רכישת דירה מקבלן – במה מדובר?
רכישת דירה מקבלן משמעה קניית נכס חדש "מהניילונים" לצרכי מגורים או השקעה. לעיתים קרובות, הקנייה מתבצעת עוד לפני שתהליך הבנייה הושלם, ולפעמים אף לפני שהוא החל (כלומר רכישה "על הנייר"). קניית דירה מקבלן למגורים מאפשרת לרוכשים לעצב לעצמם את הנכס שבו יגורו בהתאם להעדפותיהם האישיות וצרכיהם המשפחתיים.
התוצאה היא דירה חדשה לחלוטין שמותאמת ללקוח ככפפה ליד. רכישת דירה מקבלן להשקעה עשויה להוות אפיק אטרקטיבי לייצור תשואה חודשית שוטפת מדמי השכירות ולרווחים עתידיים מהשבחת הנכס.
אך מהם היתרונות של רכישת דירה חדשה מקבלן לעומת רכישת דירה מיד שנייה? ומה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן? המדריך הבא יפרט את כל מה שצריך לדעת על עסקאות לרכישת דירה מקבלן על הנייר.
תוכן עניינים
למה לקנות דירה מקבלן?
✔️ היתרון הברור ברכישת דירה מקבלן על פני קניית דירה יד שנייה הוא כמובן העובדה שהקונים מקבלים לידיהם בעלות על נכס חדש לחלוטין, שמעוצב ומרוהט בהתאם לטעמם האינדיבידואלי.
כשקונים דירה על הנייר מקבלן לפני או בתחילת הבנייה, ניתן למעשה לארגן אותה כראות עיני הרוכשים. כך למשל, ניתן לקבוע את חלוקת הדירה לחדרים בגודל הרצוי, ניתן לבחור בקומה הרצויה, בכיווני האוויר, בחניות וכדומה.
✔️ יתרון משמעותי נוסף טמון באופן פריסת התשלומים. כאשר מדובר בקניית דירה מקבלן, סכום עסקת הרכישה לא ישולם במלואו בפרק זמן קצר, כפי שנדרש כשקונים דירת יד שנייה, אלא בתשלומים עד למועד המסירה.
ברוב המקרים, החלק המשמעותי ביותר מסכום העסקה יועבר לקראת קבלת הדירה, מה שמותיר לרוכשים מרחב נשימה ומוריד את הלחץ מתשלום מידי. חשוב לזכור שרכישת דירה היא כנראה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שאדם עושה בחייו, כך שפריסת התשלומים עשויה להיות פקטור משמעותי ואף כזה שיכול לפתוח אפשרויות מימון שונות בפני הקונים.
✔️ עוד יתרון ברכישת דירות מקבלן טמון בכך שבמרבית המקרים, דירות חדשות ימוקמו בבניינים חדישים שמכילים מעליות, לובי רחב ידיים ומתקנים חיוניים נוספים לרווחת הדיירים. הבניינים לרוב יימצאו בשכונות חדשות בעלות תשתיות מודרניות ומתפקדות היטב, שטחים ציבוריים, מוסדות קהילה וחינוך ובעצם כל מה שצריך על מנת לחיות חיים נוחים באיכות חיים טובה.
✔️ יתרון נלווה הוא בטיחות וביטחון, שכן בניינים חדשים יעמדו בתקנים העדכניים והמחמירים ביותר למיגון מפני רעידות אדמה ומצבים ביטחוניים. בניינים חדשים עוברים חיזוקי מבנה ונבנים בהם ממ"דים.
✔️ פלוס נוסף ברכישת דירה חדשה מקבלן הוא סטנדרט הבנייה, שבמקרים רבים יהיה גבוה יותר ביחס לדירות ישנות מיד שנייה (למעט כמובן דירות משופצות שמצריכות בדרך כלל עבודה רבה של ניסור קירות בטון, שבירת קירות קיימים, החלפת מרצפות ועוד). בהקשר הזה, הבונוס ממצב זה הוא שהקבלן הוא הגורם האחראי על תקינות התשתיות במבנה, ולחברה המספקת יש אחראיות לריהוט והאבזור של הדירה, כך שיש למי לפנות באם נתגלתה תקלה או נפל פגם בדירה.
טווח המחירים של דירות להשקעה מקבלן – כזה עולה?
אחד הפרמטרים המרכזיים במחירי דירות הוא כמובן מספר החדרים בבית. לא מספיק לשאול כמה עולה דירה חדשה מקבלן, אלא נכון לפנות את סוג הדירה הספציפי: כמה עולה דירת 3 חדרים מקבלן, מהי עלות דירה חדשה 4 חדרים או למשל מהו מחיר דירת 5 חדרים מקבלן?
חשוב להבין כי באופן כללי טווח המחירים של דירות חדשות מקבלן הוא רחב מאוד ומשתנה בהתאם למאפייני הנכסים ומיקומם. לפניכם טבלת ממוצעים עם מספר דוגמאות למחירי נדלן בישראל.
ממוצע המחירים לדירות חדשות מקבלן בישראל:
| מחיר דירה חדשה מקבלן לפי סוג | מחיר ממוצע (מיליונים) |
|---|---|
| מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים חדשה מקבלן | 2.1 ₪ - 1.8 ₪ |
| דירת 4 חדרים מקבלן מחיר ממוצע | 2.6 ₪ - 2.2 ₪ |
| ממוצע המחירים לדירת 5 חדרים מקבלן | 3.2 ₪ - 2.8 ₪ |
| עלות דירת 3 חדרים מקבלן באשדוד | 1.65 ₪ - 1.45 ₪ |
| מחיר דירת 4 חדרים חדשה באשדוד | 2.2 ₪ - 1.5 ₪ |
| המחיר לדירת 3 חדרים חדשה באשקלון | 1.35 מיליון - 930 אלף ₪ |
| דירת 4 חדרים מקבלן באשקלון | 1.7 ₪ - 1.3 ₪ |
| עלות דירת 3 חדרים חדשה בבאר שבע | 1.4 מיליון - 750 אלף ₪ |
| המחיר לדירת 4 חדרים חדשה בב"ש | 1.85 ₪ - 1.1 ₪ |
| עלות דירת 3 חדרים מקבלן בחיפה | 1.4 מיליון - 950 אלף ₪ |
| דירת 4 חדרים בחיפה | 1.85 ₪ - 1.3 ₪ |
| העלות לרכישת דירת 5 חדרים בעיר חיפה | 2.2 ₪ - 1.7 ₪ |
| המחיר של דירת 4 חדרים חדשה ברחובות | 2.3 ₪ - 1.7 ₪ |
| עלות רכישת פנטהאוז ברחובות | 4.7 ₪ - 2.1 ₪ |
| דירת 4 חדרים חדשה בפתח תקווה | 2.5 ₪ - 1.8 ₪ |
| המחיר לדירות 5 חדרים חדשות בפתח תקווה | 2.9 ₪ - 2.1 ₪ |
מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה עבור דירה מקבלן?
רכישת דירה חדשה מקבלן היא תהליך מורכב, ארוך ומסועף, שכרוך בהתמצאות בסבך ביורוקרטי לא פשוט ובהשקעה כספית משמעותית. חשוב לבצע מספר בדיקות מקדימות בטרם החתימה על החוזה כדי להבטיח קנייה בטוחה, נבונה ומוצלחת, ולהימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.
אז מה כדאי לבדוק בטרם החתימה על חוזה לרכישת דירה מקבלן?
✔️ יש לבצע בדיקת רקע על הקבלן היזם על מנת להימנע מנוכלויות, מצגי שווא ועוקצים. צריך לוודא שהגורמים האמונים על בניית ושיווק הנכס הם אמינים, מקצועיים ובעלי מוניטין. ניתן להסתייע בשירותי עורך דין או לחילופין בחברות ייעודיות לבדיקות רקע על מנת לברר את ההיסטוריה הכלכלית, העסקית והמשפטית של הקבלן. ניתן להריץ במקביל חיפוש עצמאי באינטרנט עם שם הקבלן.
חשוב לוודא שהקבלן אכן רשום בפנקס הקבלנים ושיש ברשותו רישיון קבלן בתוקף. חשוב לשים לב במיוחד לסיווג המקצועי ולסיווג הכספי של הקבלן ולוודא שהם מתאימים לדירה. הקבלן צריך להחזיק בהיתרי הבנייה המתאימים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומיתר הרשויות הרלוונטיות.
כמו כן, כדאי לבקר בפרויקטים קודמים של הקבלן ולהתרשם מאיכות הבנייה ורמת הגימור. אפשר לפנות לדיירים ולקוחות עבר לצורך קבלת חוות דעת על הקבלן.
✔️ יש לבצע בדיקות אודות בעלי הקרקע – על הקונה לוודא כי הקבלן או חברת הבנייה מחזיקים בבעלות על הקרקע, שרישום הבעלות נכון ותקין, וכי לא קיימים שעבודים ועיקולים.
✔️ (לפני ביצוע העסקה) יש לבדוק שהחוזה כולל את כל המידע הרלוונטי: מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי אשר יעמוד על אינטרס הקונה לאורך שלבי עסקת הרכישה. עורך דין מומחה יוכל לבצע בדיקה קפדנית ודקדקנית של נוסח החוזה כדי לוודא שכל התנאים והסעיפים שבו מיטיבים עם הקונה ולא באים לרעתו.
חוזה הרכישה חייב לכלול מידע מפורט, מדויק וברור ככל הניתן אודות הנושאים הבאים:
1. מפרט טכני – החוזה חייב להכיל את המפרט הטכני המלא של הדירה, כולל ציון תאריכי ביצוע, מחירים ועלויות. למפרט יצורפו כל הנספחים המתארים את החומרים, הריהוט, האבזור, החניות, עבודות הבנייה וכל פרט שהובטח לקונה והוסכם שיסופק עבורו. יצורף גם התשריט המגדיר במדויק מהו שטח הנטו של הדירה.
2. מחיר סופי לדירה – הסכום הסופי של הנכס, כולל מע"מ והוצאות נלוות, צריך להיות מצוין במפורש בחוזה. מלבד מחיר הנכס עצמו, רכישת דירה מקבלן בטאבו כוללת תשלומי אגרה על הרישום, כמו גם הוצאות פיתוח (למשל על כבישים, דרכים וגדרות), וכן הכנה והתקנה של מערכות תשתית (לרבות מים, חשמל, גז ודוד חימום).
3. תאריך סופי בטאבו – החוזה יציין במפורש את המועד הסופי להשלמת רישום הקונה כבעל הנכס במנהל מקרקעי ישראל.
4. תנאים לאיחור במסירה – יש לנסח סעיף מיוחד שקובע את מועד המסירה של הדירה, כולל טווח החריגה המותר וגובה הפיצויים במידה וקיימת חריגה מעבר למועד זה.
5. רכוש משותף בבניין – החוזה צריך להסדיר את נושא הרכוש המשותף, כולל הכניסה והלובי, מתחם החניה, גג הבניין ושטחי אחסון.
6. טופס דיווח רכישת דירה מקבלן – על פי חוק, המוכר והקונה חייבים למלא בתוך 30 ימים בטרם מועד העסקה טופס דיווח על רכישת דירה מקבלן. הטופס נמסר בצורה מקוונת.
7. קבלת הדירה – החוזה יעגן את חובתו של הקבלן למסור את הדירה לקונה במועד שהוסכם מראש. הדירה צריכה להימסר כשהיא במצב תקין, לאחר ניקיון מקצועי וביצוע הדברה בדירה שתמנע הופעת חרקים ומזיקים ומבלי שיהיה בה כל פגם או ליקוי.
8. סעיפים בעייתיים – יש לוודא שהחוזה לא מכיל סעיפים מעורפלים שניתנים לפרשנות רחבה, וכן סעיפים במורים בבירור על דבר בעייתי. כך למשל, מומלץ שלא לחתום על הסכם שמכיל הצהרה בדבר היעדר תביעות עתידיות, או סעיף שמקנה לקבלן את היכולת לבצע שינויים בנכס ללא אישור הקונה.