בשנים האחרונות משקיעים רבים בוחנים אפשרות לרכישת קרקעות חקלאיות. מהן הסיבות לעליית הפופולריות של קרקעות אלו, מהם היתרונות והחסרונות בעסקה מסוג כזה, אילו סיכונים קיימים וממה חשוב להיזהר בתהליך, וכמובן: איך לאתר קרקע חקלאית למכירה שתתברר כשהשקעה אטרקטיבית ולא תסתיים במפח נפש. בואו נתחיל.

 

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית הינו שטח שמיועד לצרכי חקלאות או לחילופין כשטח ירוק פתוח. להבדיל מקרקע לבנייה, מגרשים ואדמות חקלאיות אינן מיועדות לבניית מבנים לצרכי מגורים, מסחר, תעשייה או תיירות.

 

רכישת קרקע חקלאית
מבחר קרקעות חקלאיות למכירה באזורים שונים ברחבי הארץ

 

מהי קרקע חקלאית ולמי מתאים לקנות אחת?

לרבות השנים, בשל הידלדלות היצע הקרקעות הזמינות לבנייה בישראל, החלה בזמנו מגמה של הפשרת קרקעות חקלאיות תוך שינוי ייעודן לקרקעות לבנייה. עם קצב הירידה התלול בהיצע הקרקעות הזמינות, מגמת ההפשרה רק הולכת ומתגברת.

תהליכים אלו לא חמקו מעיניהם של משקיעי נדל"ן אשר תרים בכל עת אחר הזדמנויות השקעה מניבות. משקיעים רבים הבינו כי ניתן לרכוש קרקע מיועדת לחקלאות מתוך כוונה להפשירה בהמשך, במטרה לגזור קופון שמן על פיתוח הקרקע והשבחתה בעתיד.

תהליכי הכשרת קרקע לחקלאות לצרכי בנייה אורכים זמן רב ולא מספקים וודאות מוחלטת לקבלת זכויות הבנייה העתידיות על כל השטח.

אף על פי זאת, רבים מהמשקיעים בוחרים לנצל את ההזדמנות לרכישת קרקעות חקלאיות במחירים זולים, מתוך הנחה שניתן יהיה לממש את פוטנציאל ההשבחה שלהן באופן שיניב תשואה משמעותית.

ואכן, קרקעות חקלאיות שמומרות לבנייה יכולות להכפיל ואף לשלש את ערכן מרגע ההפשרה.

 

אילו סוגי קרקעות למכירה קיימים בישראל?

לפני שנצלול לעובי הקורה בכל הקשור להשקעות בקרקעות חקלאיות, חשוב לעשות סדר בסוגי קרקעות בישראל: קרקע למסחר, קרקע לתעשייה, קרקע למגורים, קרקע לתיירות, קרקע לחקלאות.

קרקע למסחרקרקע שמיועדת להקמת מתחמי מסחר ועסקים, לרבות קניונים, מרכזי קניות, חנויות ומשרדים. קרקעות אלו נפוצות בעיקר במרכזי הערים ובאזורי התעשייה.

קרקע לתעשייה קרקע שמיועדת להקמת מבני תעשייה, מפעלים ושאר מתקנים תעשייתיים. מטבע הדברים, סוג קרקע זה נפוץ בעיקר באזורים בלתי מיושבים ובפאתי ערים.

קרקע למגורים קרקע המיועדת לבניית שכונות מגורים, המכילות בניינים רבי-קומות או בתים פרטיים צמודי קרקע, בהתאם לייעוד הספציפי שנקבע.

קרקע לתיירות קרקע שמיועדת להקמת מתחמי תיירות, לרבות בתי מלון, חדרי הארחה, צימרים ואכסניות.

קרקע לחקלאות קרקע חקלאית בטאבו מיועדת לגידול יבולים ושאר מיזמי חקלאות. זהו סוג הקרקע הנפוץ ביותר, וגם הזול ביותר ביחס לסוגי הקרקעות האחרים. הקטגוריה של "קרקע לחקלאות" כוללת שלושה תתי-סוגים:

  1. קרקע ללא הליך תכנוני קרקע שמיועדת אך ורק לחקלאות. במצב כזה, קשה מאוד לשנות את ייעוד הקרקע ולקבל אישורי בנייה על השטח. פתיחת הליכי הפשרה על קרקעות ללא הליך תכנוני איננו בלתי אפשרי, אך מדובר בתהליך ארוך, מסורבל ומייגע במיוחד שיכול להגיע לכמה עשרות שנים.
  2. קרקע בתהליך הפשרה קרקע המצויה בסטטוס ביניים שבין קרקע חקלאית לקרקע זמינה לבנייה. מדובר למעשה בקרקע חקלאית שמצויה בתהליכי הפשרה, כאשר לרוב שינוי הייעוד כבר הושלם אך היתרי הבנייה טרם ניתנו.
  3. קרקע זמינה לבנייה – קרקע ששינוי ייעודה ותהליך הפשרתה הושלם ושניתן כבר להוציא היתרי בנייה על שטחה.

 

מהם היתרונות והחסרונות ברכישת קרקעות חקלאיות?

קרקעות חקלאיות למכירה מעמידות הזדמנות השקעה מסקרנת המתאימה בעיקר עבור משקיעים בעלי אורך רוח וחשיבה כלכלית ארוכת טווח.

להלן היתרונות של קניית קרקעות חקלאיות:

✔️ עלות העסקה – זהו היתרון הברור ברכישת קרקע חקלאית, שכן כאמור קרקעות חקלאיות (ובעיקר כאלו שטרם הופשרו) הן זולות באופן ניכר ביחס לקרקעות לבנייה ובוודאי שגם ביחס להשקעה בדירות. מכאן שמדובר באפיק השקעה פוטנציאלי שעשוי להיות מושך יותר עבור משקיעים בעלי הון התחלתי צנוע.

✔️ פוטנציאל הרווח – במידה וההפשרה מאושרת והיתרי הבנייה ניתנים, הרווח מהשקעה בקרקע חקלאית עשוי להיות אדיר, בעיקר אם הרכישה נעשתה בטרם ההפשרה. מרגע הפשרת הקרקע, מחיר הגרש צפוי לזנק בצורה מטאורית. ככל שתהליכי הבנייה קרבים ומתקיימים לסיום, ערך השטח יעלה אף יותר.

מרכיב הרווח המשוער משמעותי במיוחד לאור דלות עתודות הקרקע הזמינות לבנייה בישראל, ולצד העובדה שהביקוש לנכסי בנויים (בעיקר לצרכי מגורים ומסחר) רק הולכים וגוברים ככל שעובר הזמן. התוצאה היא עלייה בערך הקרקעות החקלאיות. לעומת זאת, ערכם של נכסים בנויים נקבע בהתאם למגמת הביקוש בשוק הדיור.

✔️ שקט נפשי – יתרון נוסף ברכישת קרקע חקלאית למכירה הנובע מהעובדה שלהבדיל מנכס למגורים או למסחר, נכס חקלאי איננו מצריך התעסקות עם שוכרים ותקלות. כמו כן, בניגוד לנכס בנוי, קרקע חקלאית איננה מושפעת מאסונות טבע או מצבים ביטחוניים, שכן הגדרתה נותרת שרירה ועומדת.

 

לצד היתרונות, להשקעה בקרקעות חקלאיות כמה חסרונות:

* החיסרון הבולט ביותר הם חוסר הוודאות המובנית בסוג השקעה זה, ופרק הזמן הארוך שדרוש עד לקבלת התשואה מהנכס, אם בכלל.

* חשוב להבין שמדובר בהשקעה לטווח הבינוני עד הארוך, אשר תניב תשואה במקרה הטוב כעבור מספר שנים, במקרה הפחות טוב לאחר כמה עשרות שנים, ובמקרה הרע לעולם לא.

למעשה, לעולם לא ניתן יהיה להבטיח את ההפשרה ברמת וודאות של מאה אחוזים, אך ישנם מקרים בהם סיכויי ההפשרה הם אכן סבירים ואף גבוהים.

 * בתחום שיווק הקרקעות החקלאיות בישראל מגלגל לא מעט כסף ופועלים בו לא מעט גורמים שלא יהססו להשתמש בטכניקות פסולות כמו מצגי שווא והטעיות כדי למכור יחידות קרקע. לפני קניית קרקע חקלאית מכל סוג חשוב להיוועץ, לבדוק היטב את אופי וטיב העסקה, את החברה המשווקת ולוודא שהיא פועלת לפי תקן 22.

זיכרו כי בעסקאות מסוג זה חשוב להיזהר ולנקוט בכל האמצעים הנדרשים כדי לא ליפול בפח ולוודא שאתם רוכשים קרקע חקלאית שבאמת תופשר ביום מן הימים ולא כזו שתישאר ערוגת ירקות לנצח.

 

מה חשוב לדעת לפני שמחליטים על רכישת קרקע חקלאית?

רכישת אדמות ומגרשים חקלאיים היא עסק מורכב למדי הטומן בחובו מרכיבי סיכון ייחודיים. בשל כך, מומלץ להיצמד לכמה כללים מנחים ולבצע מספר בדיקות מקדימות לפני שמחליטים להשקיע בקרקע חקלאית.

1. חשוב כמובן לוודא שהמגרש המיועד לקנייה הוא אכן בעל סיכוי להפשרה. כאשר מדובר באדמה שהוגדרה כקרקע בתהליכי הפשרה למטרות פיתוח, ומצויה כבר בשלבי תכנון, הצפי להפשרה הוא כמה שנים. לעומת זאת, באם האדמה מוגדרת כקרקע חקלאית ללא הליך תכנוני, צפי ההפשרה ארוך הרבה יותר וכרוך ברמת אי וודאות גבוהה למימוש הבנייה על השטח.

ישנם מספר פרמטרים שעשויים להעיד על צפי ההפשרה, מלבד סטטוס הקרקע. כאשר מאתרים קרקע חקלאית למכירה, כדאי לוודא שהיא מצויה באזור ביקוש, שכן הנחת העבודה היא כי הדרישה לבתי מגורים ושטחי מסחר בסביבה מבוקשת מעלה את הסיכויים למימוש ההפשרה.

מומלץ גם לוודא שהרשויות המוניציפליות באזור הנכס נותנות רוח גבית להפשרה, שכן תמיכת העירייה עשויה להוות גורם מכריע באישור התהליך. כמו כן, יש לוודא שסביבת הנכס נטולת גורמים שעשויים לעכב או להעמיד מכשול בדרך להפשרת הקרקע. לדוגמא: אם הקרקע מצויה בסמוך למפעל תעשייה צבאית או בצמוד לשמורת טבע.

2. ובאופן שקשור לשיקול הראשון בדבר צפי ההפשרה, חשוב להתחשב בעלות הרכישה. קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה תהיה יקרה יותר מקרקע חקלאית שאין הליך תכנוני לשינוי ייעודה. בנוסף, מחיר הקרקע יעלה ככל שהיא תהיה קרובה יותר לאזורי הביקוש. בכל מקרה, יש לוודא שמחיר הקרקע תואם ליכולות הפיננסיות ולאינטרסים הכלכליים של המשקיע.

3. מומלץ להקפיד על רכישת קרקע מידיים פרטיות. בניגוד לקרקעות המצויות בבעלות המדינה (קרי בידי מנהלי מקרקעי ישראל), קרקע חקלאית פרטית למכירה מבטיחה ברמת וודאות גבוהה הרבה יותר את קבלת זכויות הבנייה המלאות על השטח.

4. מומלץ להגיע פיזית לקרקע ולבחון אותה מקרוב במו עיניכם. פעולה זו יכולה לסייע באיתור וזיהוי גורמים בעייתיים בעלי פוטנציאל לעיכוב ההפשרה. כדאי שלא להסתמך אך ורק על המידע שניתן לכם מחברות השיווק אלא לבוא ו"לחוש" את השטח בצורה ישירה ובלתי אמצעית.

5. צריך לקחת בחשבון את האפשרות להפקעה של חלקים מהשטח, גם בתום השלמת ההפשרה. לעיתים קרובות, כאשר המדינה מאשרת הפשרה של קרקע מסוימת והעברתה לשלבי תכנון ופיתוח לקראת בנייה על השטח, האינטרס הציבורי עשוי לדרוש הפקעה חלקית של השטח המופשר. המשמעות היא שהמשקיעים עלולים לאבד נתח מהקרקע שנרכשה, לרוב עם תמורה כספית מינימלית.

6. יש לבצע בדיקת רקע מקיפה של החברה המשווקת את הקרקעות על מנת להימנע ממקרי נוכלות ועוקצים שיניבו אכזבות ומפחי נפש, וחלילה אף הפסדים כלכליים כואבים. יש לוודא שהחברה המשווקת היא חברה אמינה ומוכרת בתחום, אשר מחזיקה במוניטין חיובי והצלחות קודמות.

 

מהו מחיר קרקע חקלאית בישראל?

מחירי קרקעות חקלאיים בישראל מושפעים משני פרמטרים עיקריים:

  1. מיקום – ככל שהקרקע תהיה ממוקמת בסמוך ליישוב מתפתח או לעיר מרכזית, כך מחירה יעלה. ולהפך, ככל שהקרקע תהיה מרוחקת יותר מאזורי הביקוש, כך מחיר יהיה זול יותר.
  2. סטטוס תכנוניככל שהקרקע נמצאת בשלב מתקדם יותר בתהליך ההפשרה, כך שוויה יעלה. לכן, קרקעות מופשרות יהיו יקרות יותר מקרקעות שטרם הופשרו או קיבלו היתרי בנייה.

טווחי המחירים עבור רכישת קרקע חקלאית בישראל משתנים בהתאם לפרמטרים הללו, ולכן קשה להצביע על מחירים ספציפיים. אך ככלל, ניתן לומר שקרקעות המצויות בסמוך לאזורי הביקוש יעלו בין 150-300 אלף ₪, ואילו מחירן של קרקעות חקלאיות בערי השרון וגוש דן ינועו בין 250-700 אלף ₪.