השקעה בנדל”ן באירופה – על מה כל הסיפור?

השקעות נדל”ן באירופה הופכות בשנים האחרונות ליותר ויותר אטרקטיביות בעיני משקיעים ישראלים, אשר מחפשים אפיק השקעה סולידי בעל פוטנציאל תשואה גבוה מזה שמציע שוק הנדל”ן הישראלי.

השקעות נדל”ן נתפסו מאז ומתמיד כערוצי השקעה בטוחים ביחס להשקעה בבנקים ובשוק ההון. משקיעים רבים מעדיפים להימנע מהשקעות פיננסיות בשל התלות במצב השוק התנודתי, בעיקר בעידן הנוכחי שלאחר הקורונה.

הנתונים מראים כי כבר שנים קיימת נהירה של משקיעי נדל”ן ישראלים לחו”ל. הסיבות המרכזיות לתופעה הן יוקר הנכסים בישראל, שרק הולך ומאמיר עם הזמן, לצד התשואות הנמוכות יחסית ושיעורי המיסוי הגבוהים.

מגמת ההתייקרות בשוק הנדל”ן הישראלי מעלה את רף הכניסה ומדרבנת משקיעים רבים לבחון חלופות זולות ומניבות יותר במדינות שונות מעבר לים, ובתוך כך גם ביבשת אירופה.

אז האם באמת כדאי לשקול השקעה באירופה ומדוע? מה חשוב לבדוק לפניי קניית נדלן מניב באירופה? ואיך לבצע עסקאות נדלן באירופה בצורה נכונה? כל התשובות לשאלות הללו ועוד בשורות הבאות.

נכסים להשקעה באירופה – פרויקטים להשקעה ברחבי היבשת

מדוע להשקיע דווקא בנדל”ן אירופאי?

התשובה הברורה היא מעמדה של אירופה כיבשת מערבית, מפותחת ואטרקטיבית המציעה מגוון ורסטילי של אפשרויות השקעה. באופן יותר ספציפי, ניתן להצביע על שני יתרונות משמעותיים ברכישת נדלן להשקעה באירופה:

✔️ היתרון הראשון והחשוב ביותר הוא היחס שבין עלות ההשקעה לתשואה הפוטנציאלית. מחירי הנדלן באירופה נמוכים בממוצע באופן ניכר ממחירי הנדלן בישראל, בעוד התשואות הממוצעות שניתן לקבל מהשקעה בנכסים באירופה גבוהות יותר מהשקעה מקבילה בארץ.

בשל הנסיבות הללו, השקעה בנכס באירופה מהווה אפשרות מושכת וריאלית יותר עבור אנשים שמחזיקים בהון התחלתי נמוך יחסית, אשר לא מאפשר להם לרכוש נכס בישראל. בנוסף, מחירים נמוכים מאפשרים לפזר את ההשקעה על פני כמה נכסים ובכך להפחית את רמות הסיכון.

✔️ היתרון המרכזי השני טמון בנוחות ההשקעה בנדל”ן באירופה. מדינות רבות ביבשת אירופה, ובעיקר בחלקה הדרומי והמזרחי, מנהיגות מדיניות מימון ומיסוי המיועדות לעודד השקעות זרות. אלמנט נוסף בנוחות ההשקעה הוא הקרבה הגיאוגרפית לישראל, שכן במידה ועולה הצורך לבקר את הנכס במדינת היעד ניתן יהיה להגיע בטיסה קצרה וזולה.

 

איפה מומלץ לרכוש דירות להשקעה באירופה ב-2021?

הביטוי “השקעה באירופה” מעט מטעה, שכן אירופה כמובן איננה מקשה אחת אלא יבשת עצומת ממדים המכילה מספר רב של מדינות. מטבע הדברים, לכל מדינה אירופאית שוק נדל”ן בעל במאפיינים ייחודיים משלו.

בשל גודל היבשת ומגוון המדינות שבה, קיים מבחר אדיר של פרויקטים להשקעה באירופה. השלב הראשון בדרך לרכישת כנס להשקעה ביבשת האירופית היא כמובן לבחור את מדינת היעד ולאתר נכסים פוטנציאליים לרכישה.

על מנת לבצע החלטה מושכלת בסוגיה קריטית זו, חשוב לבצע סקר שוק רוחבי של שווקי הנדל”ן באירופה, נוסף על בדיקת עומק מקיפה ויסודית של אפשרויות ותנאי ההשקעה בכל מדינה ומדינה.

באופן כללי, המדינות הלוהטות ביותר בקרב משקיעי נדל”ן כיום הן פולין, אוקראינה, רומניה, גיאורגיה, יוון וגרמניה. הסיבה לכך היא שכל המדינות הללו עוברות תהליכי התאוששות וצמיחה מואצת לאחר שנפגעו קשות מהמשבר הגדול של 2008.

גרמניה היא מקרה מעט אחר בנוף הנדל”ן האירופאי, שכן מדובר באחת מהכלכלות החזקות והיציבות ביבשת, אז למרות זאת מחירי הנכסים בה נותרים נמוכים יחסית.

 

מה חשוב לבדוק לפני שקונים נדל”ן מניב באירופה?

לאחר שכבר הבנתם באיזו מדינה באירופה אתם מעוניינים להשקיע ואיתרתם נכס פוטנציאלי לרכישה, השלב הבא הוא לבחון יותר לעומק את הפרטים הספציפיים של עסקת הרכישה. המטרה היא כמובן להעריך את מידת הכדאיות של ההשקעה.

להלן הפרמטרים המרכזיים שחשוב לקחת בחשבון בטרם רכישת דירה להשקעה באירופה :

  • עלות ההשקעה – השאלה הראשונה שקופצת לראש היא כמובן כמה עולה נכס להשקעה באירופה? כאמור, מחירי הנכסים במדינות אירופה נמוכים לרוב ממחירי נכסים מקבילים בישראל, אך הם משתנים בהתאם למיקום הנכס, סוגו ומאפייניו הספציפיים. בכל מקרה, יש לשכלל את מחיר הנכס עם עלויות נלוות ולוודא שעלות ההשקעה תואמת את היכולות הכלכליות של המשקיע.
  • פוטנציאל התשואה – הדבר השני שצריך לבדוק הוא מהי התשואה המשוערת שתתקבל מההשקעה בנכס. אמידת התשואה תתבצע על ידי בחינת הביקושים באזור בנכס ועבור סוג הנכס. חשוב לבצע גם בדיקות מאקרו-כלכליות ולבחון את מצב המשק הכללי במדינת היעד ואת המגמות בשוק הנדל”ן המקומי.
  • פוטנציאל ההשבחה – לצד התשואה השנתית מהשכרת הנכס, כדאי לבדוק גם את צפי הרווחים ממכירה עתידית של הנכס לאחר השבחתו. גם פה צריך לתת את הדעת על מגמות ותמורות במדינת היעד ובאזור שבו מצוי הנכס, על מנת להאריך את הצפי לעליית הערך. כך למשל, צריך לבדוק האם קיימות תכניות פיתוח עירונית בסביבת הנכס? האם קיימת מגמת עלייה בביקושים לנכסים באזור?
  • שיקולי שפה ותרבות – כדאי לחשוב על שיקולים הנוגעים להבדלי התרבויות ופערי השפה. האם המשקיע דובר את שפת המקום או לחילופין האם מדובר במדינה שידיעת האנגלית בה נפוצה? האם המשקיע מסוגל להתמודד עם הבדלי התרבות והמנטליות במדינת היעד?
  • אחזקה וניהול – לפני שמחליטים על רכישת נכס באחת ממדינות אירופה, חשוב לקחת בחשבון שיקולים הנוגעים לנוחות האחזקה והניהול של הנכס. חשוב לבדוק האם הנכס מנוהל על ידי חברת אחזקה או באופן עצמאי על ידי בעל הנכס. אמנם שימוש בחברת אחזקה כרוכה בעלויות, אך כאשר מדובר בנכס בחו”ל ייתכן שיש תועלת בדבר.
  • מיקום גיאוגרפי – גם כאשר הנכס מנוהל ומתוחזק על ידי חברה חיצונית, לעיתים המשקיע יצטרך להגיע בעצמו לנכס. לכן כדאי לברר מבעוד מועד מהי תכיפות הטיסות למדינה שבה מצוי הנכס, האם קיימת טיסה ישירה ומהן עלויות הנסיעה הלוך ושוב.

 

כמה מס משלמים על נכס באירופה?

סוגיית המיסוי היא כה קריטית לתכנון ההשקעה עד שמוקדשת לה סעיף נפרד במדריך. חשוב להבין מהי מדיניות מיסוי נדל”ן ביבשת אירופה ובאופן ספציפי ביעד ההשקעה.

כחלק מכך, יש לבצע היכרות מעמיקה ומקיפה עם חוקי, תקנות ומדיניות המס המקומית, כמו גם המדיניות בישראל. חשוב מאוד לבדוק האם קיימת אמנת מס בין ישראל למדינת היעד, שכן הדבר עשוי למנוע תשלום כפל מס ובכך לחסוך בהוצאות כבדות.

לסיכום, כאשר שוקלים להשקיע בנכס באירופה, חשוב להביא מודעות למכלול הפרמטרים על מנת להבטיח השקעה נבונה, מושכלת ומיודעת. ככל שיהיה בידי המשקיעים מידע רב יותר, כך יגדל הסיכוי להשקעה מניבה ויופחת הסיכון להפסדים כלכליים ומפחי נפש.