השקעת נדל”ן בארצות הברית – המדריך השלם

בשנים האחרונות, השקעות נדל”ן בארה”ב מושכות את תשומת לבם של משקיעים ישראלים רבים. הסיבה לתופעה טמונה במגבלות שוק הנדל”ן הישראלי. עם מחירי הנכסים המאמירים והתשואות הסולידיות, לא פלא שמשקיעי נדל”ן ישראלים מחפשים יעדי השקעה חלופיים מעבר לים.

ארה”ב מהווה יעד אטרקטיבי במיוחד לאלו שמחפשים השקעת נדל”ן מניבה מחוץ לגבולות הארץ. רכישת דירה להשקעה בארה”ב או רכישת נכס מסחרי להשקעה בארה”ב יצריכו הון עצמי נמוך ביחס לזה הדרוש להשקעות מקבילות בארץ, ויניבו תשואה נאה יותר.

 

נדלן בארהב

למה כדאי להשקיע בנדלן בארהב?

היתרון המרכזי והבולט ביותר בהשקעה בנדל”ן בארה”ב הוא עלויות ההשקעה הנמוכות. הדבר נכון גם למדינות רבות נוספות בחו”ל. מחירי הנכסים להשקעה בארה”ב נמוכים משמעותית ממחירי השוק בארץ. גם מחירי הקרקעות ועלויות הבנייה נמוכים משמעותית.

אז כמה עולה נכס להשקעה בארהב? התשובה היא כמובן מורכבת, שכן מדובר במדינה ענקית שכוללת שווקי נדל”ן מקומיים רבים עם מאפיינים ייחודיים.

אך ככלל, ניתן לומר כי בעוד שסכום צנוע של 200-400 אלף ₪ יקנה למשקיע אפשרות לרכוש דירת 2-3 חדרים באזורי ספר בישראל, בארה”ב מדובר בסכום שיספיק לרכישת בית גדול ומרווח חדש או לאחר שיפוץ יסודי.

המקור למחירים הנמוכים הוא המשבר הכלכלי של 2008, שהוריד את המחירים ויצר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. תחזיות מומחים מספרות שבתהליך ההתאוששות המתמשך מהמשבר, מחירי הנכסים במדינה יעלו בטווח הבינוני-קצר, מה שמעצים את כדאיות ההשקעה בשוק הנדל”ן האמריקאי.

 

להלן כמה מהיתרונות שבהשקעה בנדלן בארצות הברית:

* עליית הביקוש לשכירותזוהיו השלכה נוספת של משבר הנדל”ן האמריקאי ובעקבותיו המשבר העולמי היא, שכן עקב המשבר תושבים רבים בארה”ב נאלצו לוותר על בתיהם והתגורר בשכירות. המשמעות היא הפחתת גורמי הסיכון עבור בעלי נכסים, שכן קל יותר להשכיר את הנכס באופן שוטף.

* שיעורי הריבית הנמוכים על משכנתאות

* התשואות הפוטנציאליות הגבוהות – בעוד נכס למגורים בארץ יניב תשואה שנתית סולידית של 3-4% בממוצע, התשואה האפשרית עבור נדלן מניב בארה”ב היא 6-10% ואף למעלה מכך.

* שקיפות מלאה מבחינה מנהלתית הוא יתרון מובהק נוסף שמציעה השקעה בנדל”ן בארה”ב, חוקית ומשפטית, מה שהופך את תהליך ההשקעה בנדל”ן במדינה לפשוט ונוח עם רמות סיכון מופחתות.

חשוב להצביע על יתרון משמעותי נוסף שטמון בהשקעה בנדל”ן בארה”ב בעידן הקורונה. בעוד שווקי הנדל”ן ברחבי העולם ספגו פגיעה אנושה ממשבר הקורונה העולמי, השוק האמריקאי נותר יציב למדי.

יתרה מזאת, נראה שהשוק האמריקאי חווה מגמת שגשוג מחודשת, שכן שיעור מכירת הנכסים בארה”ב עלה בשנה האחרונה בכמעט 40%.

מהם מאפייני שוק הנדל”ן בארהב ובאמריקה הצפונית?

ידיעת מאפייני שוק הנדל”ן בארהב ובאמריקה הצפונית היא קריטית לביצוע החלטה מושכלת על השקעה במדינה. באופן כללי, השוק האמריקאי מאופיין במחירי קרקעות ונכסים נמוכים, בתשואות פוטנציאליות גבוהות וברמת שקיפות גבוהה.

שוק הנדל”ן בצפון אמריקה מעמיד מגוון הזדמנויות השקעה מעניינות, הודות לגודלו העצום. רק כדי לסבר את האוזן, אוכלוסיית ארה”ב מונה כיום לא פחות מ-329 מיליון איש.

מדובר במדינה עצומת ממדים הכוללת מדינות, מחוזות, ערים ועיירות המסודרות במבנה רשותי מסועף. לכן, כשמדברים על מאפייני שוק הנדל”ן האמריקאי, יש לבצע פילוח ברמות שונות, בהתאם למיקום ההשקעה.

 

איפה בארה”ב מומלץ להשקיע בנדלן ב-2021?

ניתן לאתר עסקאות נדל”ן טובות בכל רחבי ארה”ב, אך חשוב ללמוד היטב את מאפייני השוק במיקום הספציפי שבו מצוי הנכס המיועד להשקעה.

להלן מספר פרמטרים שיש לקחת בחשבון בהחלטה על יעד ההשקעה בארה”ב:

✔️ הביקוש לנכסים למגורים גבוה באזורים שמצויים בקרבת בתי חולים ומוסדות להשכלה גבוהה.

✔️ נכסים המצויים בסמוך למתחמי משרדים, עסקים והייטק ניחנים בסיכויי תפוסה גבוהים יותר ובשיעורי שכירויות גבוהים יותר.

✔️ הביקוש הסטודנטיאלי הוא לדירות קונדו בעוד משפחות ועובדי רפואה, חינוך והייטק יעדיפו בתים פרטיים צמודי קרקע.

✔️ המדינות המרכזיות והמפותחות בארה”ב עשויות להוות יעד השקעה טוב, אך לעיתים דווקא השקעה במדינות מתפתחות המצויות בתהליכי שיקום ובמגמת צמיחה התחלתית יכולה להניב תשואה נאה יותר.

 

כמה עולה השקעה בנדל”ן ברחבי ארצות הברית

מהסתכלות בנתוני המאקרו של כלכלת ארצות הברית, ניתן לראות כי הביקוש לרכישת בתים מוסיף להראות סימני עלייה, אבל נראה כי אין כך הדבר עבור המגמה בפעילות הבנייה שרושמת האטה יחסית. בהיתרי הבנייה אשר קיבלו אישור נרשמה בשנת 2020 ירידה של כ 0.12%.

נתונים אלה מעידים על ביקוש גבוה יחסית בשוק בו ההיצע נמוך באופן יחסי. בטווח הארוך, יש מי שטוענים שחוסר איזון שכזה במאפייני השוק והענף עשוי להיטיב בעתיד עם המשקיעים ולשפר את הישגיהם הכלכליים.

לאחר שיא שנשבר באפריל 2020, בו שיעור האבטלה עמד על כ-14.7% דומה כי המגמה הכללית היא ירידה מתחת ל-10.2%, שיעור האבטלה אשתקד.יחד עם זאת, מהסתכלות בנתוני הצמיחה ניתן לזהות צמצום של יותר מ-30% ברבעון השני של שנת 2020 בשוק האמריקאי.

נתוני נדל”ן עדכניים על מדינות נבחרות בשוק הנדל”ן בארצות הברית:

מדינה להשקעה בארה”במחיר בתים חציוני (Median Listing Price) דמי השכירות החודשיים הממוצעים מגמת מחירי נדל”ן (אשתקד)תחזית מחירי הנדל”ן לשנת 2021
פלורידה$250,700$1,930
3.05% +1.9% +
קליפורניה$554,450
$2,4201.1% +1.35% +
ניו יורק
$278,400$2,9554.5% +
4.1% +
אוהיו $127,250$9704.2% +2.9% +
קליבלנד$78,670
$8905.5% +2.25% +
לאס ווגאס

$243,200$1,5758.95% +4.4% +

מהו נדלן מומלץ להשקעה בארהב?

אם אתם תוהים מה נחשב לנדל”ן מומלץ השקעה בארה”ב, חשוב להבין את ארבעת אפיקי ההשקעה הנפוצים ביותר בנדל”ן במדינה:

1. השקעה בארצות הברית בבית פרטי למגורים (Single Family House)

קניית בית צמוד קרקע למגורים מקנה בעלות בלעדית הן על הנכס והן על הקרקע. עלות ההשקעה בבית פרטי גבוהה יותר באופן יחסי, אך ישנו סיכוי גבוה יותר לקבל משכנתא על הנכס. כמו כן, אפיק השקעה זה כולל רמת סיכון מופחתת בשל היכולת לצפות את תזרים ההכנסות לעומת ההוצאות.

חשוב להיות ערים לאלמנט הסיכון הקשור למציאת שוכרים לבית, שכן לרוב בתים פרטיים צמודי קרקע בארה”ב יהיו מרוחקים ממרכזי הערים. עם זאת, על פי הנתונים הקיימים קיימת העדפה ברורה למגורים בבית פרטי בקרב אוכלוסיית ארה”ב.

2. השקעה בדירת מגורים בבניין או במתחם מגורים-קומפלקס (Condo)

רכישת דירה להשקעה בארה”ב בבניין רב-קומות או במתחם מגורים (קומפלקס) מקנה בעלות אך ורק על הדירה עצמה. כדאיות ההשקעה בדירת מגורים נובעת מעלות ההשקעה הנמוכה יחסית, שכן ניתן למצוא דירות למכירה בזול ברחבי המדינה. יתרון נוסף הוא במצב שוק השכירות, שמאופיין בביקוש גבוה לדירות להשכרה.

חסרונות ההשקעה בדירה בארה”ב נובעים מעלויות הניהול והאחזקה של הבניין. תשלומי ועד הבית עשויים להיות גבוהים יחסית, בעיקר אם מדובר בבניין הכולל פסיליטיז כמו בריכה וחדר כושר. בנוסף, קצב עליית הערך איטי יותר כשזה נודע לדירות, וקיים קושי יחסי לקבל משכנתא עבור קנייתן.

3. השקעה קבוצתית בבניין או קומפלקס בארצות הברית (Multi Family)

בסוג זה של השקעה, רוכשים בניין שלם או קומפלקס דירות במשותף כחלק מקבוצה. עסקת הרכישה נעשית דרך סוכנות תיווך או חברת ניהול ייעודית. היתרון העיקרי באפיק השקעה זה הוא סף הכניסה הנמוך יחסית, שכן ניתן להיכנס לעסקה עם ההון ההתחלתי צנוע.

החיסרון בהשקעה קבוצתית במולטיפמילי הוא ברמת הסיכון הגבוהה יחסית, ששווה בשיעורה לסיכון מהשקעה במניות. רכישה קבוצתית של בניין או קומפלקס כרוכה מטבע הדברים בתיאום בין מספר רב של גורמים, כולל המשקיעים והגוף המנהל.

4. השקעות נדל”ן בנכסים מסחריים ברחבי ארה”ב

רכישת נכס למטרות מסחריות בארה”ב מהווה חלופה טובה לרכישת נכס למגורים במדינה. מדובר בקנייה של נדל”ן מסחרי כמו משרדים, חנויות, בתי חלון, תחנות דלק, מבני תעשייה, מתקני לוגיסטיקה ומבני ציבור.

היתרון ברכישת נכס מסחרי להשקעה בארה”ב הוא בתשואה הגבוהה יותר המתקבלת מתשלומי השכירות. אך בד בבד, ההוצאות על נכסים מסחריים גבוהות יותר. יתרון נוסף טמון במזעור הסיכונים לבעיות בתשלומי השכירות, שכן המשכירים אינם אנשים פרטיים אלא גופים ציבוריים או עסקיים.

מה יש לבדוק לפני ביצוע השקעת נדל”ן בארהב?

להלן הפרמטרים המרכזיים שיש לקחת בחשבון לפני שמשקיעים בנדל”ן בארה”ב:

נדלן מניב בארה
מה חשוב לבדוק לפני השקעה בארה”ב

 

1. מיקום הנכס – חשוב להתוודע לאזורים השונים בתוך ארה”ב, שכן כל אזור ומאפייניו הייחודיים. מומלץ לבצע סקירה של שווקי הנדל”ן המקומיים ולמפות את האזורים המתאימים ביותר להשקעה, בהתאם לפרופיל המשקיע.

בדיקה זו צריכה לכלול בירור של מגמות הביקוש וההיצע בשוק המקומי, מצב שוק השכירות, רמות התפוסה באזור, אופי האוכלוסייה המקומית (מצב-סוציו אקונומי נמוך או גבוה), רמת הפשיעה באזור, שיעורי ההגירה החיובית והשלילית (ניתנים לבירור באמצעות מפקד האוכלוסין), המאפיינים הסביבתיים באזור הנכס (למשל מצב התשתיות המקומיות ומידת הקרבה למוקדי תעסוקה ומרכזי קניות) תהליכי פיתוח קיימים או עתידיים ועוד.

2. סוג הנכסלאחר בחירת יעד ההשקעה, יש לחשוב על סוג ההשקעה. כאמור, סוגי ההשקעות הנפוצים הם בבתים פרטיים, דירות מגורים או בניינים שלמים. צריך להחליט על האם קונים נכס חדש או ישן, והאם נדרש שיפוץ לפני השכרתו.

בכל מקרה, חשוב להתאים את סוג הנכס ואת מסלול ההשקעה לפרופיל המסוים של המשקיע הספציפי. השקעה טובה ונבונה היא כזו שתואמת ליכולות הפיננסיות של המשקיע ולמטרותיו, אך לוקחות בחשבון גם גורמים כמו השוק המקומי, התשואה הצפויה ונתוני הצמיחה הכלכלית השנתית בענף.

3. עלות לעומת תשואההשלב הבא לאחר זיהוי הנכס הרצוי הוא שקלול עלות ההשקעה לעומת התשואה הפוטנציאלית שתתקבל ממנה. לביצוע החישוב, יש לקחת בחשבון את מחירי הנדל”ן בשוק המקומי ואת שיעורי השכירות הממוצעים באזור הנכס.

4. העלויות הצפויות להשקעה לבחינת הכדאיות הכלכלית של ההשקעה, חשוב לקחת בחשבון גם את העלויות הצפויות (מחיר הנכס, תשלומי מסים, אחזקה וניהול) והבלתי-צפויות (לרבות מסים, תיקונים, שיפוצים או תקופות ריקות מדיירים). יש לתת את הדעת על כל רכיבי הסיכון מההשקעה לצד יתרונותיה הפוטנציאליים.

 

מהו שיעור המס על השקעות נדלן בארה”ב?

מדיניות המס על השקעות נדל”ן בארה”ב היא תורה שלמה, והמיסוי משתנה בין מדינה למדינה. להלן כל מה שצריך לדעת על שיעור המס על השקעות נדלן בארהב:

✔️ ארנונהבעלי נכסים בארה”ב מחויבים בתשלום ארנונה אחת לשלושה חודשים, גם במידה והנכס איננו מאוכלס. גובה הארנונה נקבע בהתאם לשווי הנכס ושיטת המיסוי המקומית.

✔️ ביטוח הנכסעלות הביטוח על הנכס משתנה בהתאם לשוויו, להיקף הפוליסה ולגורמים נוספים, ונעה בין 30-100 דולר בחודש בממוצע. הביטוח משולם פעם בשנה, עם אפשרות לתשלומים חודשיים.

✔️ ועד ביתתשלום תקופתי שרלוונטי לרוכשי דירות מגורים בבניין או קומפלקס, ומכסה את עלויות התחזוקה, התיקונים וכדומה.

✔️ דמי ניהול ואחזקהבמקרים בהם ההשקעה נעשתה באמצעות חברת ניהול, הקונים מחויבים בתשלום דמי ניהול המגולמים בדמי השכירות שנגבים מהדיירים. לרוב שיעור דמי הניהול ינוע בין 8-10% מגובה השכירות.

✔️ מס הכנסה ומס על רווחי הוןבעלי נכסים בארה”ב מחויבים בתשלום מס על ההכנסות משכר הדירה (מס הכנסה) או ממכירת הנכס (מס על רווחי הון). לאור אמנת המס שנכרתה בין ארה”ב לישראל, המשקיעים ישלמו את המסים לרשויות האמריקאיות ולא לרשויות בישראל, וכך יימנעו מכפל מס.

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל”ן בחו”ל – צרו איתנו קשר