מחיר הנכס, ולא מעמדו וגילו.

ממס רכישה פטורים רוכשים אשר זו היא דירתם היחידה, לרבות משפרי דיור, וערך הנכס אינו עולה על 1,805,545  ₪, נכון לשנת המס 2022.

תקרות המס הנהוגות מעבר לסכום זה:

סכום רכישת דירה על הנייראחוזי מס רכישה
עד 1,805,545 ₪ 0%
2,141,605 - 1,805,545 ₪ 3.5%
5,525,070 - 2,141,605 ₪ 5%
18,416,900 - 5,525,070 ₪ 8%
מעל 18,416,900 ₪ 10%

חשוב לדעת כי רכישת דירה מקבלן כרוכה גם בתשלום מע"מ בסך 17% מסך העסקה, כאשר תשלום זה מגולם בסכום לתשלום אותו גובה הקבלן.

 

קניית דירה על הנייר להשקעה

לא מעט מן הרוכשים, בוחרים בקניית דירה על הנייר לא לצורך שימוש אישי, כי אם לצורך רכישת דירה להשקעה. כאמור, מחיר דירה על הנייר נמוך ממחיר דירה זהה בנויה, שוק הנדל"ן מראה צמיחה ועליה עקבית, וניתן לזהות מגמה של עליית מחירים משמעותית באזורים הנושקים לאזורי ביקוש, לאחר השלמת הבנייה ושיפור הנגישות והתשתיות.

בתכנון של השקעה בדירה על הנייר, חשוב להבין כמה עולה דירה על הנייר?

ההתייחסות האמורה אינה למחיר הנכס באופן ישיר בלבד, אלא גם לסך הכל מחיר דירה על הנייר, לאחר תשלומי מיסוי, הוצאות עורכי הדין, מדד תשומות הבנייה, עלות שדרוגים ותוספות ועלות מימון במקרה ונדרש. עם קבלת התחשיב הסופי, ניתן להעריך את התשואה שעשויה להתקבל מן הדירה בשני אפיקים:

#1 דמי שכירות צפויים.

#2 עליית מחירים ומכירת הדירה בטווח הזמן המתוכנן לכך.

תשואה אופטימלית מתהליך קניית דירה על הנייר ומכירה בטווח בן שלוש עד חמש שנים עשויה לעמוד על 10%-25%.

✔️ להערכת תשואה עדכנית: מחשבון תשואה + מדריך 

 

האם אפשר למכור דירה על הנייר?

בתכנון השקעה בדירה על הנייר חשוב להביא בחשבון סיטואציה של מכירת הדירה בטרם הושלמה בנייתה ובטרם הגעת מועד המסירה. מכירת הדירה בטרם הסתיים הליך הבנייה עשויה להיות צורך גם של רוכשים שקנו את הדירה לשימושם האישי, אולם לאורך תקופת הבנייה חוו שינויים אישיים המצריכים את מכירתה (גירושין, פיטורים מעבודה, מחלות, הזדמנות עבודה בחו"ל).

ניתן למכור דירה אשר נרכשה על הנייר, אולם מדובר בהליך מורכב ביורוקרטי ופחות משתלם כלכלית. מכירה כזאת תחייב את אישור הקבלן והבנק המלווה, תחייב את המוכר במס שבח ממנו לא יהיה זכאי לפטור, וכלל, עסקה כזאת משדרת מצוקה ומאפשרת הפעלת לחץ במשא ומתן.

בכל מקרה בו ניתן להמתין לקבלת המפתח והזכויות על הדירה ולמכור אותה לאחר מכן- מדובר בפתרון נוח וכלכלי יותר ממכירתה על הנייר לאחר הרכישה.