השקעות נדלן ברומניה – במה מדובר?

עם עליית קרנם של שווקי הנדל"ן במזרח אירופה, רכישת נדל"ן ברומניה הפך לדבר הגדול הבא בעולם ההשקעות המניבות. בעבור סכום צנוע יחסית, המשקיע הממוצע יכול לרכוש נדלן מניב ברומניה וליהנות מהכנסה פאסיבית שוטפת.

רומניה היא אחת מהמדינות המתפתחות ביותר במזרח אירופה. עם שוק שמונה כ-20 מיליון איש, בשילוב עם נתוני צמיחה מרשימים, המדינה מהווה יעד מסקרן להשקעות נדל"ן. ברחבי רומניה מצויים מוקדי תיירות ונופש בעלי שם עולמי ומערכת השכלה גבוהה מפותחת, מה שמושך אליה מדי שנה אלפי ועשרות אלפי מבקרים וסטודנטים מרחבי העולם, כולל מישראל.

הגורמים הללו רק מחזקים את הביקוש לנכסים למגורים ולתיירות ברומניה, ועל כן מעלים את רמת האטרקטיביות של השקעות נדל"ן ברומניה.

 

השקעות נדל"ן ברומניה
השקעות נדלן ברומניה – יעדים חמים, מחירים, תשואות

אז מה חשוב לבדוק לפני רכישת נדל"ן ברומניה?

כמו תמיד בעולם השקעות הנדל"ן, ובמיוחד בהשקעה בנדל"ן מעבר לים, השקעה בשוק הרומני מצריכה בדיקות ובירורים מקדימים להבטחת כדאיות העסקה.

מומלץ לבחון את אפיקי ההשקעה בנדל"ן במדינה בצורה מקיפה, מעמיקה וקפדנית, על מנת למקסם את הרווח הפוטנציאלי ולמזער הפסדים ונזקים כלכליים.

המדריך הבא ייקח אתכם צעד-צעד בדרך להשקעה בשוק הנדל"ן הרומני. נציג בפניכם את כל המידע הרלוונטי לביצוע החלטה, כולל מאפייני שוק הנדל"ן הרומני בעבר ובהווה, מחירי הנכסים והתשואות הפוטנציאליות, מדיניות המיסוי והיעדים המומלצים להשקעה ברומניה בשנת 2022.

 

מהן מגמות שוק הנדלן ברומניה ב-10-20 השנים האחרונות?

נתוני כלכלת רומניה ב20 השנים האחרונות מעידים על מגמת צמיחה עקבית ומפתיעה של כ-3.5% בממוצע בשנה.

מאז השתחררותה של רומניה מעול השלטון הקומוניסטי ב-1989, מעמדה העולמי השתפר פלאים, וכך גם מצבה הפיננסי.

כבר לאחר שני עשורים מיום הפיכתה לרפובליקה דמוקרטית, רומניה הפכה לחברה מן המניין בברית הצפון אטלנטית (נאט"ו) ובגוש האירו, סטטוס שאושרר ונכנס לתוקף בשנת 2014.

לאורך השנים, ממשלות רומניה הנהיגו רפורמות ליברליות שהזניקו את כלכלתה והפכו אותה לאחת מהמתפתחות ביותר במזרח אירופה. רומניה הפכה במהרה לפנינת נדל"ן ולכוכב עולה בשמי עולם ההשקעות המניבות.

ההצלחה הכלכלית של רומניה ספגה מהלומה משמעותית במשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008. המשבר הכלכלי הביא איתו משבר בתחום הנדל"ן. מחירי הנכסים ברומניה נחתכו בחדות עד לשנת 2013, עד לעלייה מתונה משנה זו ואילך כתוצאה ממדיניות כלכלית והתנהלות פיננסית נבונה של ממשלת רומניה.

בסך הכל, מגמות שוק הנדלן ברומניה בעשור האחרון מצביעות על עלייה הדרגתית, איטית ויציבה במחירי הנדל"ן ברומניה. אפילו משבר הקורונה לא הצליח לשבור את הרוח הנדל"נית במדינה, שכן השוק הצליח להתאושש במהירות מהמכה שקיבל ממשבר הקורונה.

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר

 

שוק הנדל"ן ברומניה – מהי תמונת המצב העדכנית?

אחרי שהבנו את מגמת שוק הנדלן ברומניה בעשור האחרון והמגמות הכלכליות במדינה בשני העשורים האחרונים, הגיע הזמן לדבר על מצב השוק כיום.

שוק הנדל"ן הרומני מאופיין בתקופה זו ביציבות ואף בגרף עלייה מתון, עם עלייה של 6.5% בשנה האחרונה. מחירי הנכסים עולים בהדרגה ובעקביות, אך מחיריהן נותרים נמוכים משמעותית משווקים אחרים באירופה ובעולם (וכמובן שכך בישראל).

רכישת נדל"ן למכירה ברומניה, בעיקר בתחום המגורים, התיירות והנופש, יכול להניב למשקיע רווחים נאים בטווח המידי ולאורך זמן, בהתאם לסוג ההשקעה.

מהם היתרונות בלהשקיע בנדל"ן ברומניה?

אז עד כה הבנו שהמגמות ההיסטוריות והנוכחיות בשוק הנדל"ן ברומניה הופכות אותה ליעד אטרקטיבי להשקעה מניבה. אך ישנם עוד יתרונות בלהשקיע בנדל"ן ברומניה מלבד נתונים מאקרו-כלכליים מרשימים. להלן העיקריים שבהם:

✔️ מחירי נכסים נמוכים

על אף תנופת הפיתוח והבנייה והצמיחה הכלכלית שחווה רומניה בשני העשורים האחרונים, המחיר הממוצע לקניית נדלן ברומניה עדיין נמוך לאין שיעור מהמחיר הממוצע לנכס בשוק הישראלי, או בשווקים אחרים ברחבי העולם.

המחירים הנמוכים מנמיכים את סף הכניסה ומאפשרים למשקיעים בעלי הון התחלתי צנוע יחסית להיכנס לעולם השקעות הנדל"ן. בנוסף, עלויות ההשקעה הזולות פותחות אופציה לפיזור ההשקעה, למשל על ידי רכישת מספר נכסים, ובכך הפחתת רמות הסיכון.

✔️ תשואות פוטנציאליות גבוהות

לצד מחירי הנכסים הנמוכים, השקעה בנדל"ן ברומניה צפויה להכניס למשקיע תשואה משוערת נאה, שגבוהה מהתשואה הממוצעת על השקעה מקבילה בארץ.

דמי השכירות הממוצעים על נכס ברומניה נעים בין $600 ל-$1000 לחודש, כך שבעבור נכס בשווי 40-80 אלך דולר מדובר בתשואה שוטפת משמעותית ביותר.

התשואה הממוצעת על נדל"ן ברומניה נעה בין 7% ל-12% לשנה. לשם השוואה, השקעה בנדל"ן בישראל תניב תשואה שנתית משוערת של בין 4%-3% להשקעה ממוצעת, ובמקרה הטוב 6%-5% (בעיקר כאשר מדובר בנדל"ן מסחרי).

שיעור התשואה האפשרית עבור נכסי נדלן ברומניה תשתנה, כמובן, בהתאם לסוג הנכס הנרכש לשם השקעה.

נדל"ן למגורים יניב תשואה סולידית יותר (אך עדיין גבוה מזו שתתקבל מהשקעה מקבילה בארץ) אך עם רמת ביטחון גבוהה יותר, בעוד נדל"ן מסחרי או לצרכי תיירות יניב תשואה גבוהה יותר אך יהיה כרוך ברמות סיכון גבוהות יותר.

✔️ מדיניות מס ידידותית למשקיע

יתרון משמעותי נוסף טמון במדיניות המס על נדלן ברומניה, שנחשבת לאחד מהידידותיות והמיטיבות ביותר כלפי משקיעי נדל"ן זרים, ובכלל זה משקיעים ישראלים.

ישראלים ורומניה הידקו את יחסיהם הדיפלומטיים בשנים האחרונות, ומנהיגות שיתופי פעולה כלכליים הדוקים שכוללים עידוד השקעות הדדיות. כחלק ממאמצים אלו לפיתוח כלכלי משותף, ישראל ורומניה כרתו ביניהן אמנת מס, אשר מייתרת את החובה לשלם מס בשתי המדינות.

אמנת המס מגנה על משקיעים ישראלים שרוכשים נכס מניב ברומניה, מאפשר הזדכות על המס ששולם לרשויות הרומניות ובכך למנוע מצב של כפל מס.

 

אז אילו מסים צריך לשלם על נכס ברומניה?

  • מס הרכישה על נדל"ן ברומניה עומד על שיעור נמוך של בין 3%-1%
  • שיעור המס על רווחי הון (כלומר המס על התקבולים משכר הדירה החודשי) עומד על 9.6% בלבד.
  • אין חובת תשלום מס שבח על מכירת הנכס.
  • שיעור מס ערך מוסף (מע"מ) ברומניה הוא יחסית גבוה ועומד על כ-19%, אך עלויות המיסוי הנמוכות האחרות מקזזות ומפצות על כך.

 

מהם היעדים החמים של 2021 להשקעה ברומניה?

לאחר שהבנו למה כדאי להשקיע בנדל"ן ברומניה, חשוב להבין איפה כדאי להשקיע ברומניה. להלן רשימת היעדים החמים של 2021 להשקעה ברומניה:

1. נדל"ן בבוקרשט

היעד האטרקטיבי ביותר להשקעה ברומניה היא כמובן הבירה המטרופולינית בוקרשט. עם אוכלוסייה המונה 2-3 מילון איש, מדובר בעיר שוקקת חיים שמכילה את מוקדי התיירות, הכלכלה והתרבות הלאומיים של רומניה. בוקרשט נהנית משיעור ביקושים גובר שעולה על ההיצע, מה שמביא לעליה שנתית במחירי הדיור והשכירות בשוק הנדל"ן המקומי. בשנה החולפת, מחירי הדירות בבוקרשט עלו ב-2.8%.

2. נדל"ן בטימשוארה

קניית דירה בטימשוארה שמערב רומניה היא אפשרות השקעה נוספת ברומניה. העיר, שמונה למעלה מ-300 אלף תושבים, ידועה כמוקד ההשכלה הגבוהה במדינה ולכן מושכת אליה מדי שנה סטודנטים זרים מרומניה ומרחבי העולם. בהתאם, שוק השכירות בה תוסס במיוחד. מחירי דירות חדשות בעיר עלו בשנה האחרונה ב-1.5%.

3. נדל"ן בבראשוב

רכישת נדל"ן בבראשוב, העיר השלישית בגודלה ברומניה, מהווה אפיק השקעה כדאי בשוק הרומני. מדובר בעיר המאכלסת כ-300 אלף איש, ונודעת בטבע המרשים ובנוף ההררי הדרמטי שלה, כמו גם באדריכלות ייחודית. העיר מהווה מוקד תיירות בעל שם עולמי ולכן בעלת חשיבות לכלכלת רומניה.

 

כמה עולה לקנות נדל"ן ברומניה?

כעת לאחר שסקרנו בפניכם בקצרה את הרקע הדרוש על מנת להתעניין ברכישת נכס ברומניה, להלן כמה נתונים על מחירי השקעות נדלן ברומניה:

טבלת מחירון לדוגמא – קניית נכס ברומניה מחיר ממוצע

כמה עולה נכס ברומניה מחיר לפי עיר וסוג הנכסטווח מחירים ממוצע לדירת מגורים סטנדרטית ברומניה
עלות דירת 3 חדרים בבוקאשט 80,000 – 50,000 €
מחיר דירת 4 חדרים בבוקארט90,000 – 60,000 €
עלות דירת 5 חדרים בבוקרשט120,000 – 80,000 €
עלות דירת 3 חדרים בבראשוב 70,000 – 40,000 €
מחיר דירת 4 חדרים בבראשוב90,000 – 60,000 €
העלות לדירת 3 חדרים בטימשוארה70,000 – 50,000 €
המחיר של דירת 4 חדרים בטימשוארה80,000 – 60,000 €

נדלן בבוקארשט

 

✔️ אם החלטתם שמתאים לכם להשקיע בנדל"ן ברומניה – מומלץ לבצע את כל הבירורים המתאימים לפני כן ולהתייעץ עם גורם מקצוע שמעורה באיתור נכסים להשקעה ברומניה ובכל התהליכים הביורוקרטיים הכרוכים בביצוע עסקת הרכישה ובניהול ההשקעה.