נדלן באוקראינה – המדריך למשקיע

השקעות נדל"ן באוקראינה הן אולי לא הדבר הראשון שקופץ לראש כשחושבים על אפשרויות השקעה בחו"ל. אך האמת היא שמדובר בטעות – שכן שוק הנדל"ן באוקראינה נחשב לדבר הבא בעולם ההשקעות המניבות.  אז מהו סוד הקסם של השקעות נדלן באוקראינה?

בשביל לענות על השאלה הזו, צריך לחזור אחורה בזמן לשנת 1991. בשנה זו, אוקראינה קיבלה את עצמאותה מברית המועצות. מאז ועד היום, המדינה נמצאת במסלול המהיר ובדרך הבטוחה לקראת הפיכתה למדינה מתקדמת עם סצנת נדל"ן שוקקת.

השקעה בנדל"ן במדינות מזרח אירופה, ובכלל זה באוקראינה, עשויה להניב תשואה נאה בעלות נמוכה יחסית להשקעות במרכז ומערב אירופה, ובטח ובטח שבשוק הנדל"ן הישראלי. ואכן, שוק הנדל"ן באוקראינה הפך לאטרקטיבי ונחשק בקרב משקיעים ישראלים שמחפשים לשים את כספם על נכס מניב בעלות זולה עם פוטנציאל תשואה נאה של בין 5% ל-12% בשנה.

אז למה כדאי להשקיע בנדל"ן באוקראינה? מהם מאפייני שוק הנדל"ן האוקראיני? ומה חשוב לדעת לפני שקונים נדלן מניב באוקראינה? כל התשובות במדריך הבא.

נדלן באוקראינה
נדל"ן באוקראינה: קייב, אומן ואודסה

למה כדאי להשקיע בנדל"ן באוקראינה?

אוקראינה היא מדינה מזרח אירופאית גדולה שאוכלוסייתה מונה כ-45 מיליון איש. בתקופה האחרונה, כלכלת המדינה מצויה במגמת שגשוג עם שיעור צמיחה ממוצע של יותר מ-3% בשנה.

מגמת הצמיחה לא פסחה על שוק הנדל"ן באוקראינה, שחווה תנופת בנייה ועליית מחירים מתמדת מאז נפילת המחירים החדה של שנת 2008. עם זאת, מחירי הנכסים במדינה המזרח אירופאית עדיין נמוכים משמעותית ממחירי השוק המרכז-מערב אירופי, האמריקאי ולבטח שגם הישראלי.

עלות השקעה נמוכה למעשה, היתרון הבולט ביותר של קניית נדלן באוקראינה הוא עלות ההשקעה הנמוכה ביחס לפוטנציאל התשואה האדיר.

אז כמה הון דרוש להשקעת נדלן באוקראינה? מחיר דירה להשקעה באוקראינה תלוי כמובן בסוג הנכס ובמיקומו, אך מספיק לומר שניתן לרכוש דירה מרווחת ומפוארת במחיר נמוך מדירה קטנה בפריפריה בישראל, ועוד להישאר עם עודף. ההון ההתחלתי הדרוש לרכישת נכס להשקעה במדינה עומד על כמה עשרות אלפי דולרים בלבד, תלוי כמובן בשווי הנכס.

פיזור ההשקעה – יתרון נוסף בנדל"ן למכירה באוקראינה הוא שהעלויות הנמוכות מאפשרות את פיזור ההשקעה ואגב כך הפחתה של רמות הסיכון מההשקעה. במקום לשים את כל הביצים בסל אחד ולקנות נכס בודד בארץ, ניתן לקנות מספר נכסים מניבים באוקראינה.

תשואה – לצד המחיר הנמוך, התשואה הממוצעת בהשקעות נדל"ן באוקראינה היא כאמור גבוהה עד גבוהה מאוד. במבט השוואתי, תשואה על נכס באוקראינה עולה בהרבה על תשואה על נכס בישראל.

בעוד השקעה בנדל"ן למגורים בארץ תניב תשואה שנתית ממוצעת של בין 3% ל-4%, השקעה מקבילה באוקראינה תזכה את המשקיע בתשואה גבוהה הרבה יותר שנעה בין מינימום 5% ועד לשיעורים אסטרונומיים של 10-12% בשנה.

דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שלמרות מגפת הקורונה העולמית והשלכותיה הכלכלית, שוק הנדל"ן באוקראינה לא הושפע מהמאורע. אפילו להפך, בסוף שנת 2020 נרשמה עלייה מתונה במחירי הנכסים במדינה.

לצד זה, שיעור התחלות הבנייה באוקראינה עודנו מצוי בעלייה, על אף הקורונה.  נתונים אלו מעידים על איתנות הכלכלה האוקראינית ויציבות ענף הנדל"ן בה.

 

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר

 

מהי מדיניות המיסוי על נדל"ן להשקעה באוקראינה?

המיסוי מהווה למעשה יתרון נוסף בהשקעה באוקראינה, שכן אוקראינה מנהיגה שיטת מיסוי ליברלית. מדיניות המיסוי המיטיבה על השקעות נדלן באוקראינה נועדה לעודד השקעות זרות במטרה לחזק ולהמריץ את הכלכלה המקומית.

כפועל יוצא מכך, מדיניות המיסוי האוקראינית מציבה תנאי נוחים ומיטיבה עם משקיעי חוץ, ובכלל זה משקיעים ישראלים שתרים השקעת נדל"ן מניבה מעבר לים.

כך למשל, שיעור המס עבור השקעה באודסה או בקייב נמוך במיוחד, ומחושב כשיעור זניח של 1-2% בלבד משווי הקרקע. המשמעות היא שמס הרכישה על נכס להשקעה במדינה הוא זעום למדי ועומד על רק כמה מאות דולרים.

כמו כן, לא קיימת מגבלה על אחזקת מספר נכסים, כך שתיאורטית המשקיע יכול לרכוש כמה נכסים שירצה. בנוסף, אמנת המס שנחתמה בין אוקראינה לישראל מונעת כפל מס, והסכם הסחר החופשי בין המדינות מקל גם הוא על השקעות ישראליות במדינה.

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן באוקראינה?

לפני שמחליטים לקנות נדל"ן להשקעה באוקראינה, כדאי להתוודע למאפיינים הייחודיים של בירות הנדל"ן במדינה המזרח אירופאית. להלן מידע על שלושת יעדי ההשקעה המבוקשים ביותר באוקראינה: קייב, אודסה ואומן:

✔️ השקעות נדלן בקייב

קייב, בירת אוקראינה, היא עיר מתקדמת עם צביון אירופאי, ואחת הערים המשגשגות במזרח אירופה. מדובר במקום שמהווה את הלב הפועם של אוקראינה, עם אתרי תרבות, היסטוריה ומורשת מרכזיים לצד מוסדות פוליטיקה, כלכלה, חינוך ותעשייה.

בנוסף, קייב נחשבת ליעד תיירותי מרכזי, שלא מכבר נתגלה גם לתייר הישראלי. עם היסטוריה עשירה, ארכיטקטורה ייחודית ואווירה קלאסית, בשילוב עם עלויות מחייה זולות, קייב מהווה יעד אטרקטיבי לחופשות. ואכן, העיר קולטת אליה מאות אלפי תיירים ומבקרים מדי שנה.

קצב ההתפתחות והפריחה של כלכלת העיר הופכת אותה לאחד ממוקדי הנדל"ן של אוקראינה.

העיר חווה עליית מחירי מתונה בקצב איטי אך יציב, ולפי התחזיות מגמת העלייה צפויה להימשך שנים קדימה. למרות מגמת המחירים, מחיר דירה בעיר קייב עדיין זול מאוד ביחס לישראל ולערי בירה אחרות באירופה, ועומד על עד 200 אלף דולר לערך.

הביקוש לדירות למגורים בקייב גבוה למדי, כאשר מחירי השכירות לטווח ארוך נעים בין 400$ ל-800$. לצד זה, חלה עלייה בביקוש גם לדירות להשכרה לטווח קצר, שיעלו בין פי 2 לפי 3 ממחיר השכירות הממוצע.

השקעות נדלן בקייב עשויות להניב תשואה נאה ואף גדולה במיוחד. תשואה מהשקעה בנכס במיקום מרכזי בעיר נע בין 9-13%, בעוד התשואה מנכס להשקעה באזורים מעט מרוחקים יותר עומדת על תשואה מעט נמוכה יותר אך עדיין משמעותית של כ- 7%.

חשוב לציין שאחוזי התפוסה של נכסים להשכרה בקייב הם מהגבוהים באירופה ובעולם כולו (כ-95%), דבר המעיד על קלות ההשכרה ורמות הסיכון המופחתות לתקופות ללא שכירות.

✔️ השקעות נדלן באודסה

העיר אודסה, הרביעית בגודלה במדינה, היא פנינת נדל"ן של ממש. מדובר בעיר תיירותית שחווה פריחה כלכלית ותנופת בנייה משמעותית.

השקעה באודסה מסתמנת כלהיט הבא בסצנת הנדל"ן העולמית. מחירי הנדל"ן בעיר נשארו נמוכים עוד מימי 2008, בעוד הצפי להמשך הדרך מראה על עליית מחירים הדרגתית ועמן תשואות גבוהות.

עלות דירה להשקעה באודסה עומדת על כ-100 אלף דולר. מחירי השכירות המקומיים עומדים על 800 דולר בחודש, כך שבחישוב פשוט ההשקעה תניב תשואה שנתית בשיעור של 8-9%. יתרה מזאת, השכרת הנכס לטווח קצר תמורת כ-90 דולר ללילה תזניק את התשואה השנתית למעל 20%.

✔️ השקעות נדלן באומן

השקעה בנדל"ן באומן היא אפיק חדש יחסית שהתגלה לא מזמן לעיני המשקיעים הישראלים. מדי שנה, חסידי ברסלב נוהרים לעיר, מה שמקפיץ את הביקוש לנכסים בתקופה זו.

עלות נכס באומן בגודל צנוע של 30-40 מ"ר עומדת על סכום זעום של 9,000 – 5,000 אלף דולר בלבד, בעוד דירות מפוארות יותר יעלו עד 30 אלף דולר. דמי השכירות עבור 4-5 ימים מתחילים מ-200 דולרים. המשמעות היא הזדמנות פז להשקעה מניבה במינימום עלויות ובתשואה משמעותית.