השקעות נדל"ן בישראל נחשבות למוקד משיכה עיקרי למשקיעים, כחלק מעלייתו של שוק הנדל"ן בארץ בשנים האחרונות, ביחס לאפיקי השקעה אפשריים אחרים.

בשונה משוק ההון, הנהירה לקריפטו וענף היזמות העסקית, השקעות נדלן בישראל נתפסות כבטוחות במיוחד ובעיקר כזמינות, לאו דווקא לאילי ההון והנדל"ן, כי אם משקפות הזדמנות של ממש עבור מעמד הביניים והציבור אשר מעוניין לדאוג לעתידו.

 

השקעות בנדל
השקעות בנדל"ן בישראל – מידע למשקיעים

 

 

השקעה בישראל – למה דווקא נדל"ן?

בשנת 2021 לצד מגפת הקורונה ברקע, מחירי הנדל"ן בישראל עלו בממוצע בשיעור דו ספרתי, המהווה, לצד שכר דירה, את התשואה מעליית ערך על השקעות נדל"ן בישראל. שנת 2022 מסתמנת כמי שאינה באה לבלום את העלייה  -ובכל מהדורת חדשות לאורך הערב משוגרת כתבה על יוקר המחיה בכלל והתחקות הנדל"ן בפרט.

למרות ניסיונות ממשלתיים לבלימת מחירי הנדל"ן באמצעות תכניות דוגמת: מחיר למשתכן, דירה בהגרלה, העלאת הריבית במשק על ידי בנק ישראל שבאה לייקר את עלות המשכנתאות ואף הטלת מיסוי ישיר על השקעות נדל"ן בארץ – ניכר כי השוק מגיב לחוק היחיד בכלכלה שתמיד עובד, שהוא חוק הביקוש וההיצע.

 

השקעות נדל"ן בארץ – איך חוק הביקוש וההיצע משפיע עליו?

חוק הביקוש וההיצע למעשה קובע שמחירו של כל מוצר ושירות עלי אדמות, לעולם לא יהיה תלוי רק בעלויות הייצור ושאפתנות הרווח של היזם, כי אם מושפע באופן ישיר מתחרות בשוק, כמויות המוצר/השירות הזמינות לקהל, לצד הביקוש אליו.

הביקוש לנדל"ן עולה באופן טבעי, לאור גידול באוכלוסייה הנובע מהגירה חיובית לצד ילודה והארכת תוחלת החיים, כמו גם נטייה של צעירים לעזוב את הבית ולצאת לדרך עצמאית, ערכי המשפחה שמובילים לנישואין והקמת משפחות, ואף אחוזי הגירושין שהולכים ועולים ומביאים לפיצול יחידות משפחתיות.

לצד אותו גידול, מצוי שוק מוגבל מאוד, אשר נשען על חומר גלם בעייתי שלא ניתן לייצר או לייבא: קרקעות. שטחה של מדינת ישראל כולל 21,450 קמ"ר. אותו שטח שאכלס 716,000 אזרחים בלבד עם קום המדינה, מאכלס כיום כ-9.5 מיליון תושבים, כאשר התחזיות לשנת 2040 מדברות על 20 מיליון תושבים.

הנתונים הללו משקפים אחר פער שרק הולך וגדל בין הביקוש להיצע ולמעשה מהווים רשת ביטחון לענף הנדל"ן ולמשקיעים בו.

 

יתרונות השקעה בנדל"ן בישראל

לצד עיקרון הביקוש וההיצע המשמר את יציבות שוק הנדל"ן, קיימים מספר יתרונות השקעה בנדלן בארץ:

✔️ שוק של מוכרים – שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק של מוכרים, הווה אומר, שוק המתנהל ללא פיקוח בו המוכרים הם הקובעים את מחירי הנדל"ן, הן ברמה האישית והן ברמת השוק כולו. כאמור, השוק שנשען על היצע מוגבל לצד ביקוש רחב, המוכרים יכולים לקבוע מחיר כרצונם כאשר השוק מגיב בהתאם.

✔️ נדל"ן מניב – מרבית המשקיעים בישראל רוכשים דירות ונכסי נדל"ן אחרים לצורך השקעה, לרוב במסגרת פרויקטים חדשים של נדל"ן, במטרה להשכיר את הנכס ולהנות מדמי השכירות – עסקת נדל"ן מניב. עסקאות של נדל"ן מניב דורשות עבודת הכנה ומחקר על הביקוש להשכרה כמו גם עלויות ההשכרה, הבאה בחשבון של עליות תחזוקה, חודשים ללא שכירות ואלמנטים נוספים. יחד עם זאת, מדובר בהכנסה פסיבית קבועה וארוכת טווח, כאשר רבים רואים בהשקעת נדל"ן מניב כתוכנית פנסיה נוספת.

✔️ נכס כביטחון – קניית נכס להשקעה בישראל  מיועדת לספק תשואה, הן באמצעות דמי שכירות בעסקאות נדל"ן מניב והן באמצעות אחזקה בנכס פרק זמן קצר ומוגדר במטרה למכור אותו במחיר גבוה יותר ממחיר הקניה – להלן התשואה. בשני המקרים המשקיע זוכה להחזיק בנכס כבטחון, כאשר גם במידה והעליה בשוק לא התרחשה כמצופה, יוכל להחליט האם למצות את הנכס בדרכים אחרות.

✔️ אפשרויות מימון – במדינת ישראל מגוון אפשרויות מימון להשקעה בנדל"ן, משכנתאות במימון בנקאי או הלוואות חוץ בנקאיות, מינוף נכס קיים לגיוס הון ופתרונות נוספים. בשונה מתחומי השקעה אחרים, ניתן אף להגיע להשקעות נדל"ן בישראל ללא הון עצמי, באמצעות מימון ויצירת כיסוי למימון על ידי דמי השכירות העתידיים להתקבל מן הנכס.

✔️ אפשרויות השקעה מגוונות – עיקר המשקיעים הפוטנציאלים מכוונים לרכישת דירה להשכרה, מתוך הנחה כי מדובר בנכס המניב ביותר ובפוטנציאל התשואה הגבוה ביותר. היכרות מעמיקה יותר עם הענף מגלה כי רכישת נדל"ן בארץ אפשרית במגוון אפיקים ומוצרי נדל"ן, בהתאמה לתקציב ולייעוד של ההשקעה, דוגמת: השקעה בנכסים מסחריים, השקעה בקרקע חקלאית העומדת לפני הפשרה ומוצרים נוספים.

 

השקעה בנדלן בישראל או בשוק ההון? יתרונות וחסרונות

כאשר משקיע מיועד מחזיק בסכום כסף משמעותי ומעוניין למצות את אפשרויות ההשקעה שבידו, לרוב הוא יבחן שני אפיקי השקעה מרכזיים:  קניית נכס או דירה להשקעה בישראל לעומת השקעה בניירות ערך ומניות בשוק ההון. מבין ההשקעות המומלצות לבעלי הון, לשני האפיקים יתרונות וחסרונות אותם חשוב להכיר.

לפניכם השוואת השקעות נדל"ן בישראל לעומת השקעה בשוק ההון:

מדד להשוואההשקעות נדל"ן בישראלהשקעות בשוק ההון בישראל
תשואההתשואה הממוצעת על השקעות נדל"ן בישראל עומדת על 6%-8% בממוצע בשנה. כאמור הממוצע השנתי חצה את רף ה-10%, ובאמצעות תכנון נכון ויצירת נדל"ן מניב בתקופת האחזקה בנכס ניתן לחתור לאחוזי תשואה אף גבוהים יותרהתשואה על השקעות בשוק ההון עשויה לעמוד על 3% ולהתרחב לכדי עשרות אחוזי תשואה בהשקעות מוצלחות במיוחד. אלא שבשונה משוק הנדל"ן, הגדלת אחוזי התשואה כרוכה בהכרח בהגדלת הסיכון, בשוק תנודתי אשר מושפע מפרמטרים רבים במשק, בישראל ובעולם
סיכוןהשקעת נדל"ן טומנת בחובה אחזקה בנכס, בשוק בו לא נראתה ירידה שנים ארוכות וכלל התחזיות צופות עליות חדות. גם כאשר מימוש הנכס אינו בא בהלימה לציפיות התשואה, מדובר באחזקה בנכס בעל ערך בשוק יחסית יציב ופורח, וניהול נכון לצד בחירת תזמון המכירה, מספקים למשקיע ביטחון ואפשרויות שליטה בהשקעהשוק ההון מציע השקעות סולידיות ובטוחות לצד השקעות בעלות סיכון, ללא כל בטוחה. צניחה של מניה ואובדן שווי יותירו את המשקיע במצב הפסד, ללא כל רשת בטחון תחתיו
הון עצמיעל פניו, שוק הנדל"ן דורש הון עצמי גבוה כסף כניסה, כאשר היכולת ליטול משכנתא בעבור נכס להשקעה (בהנחה וקיים נכס לשימוש אישי) לא תעלה על 50% מערך הנכס. יחד עם זאת, אפשרויות מימון ומינוף מאפשרות כניסה למשחק גם ללא הון עצמי, כאשר המערכת הפיננסית בישראל מביעה אמון בענף הנדל"ן ובמשקיעים בוניתן להשקיע בשוק ההון גם באמצעות הון עצמי נמוך, החל מעשרות אלפי שקלים בלבד
נזילותהשקעה שאינה נזילה ולא ניתנת למימוש מידיהשקעה נזילה עם אפשרות יציאה בכל עת
הכנסה פסיביתנדל"ן מניב מייצר הכנסה פסיבית קבועהללא הכנסה פסיבית, מימוש התשואה מתבצע עם מכירת מוצרי ההשקעה

 

ניכר כי השקעות נדלן מניבות בישראל מתאימות יותר למשקיע הסולידי אשר מבקש להימנע מסיכונים ולהבטיח השקעה יציבה ובטוחה. ניתן למצוא לא מעט פרויקטי נדל"ן בישראל, כאשר חשוב לזכור כי אין מדובר במוצר מדף וכלל הסקירות והתחיות עוסקות בממוצע עלייה של השוק, מה שעשוי לכלול גם נכסים שחוו ירידה והשקעות שלא צלחו. במטרה לגדר את ההשקעה ככל הניתן ולחתור לתשואה גבוהה חשוב ללמוד על אזורי ההשקעה הפוטנציאלים, העלויות, מחירי השכירות והביקוש אליהם.

אפשרות נוספת של המשקיעים היא שילוב ומיצוי האפשרויות, באמצעות השקעה בחברות נדל"ן אשר נסחרות בוק ההון, או באמצעות קרנות נדל"ן, אשר מפזרות את ההשקעה על פני מספר מיזמי נדל"ן מבטיחים, ללא רכישה עצמאית של נכס נדל"ן.

מחיר נדלן בישראל השוואת מחירים

בשאלה איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בישראל חשוב להביא בחשבון לא רק את מחירי נדל"ן בישראל (שנחשבים גבוהים ביחס למדינות מערביות אחרות), אלא גם את פוטנציאל הצמיחה והביקוש של נכסים באזורים המיועדים – אותו אף ניתן לאמוד, באמצעות מחשבון התשואה של דירה או נכסים.

ככלל, המטרופולין העירוני דוגמת תל אביב, גבעתיים, הרצליה, רעננה, רמת גן, רחובות- יציגו מחירים גבוהים לצד ביקוש ועלויות שכירות גבוהות. יחד עם זאת, במבחן התשואה, העלות הגבוהה מלכתחילה עשויה לעצור את הצמיחה האפשרית ולהפוך את ההשקעה למוגבלת. השקעה בערים כאלו מומלץ לכוון לנכסים מסחריים ו/או דירות ישנות לפני תמ"א 38 או פינוי בינוי, או לחילופין השקעה עצמית.

הפריפריה הישראלית מציעה מגוון אפשרויות השקעה במחירים נוחים יותר, כאשר על מנת להבטיח תשואה ועלייה של מחיר הנכס, כמו גם ביקוש לשכירות, מוטב לכוון לערי פריפריה אשר מספקות נגישות למרכז באמצעות רכבת (תחנת רכבת פעילה או עתידית) ובאמצעות נגישות לצירי תנועה מרכזיים בראשם כביש 6.

גם הסכמי גג המבטיחים הקמה של מרכזי תעשייה, צפי לפתיחת מרכזי הייטק, מפעלים, ולמעשה כל פרויקט שמגדיל את היקף התעסוקה וכמות המשרות המוצעות בעיר או בסביבתה – ישפיע לחיוב על מחירי הנדל"ן בה. פרמטרים נוספים אשר עשויים להעיד על פוטנציאל צמיחה של יישוב או עיר הם רמת החינוך וההשקעה בחינוך- כאשר חינוך איכותי מושך זוגות צעירים, מעלה את הרמה הסוציו-אקונומית ומשפיע על מחירי הנדל"ן.