נדלן בקייב ב-2021 – המדריך המלא

השקעה בנדל"ן בקייב מעמידה בפני המשקיע הישראלי הזדמנות מסקרנת לרכישת נכס מניב בעלות נמוכה ועם פוטנציאל תשואה גבוה.

 לאור אי היציבות והנסיקה במחירי הנכסים בענף הנדל"ן הישראלי, השוק בארץ הופך לפחות ופחות אטרקטיבי להשקעות נדל"ן. משקיעים ישראלים רבים בוחרים לקחת את הונם אל מעבר לים ולרכוש נכסים נושאי תשואה במחירים שבישראל אפשר רק לחלום עליהם.

אחד מהיעדים המסקרנים להשקעת נדל"ן בחו"ל היא קייב, בירת אוקראינה ועיר משגשגת שמאחוריה מורשת היסטורית ארוכת יומין. קייב חווה בשנים האחרונות פריחה כלכלית שמשפיעה לטובה על כל תחומי החיים. מגמת השגשוג הזו ניכרת מנתוני הצמיחה המרשימים.

משקיעי נדל"ן כבר התחילו להפנים את הפוטנציאל העצום שגלום בהשקעה בנדל"ן למכירה בקייב אוקראינה, כפי שמעידים הנתונים אודות עסקאות הנדל"ן שנחתמו בה.

אז מה חשוב לבדוק לפני השקעה בנדלן בקייב? לפניכם המדריך המלא להשקעות נדל"ן בקייב.

 

השקעות נדל
נכסי נדלן בקייב אוקראינה – כל המידע

 מה חשוב לדעת על אוקראינה לפני שמשקיעים בנדל"ן בקייב?

על מנת להבין את אופן התפתחותו של שוק נדל"ן האוקראיני, חשוב לשים לב להקשר ההיסטורי. אוקראינה הפכה למדינה עצמאית רק בשנת 1991, עם השתחררותה מברית המועצות לשעבר.

מאז ועד היום, אוקראינה עוברת תהליכי ליברליזציה כדרך להתקרב למערב ולהתרחק מההשפעה הרוסית. נשיא המדינה הנוכחי, ולדימיר זלנסקי, נתפס כמנהיג חיובי שמוביל את המדינה לעבר הקדמה.

ואכן, אוקראינה הופכת בהדרגה למדינה אירופאית מודרנית. כלכלת המדינה התבססה באופן מסורתי על ענפי החקלאות וכריית משאבי טבע, אך כיום התפתחה במדינה גם תעשיית תיירות משגשגת ותעשיות עתירות ידע.

קייב חווה לאחרונה פריחה כלכלית הודות להתייצבות הסיטואציה הפוליטית באוקראינה והאזור. שיעור האבטלה והאינפלציה במדינה נותרים נמוכים ויציבים למדי.

אוכלוסיית העיר מונה כיום כ-4 מיליון איש. כיאה לעיר בירה, קייב מאגדת בתוכה את המוסדות הפוליטיים, הכלכליים, התעשייתיים והתרבותיים החשובים ביותר במדינה, ואף במזרח אירופה כולה.

העיר מושכת אליה מדי שנה אלפי תיירים מישראל וכל העולם שבאים ליהנות מהתרבות העשירה, הארכיטקטורה הייחודית וסצנת חיי הלילה התוססת. כמו כן, אל העיר נוהרים בכל שנה סטודנטים זרים שבאים ללמוד במערכת ההשכלה הגבוהה המפותחת שלה.

קייב מהווה גם אבן שואבת למחפשי עבודה ומשפרי דיור מקומיים שבאים ליהנות ממגורים בעיר אירופאית עדכנית עם שפע אזורי תעסוקה, תעשייה והיי-טק.

כל הגורמים הללו מעלים את קרנה של קייב בקרב משקיעים פוטנציאליים מעולם הנדל"ן.

 

איך נראה שוק הנדל"ן באוקראינה?

מגמת מחירי הנדל"ן בקייב בפרט ומחירי הנדל"ן באוקראינה בכלל בשנים האחרונות נמצאת בעלייה מתונה, הדרגתית ויציבה. מחירי הנכסים במדינה עולים בהתמדה משנה לשנה בשיעור של 0.5% לרבעון. לצד העלייה במחירי הנדל"ן בקייב, גם שיעור הביקוש לנכסים מצוי בנסיקה.

לצד הביקוש למגורי קבע בעיר, עם מיצובה של קייב כיעד תיירותי מבוקש חל זינוק בביקוש לדירות נופש, חדרים בבתי מלון ונכסים להשכרה לטווח קצר. על אף מגמת ההתייקרות, מחירי הנכסים בקייב עדיין זולים ביחס לאזורים אחרים באירופה ובעולם (ועל אחת כמה וכמה בהשוואה לישראל).

בעוד שווקי הנדל"ן במרבית המדינות נפגעו קשות ממשבר הבריאות שפקד את העולם, השפעת הקורונה על שוק הנדל"ן בקייב היא שולית למדי. ענף הנדלן בעיר קייב, ובאוקראינה כולה, לא רק שלא ירד של רשם עליית מחירים מתונה.

 מחירי דירות חדשות בקייב עלו עד כה בשנת 2021 באזור ה-5%. ברבעון האחרון של שנת 2021 חלה עליה של 0.6% בשווי עסקאות הנדל"ן בקייב. מחירי השכירויות בעיר עלו גם הם בשיעור של 4.1%-3.6%. כמו כן, מספר התחלות הבנייה הוסיף לצמוח.

נתוני הצמיחה הללו הופכים את ענף הנדל"ן בקייב לאחת מהמובילים ביבשת אירופה כולה. על פי התחזיות, כלכלת המדינה כולה צפויה לצמוח באזור ה-4% לשנה, ועמה גם ענף הנדל"ן.

השקעה בנדל"ן בקייב – האם זה משתלם?

כדי לאמוד את הכדאיות הכלכלית של השקעה בנדלן בקייב, חשוב כמובן לבצע חישוב מדוקדק של יתרונות וחסרונות העסקה הספציפית. יחד עם זאת, ניתן להצביע על מספר יתרונות כלליים בהשקעת נדל"ן בקייב:

✔️ עלויות השקעה נמוכות

המחיר הממוצע לנכס למגורים או נכס מסחרי בקייב עומד על כמה עשרות אלפי דולרים בלבד. יתרה מזאת, ההון העצמי הדרוש לרכישת נדלן בקייב נמוך מאוד באופן יחסי. בנוסף, ממשלת אוקראינה מעמידה עבור משקיעים זרים מגוון אפשרויות מימון, כולל משכנתא בתנאים אטרקטיביים.

הגורמים הללו הופכים את עלות ההשקעה בקייב לריאלית עבור משקיעים ישראלים שאינם מחזיקים בהון העצמי הדרוש להשקעה בארץ. בנוסף, המחירים הזולים מאפשרים לפזר את ההשקעה על פני כמה נכסים.

✔️ תשואות פוטנציאליות גבוהות

יתרון קריטי נוסף הוא כמובן פוטנציאל התשואה והרווח העתידי על ההשקעה. בבואכם להשקיע בנכס בקייב, חשוב לשקלל את התשואה החודשית מדמי השכירות, את התשואה השנתית ואת הרווח ממכירה עתידית של הנכס.

דמי השכירות הממוצעים שניתן לקחת על דירת מגורים נעים בין 400 ל-800 דולר.

התשואה הממוצעת לנדלן מניב בקייב יכולה להגיע לשיעורים אסטרונומיים של בין 13%-10%, בעיקר אם מדובר בנכס במיקום מרכזי ומבוקש.

רכישת נכס להשקעה באזור מעט מרוחק יותר עדיין יעמיד תשואה גבוה לעומת השקעה המקבילה בישראל, עם שיעור ממוצע של 9%-8%. לצורך השוואה, התשואה הממוצעת על נכס למגורים בישראל עומדת על בין 3% ל-4% בלבד.

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר

 

מאפייני המדינה ושוק הנדל"ן המקומי

את יתרונותיה של קייב כבירתה של אוקראינה, אחת המדינות המתפתחות במזרח אירופה, כבר הזכרנו. קייב מהווה את המרכז התרבותי, הפוליטי והכלכלי של המדינה, וחלק ניכר מהפעילות העסקית והנדל"נית במדינה מתקיימת בה.

קייב נהנית מזרימה שוטפת של תיירי חוץ ופנים, וכן של סטודנטים, משפרי דיור ומחפשי עבודה מהמדינה ומחוצה לה, אשר מחפשים ללמוד או לגור בעיר אירופאית מודרנית אך זולה. עם היפתחותה של אוקראינה לעולם והתקרבותה למערב הקפיטליסטי, הממשלה המקומית עושה מאמצים אדירים למשוך משקיעי חוץ ולהמריץ את ענף הנדל"ן.

עד כה, נראה כי המאמצים הללו נושאים פירות, שכן שוק הנדל"ן המקומי חווה פריחה מחודשת וצמיחה מתונה בקצב יציב. כאמור, מחירי הנכסים, רמות הביקוש, מספר התחלות הבנייה ועלויות השכירות בקייב ממשיכות לעלות בהתמדה. שוק השכירות בעיר נהנה משיעורי תפוסה נדירים של כ-95%.

בשקלול כל הפרמטרים הללו, המסקנה היא שענף הנדל"ן בקייב טומן בחובו הזדמנויות השקעה מסקרנות ששווה לבחון.

 

כמה עולה לקנות נכס להשקעה בקייב?

עלות דירה להשקעה בעיר קייב משתנה בהתאם לסוג הנכס ומיקומו. כמובן שפרמטרים שיש לקחת בחשבון הם ייעוד הנכס (השכרה\ מגורים\ סוג העסק במידה ומדובר בנכס מסחרי וכו'). להלן טווחי מחירים ממוצעים לנכסי דירות בקייב:

נכסים / דירות בקייב מחיר לפי מ"רמחיר ממוצע (מומלץ)
דירת סטודיו ו-2 חדרים בקייב מחירים1000 – 700 $ למ"ר
מחיר דירת 3 חדרים בקייב900 – 700 $ למ"ר
מחיר דירת 4 חדרים בקייב900 – 700 $ למ"ר
המחיר הממוצע לרכישת נכס מסחרי בקייב החל מ-600 $ למ"ר

 

מהי שיטת המיסוי על נדלן בקייב? (אוקראינה)

שיטת המיסוי על נדלן בקייב (אוקראינה) עוצבה במיוחד כדי להיטיב עם משקיעים. ישראל ואוקראינה כרתו ביניהן אמנת מס, מה שמונע מרוכשי נכסים להשקעה לשלם כפל מס.

להלן המס שצריך לשלם בעבור השקעה בנדלן בקייב:

  • מס הכנסה – בשיעור של כ-20% מדמי השכירות החודשיים.
  • מס רכישה – משולם בעת רכישה הנכס ועומד על שיעור של כ-2% משווי העסקה.
  • מס שבח – משולם בעת מכירת הנכס ועומד על שיעור של 18% משוויו.