השקעות נדל"ן ביוון – המדריך השלם
השקעת נדל"ן ביוון עשויה להישמע מפתיעה עבור מרבית אזרחי מדינת ישראל, להם יוון מוכרת בעיקר בזכות הטברנות, הבוזוקי, הגבינות והאוזו. ואולם, בשנים האחרונות המשברים הכלכליים שחוותה יוון הצמיחו בה כמות עסקאות נדל"ן אין סופית, אשר בשילוב החיבה הגדולה שרוכשים לה התיירים האירופאים, הופכת אותה לאחת מיעדי ההשקעה המעניינים ביותר בחוץ לארץ בכלל, ובטווח השעתיים טיסה בפרט.
המדריך שלפניכם מציע תשובות למגוון שאלות ששמענו פעמים רבות, ומטרתו לשמש כעזר עבור מי שמעוניין ללמוד על יוון, ועל הזדמנויות ההשקעה שנוצרו בה דווקא לאור המשבר שחוותה, אשר הותיר אותה משוועת לכסף חדש שיזרום לתוכה.
מבט מאקרו על הכלכלה היוונית
יוון משתייכת ליבשת אירופה. כלכלת יוון נשענת ברובה על ייצוא של מוצרים שונים מתחומי החקלאות והדיג, וכן על הכנסות מענפי התיירות, המתבטאות בין היתר בהכנסות מספנות ותחבורה. ב-2009 נכנסה יוון למיתון, כאשר הגרעון בתקציב המדינה היה לגבוה ביותר בין כל מדינות הגוש האירופאי.
במישור הנדל"ני ראוי לציין את משבר המשכנתאות שהתפרץ בארצות הברית פחות משנה קודם לכן, ותרם אף הוא לאובדן עצום של כספים יוונים שהושקעו בבורסה האמריקאית. נדבך נדל"ני נוסף, ואף מעניין יותר למשקיעים, היה ירידת המחירים הדרסטית שחלה במחירי הנכסים ביוון.
כך, במשך כמעט עשור ועד 2017, ירדו מחירי הנדל"ן ביוון בצורה חסרת תקדים, כאשר נרשמו של 50% – 30%. הדבר תרם כמובן לכנסת משקיעים מתמשכת, ואכן מאז 2017 ניתן לראות מגמה הפוכה של עליית מחירים חזרה. היפוך המגמה תרם להערכות חיוביות של אנליסטים שונים אשר התחילו להמליץ על השקעה במדינה, וכיום נדמה שאף שהמחירים נותרו נמוכים בהשוואה לישראל, מדובר בעניין של זמן עד שנראה גל עליות משמעותי בנכסים באיים השונים.
מהם מאפייני ההשקעה בנדל"ן ביוון?
✔️ יוון מאופיינת בביקוש גבוה בהרבה מההיצע הקיים בה.
✔️ בשנים 2020-2022 נרשמו ביוון עליות מחירי דו ספרתיות בנכסי הנדל"ן בעריה הגדולות.
✔️ לצד זאת, מחירי הנדל"ן ביוון נמוכים בהרבה בהשוואה לשוק הישראלי.
✔️ יוון קרובה לישראל ומאפשרת ביקור בנכס תוך עלות נמוכה ביותר בהשוואה למדינות שונות כגון ארצות הברית, וכמובן לא נדרשת עבורה ויזה.
✔️ לפני מגפת הקורונה, יוון נהנתה מלמעלה מ-30 מיליון תיירים בשנה.
✔️ ריבוי המשקיעים הישראלים ביוון מאפשר יחסי אמון עם הרשויות היווניות, והסרת מחסומים תרבותיים שמאפיינים מדינות רבות אחרות.
X מנגד, יש לזכור כי יוון היא עדיין מדינה בתהליכי יציאה ממשבר, ולכן לצד התשואות המסקרנות מתקיימת אי ודאות לגבי המצב הכלכלי במדינה.
X כמו כן, השפעות הקורונה לא לגמרי חלפו, ולא ברור אם השקעה בנכס תיירותי תצליח להניב את אותם התשואות שהיו ערב התפרצות המגיפה.
מה מומלץ לבדוק טרם השקעת נדל"ן ביוון?
לפניכם הקריטריונים החשובים שצריך לשקול מראש כשרוצים להשקיע בנדל"ן ביוון:
#1 סוג הנכס – לסוג הנכס משמעות עצומה עבור המשקיע, וזאת עקב סגנון ההשקעה שהוא כופה על בעליו. אם אתם אוהבי סיכון, שמוכנים למתוח את עצמם כדי להשיג תשואה עודפת, ודאי תעדיפו נכסים המשמשים להשכרה קצרת מועד או צימרים. הסיכון ברור – לא תמיד הנכס יושכר, ואף תדרש מצדכם עבודה בשיווק, והוצאה נוספת על ניקיון ותחזוקה מרחוק. מנגד, התשואה יכולה להיות פנומנלית בהשוואה לדירה להשכרה, שמצידה אמנם מבטיחה וודאות, אך בהתאם תשואה נמוכה.
#2 מיקום – בנדל"ן כמו בנדל"ן, למיקום הנכס חשיבות מכריעה. לאחר שהבנתם עם עצמכם מה סגנון ההשקעה המועדף והמתאים עבורכם, קריטי להכיר ולהבין את מפת שווקי הנדל"ן במדינה כדי לדעת מה היעד הכי מתאים עבורכם להגשמת המטרה. בבדיקתכם כדאי לברר מה מצב שוק השכירות בעיר, בשכונה ואף ברחוב שאתם חושבים עליו, כשכלל האצבע הוא כמובן נכסי תיירות בקרבה לים, ובקרה למרכזי הבילוי בערים השונות. בעוד שדירות להשכרה בסמוך למוקדי מגורים של אוכלוסייה בעלת רקע סוציו אקונומי מעט גבוה יותר. למיטיבי הלכת, כדאי ומומלץ לברר את נתוני ההגירה באזור, מצב התשתיות ותכניות בנייה עתידיות.
#3 עלות ההשקעה הנדרש ויחס העלות – תשואה: ראשית, חשוב להבין מה מחיר הנכס ומה כולל המחיר. יש לשים לב לקחת בחשבון כמובן את מחירו של הנכס, תשלומי המס בגין רכישתו, עלויות האחזקה, עלויות הניהול וכן את הוצאות העסקה. לצד זאת, חשוב לקחת בחשבון גם הוצאות שאינן צפויות, כמו עלויות שיפוץ, תיקון, תקופות ללא דיירים ועוד. ללא ביצוע חשיבה עמוקה לפני ההשקעה העסקה עשויה להתברר כלא כדאית רק כשמאוחר מדי, וזו אחת הסיבות שעבור שלב זה, כדאי מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע מומחים לשוק המקומי ולהשקעות נדל"ן בחו"ל.
ומה לגבי הוצאות מס?
חשוב מאוד לזכור שיש הוצאות שכמעט ואינן בשליטתנו, ולכן דווקא אליהם צריך להתכונן כדי לא לגלות שהפרויקט שעבדתם עליו כל כך הרבה למעשה כמעט ואינו כלכלי. למרבה המזל, אופן המיסוי על נכסי הנדל"ן ביוון נחשבת לידידותי וכדאי עבור המשקיעים מחוץ למדינה.
בנוסף, בין ישראל ליוון אמנת מיסוי מאז 1999, וזו מקנה יתרונות רבים להשקעה ביוון כמו: הפסקת גביית מס שבח, הפסקת גביית מס הכנסה, וכן ביטול תשלום הארנונה. על מה שתאלצו לשלם מס, תשלמו יחסית מעט, כאשר הסכום הממוסה הוא סכום הנטו, ולא ההכנסה הכוללת. כמו כן, ביוון שיטת מיסוי הנגזרת מגובה ההכנסות, ולכן תשלמו עבור טווח הנע בין 15% ל-40%.
מה התשואה הצפויה בסיכום הכל?
התשואה הצפויה מנדל"ן להשקעה ביוון עשויה להניב 5% עד 10% בממוצע כאשר מדובר בנדל"ן למגורים, התשואה מנכסי התיירות כמובן יותר דינאמית, וקשה לתת מספר ריאלי כשהשפעת הקורונה עוד לא התפוגגה. כך או אחרת, יש לזכור שבארץ התשואה הממוצעת בקושי עוברת את הרף של 5%.
כדי לבדוק את רמת הכדאיות, ניתן להסתמך על כמה נתונים כללים שיעשו סדר במחשבה:
✔️ ביוון למעלה מ-11,000,000 אנשים.
✔️ דמי השכירות בערים המרכזיות עומדים על 1650 – 1400 דולר.
✔️ אחוז התשואה הממוצעת נע בין 5% ל-10% בעוד שבארץ ממוקם סביב ה-6%.
✔️ יוון צפויה להתאושש כלכלית בטווח השנתיים הקרובות, וזאת בסכום סדרת הסכמים עליה חתמיה עם הנושים.
✔️ הקרבה הגיאוגרפית לצד אמנת המיסוי עם ישראל הופכת את יוון ליעד השקעה נח ונגיש, גם למשקיע הממוצע עבורו הדירות בישראל יקרות מדי.
בואו נדבר תכלס – היכן מומלץ להשקיע ביוון בשנה הקרובה?
בחינה מדוקדקת של יוון לפי הקריטריונים המפורטים מעלה, חייבת לקחת בחשבון את העובדה שיוון מכילה מעט פחות מ-3000 איים, המייצרים אין ספור קונסטלציות להשקעה. רובנו ככולנו ודאי מכירים את כרתים, מיקונוס ורודוס, ואכן נכסי הנדל"ן בכרתים מציעים השקעות מעניינות וקורצות למי שמעוניין לעבוד בין היתר עם ריבוי של לקוחות ישראליים.
עם זאת, חשוב לזכור שמלבד התיירות הישראלית יוון נהנית מתיירות אירופאית ענפה, וישנם עוד מקומות רבים המזמינים משקיעים עקב כך. כך למשל, הנכסים שבאי הציורי לפקדה, מציעים חופשה שבסיסה בחופים המרהיבים, אשר אליהם ניתן להגיע רק דרך הפלגה או נסיעה על גשר מיוחד המחבר אותו לאי השכן.
לצד הנופש והתיירות, רכישת נכס להשקעה ביוון יכולה להיעשות על ידי השקעה במרכזי האוכלוסייה הגדולים. נדל"ן באתונה שהינה העיר המרכזית במדינה וכמובן הבירה, מכיל מגוון עצום של מבנים בבעלויות שונות, כאשר משקיעים שנכנסו בשיא המשבר מוכרים בה במחירים נמוכים ביחס לשוק וזאת כדי לממש רווחים בעקבות מגיפת הקורונה ואי הוודאות עבורם.
פנינת השקעה נוספת ניתן למצוא בנדל"ן בסלוניקי. העיר אשר מהווה מרכז סטודנטיאלי עצום, הינה העיר הגדולה ביותר ביוון אחרי אתונה. מאפייני שוק הנדל"ן ביוון מציעים כאמור מנעד רחב הנע בין דירות נופש לנכסים לשכירות חודשית, ולכן כה חשוב, ובמיוחד כשמדובר על יוון, להבין מהו סוג הנכס המתאים לכם ומהו יחס התשואה – סיכון שבו תהיו מעוניינים.
סיכומו של דבר
רכישת נכס להשקעה ביוון כבר איננה חלום שאינו בר השגה, ולמי שרואה עצמו מצליח לעמוד בנדרש להשקעה מרחוק בהחלט כדאי להתעמק ולברר על כך. לצד האמור, חשוב לזכור שניתוחים והערכות אנליסטים עשויות להשתנות, ולכן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שחיים את השוק בהווה כדי להבין את המגמות העכשוויות בשוק הנדל"ן היווני. עבדו באחריות, Επιτυχώς!