מחירי הנדל"ן בישראל

מחירי הנדל"ן בישראל מהווים נושא שפותח את מהדורות החדשות ואת מגזיני הכלכלה באופן עקבי למדי, כמעט על בסיס יומי, כאשר בשנת 2022 שוק הנדל"ן בישראל רשם עלייה דו ספרתית נוספת, לאחר שגם בשנת 2021 נרשמה עלייה דומה.

בשנת 2023 החלה התקררות בשוק, בין היתר בעקבות העלאות הריבית והיא אפילו הסתיימה עם ירידה קטנה במחירי הדירות.

מדוע למעשה עליית מחירי הדירות בישראל מעניינת כל כך את התקשורת ואת הציבור, האם נדל"ן בארץ הפך לשוק לבעלי הון עצמי גבוה בלבד ומה המשמעות של המילה בועת נדל"ן – להלן מדריך בו ננסה לנתח את מצב מחירי הדיור בישראל, להבין מה משפיע על המחירים ולאן זה הולך במבט לקראת 2024.

כיצד נבחנים ומתועדים מחירי הנדלן בישראל לאורך שנים

בבחינת גרף מחירי הנדל"ן בישראל על פני זמן, עולה השאלה כיצד בעצם ניתן לעקוב ולקבוע את היקף הגידול בעלויות ואת מחירי הדירות בישראל. לפני הכל נקדים ונציין כי שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק פרטי אשר אינו מפוקח – משמעות הדבר היא כי כל בעל דירה יוכל למכור אותה במחיר שיבחר, ככל ויימצא ביקוש וקונים לדירה בישראל, למחיר המצוין.

מדינת ישראל עוקבת ומתעדת אחר מחירי הנדל"ן בישראל באמצעות מדד מחירי הדירות. מדד זה הינו מדד נפרד ממדד המחירים לצרכן שאינו כולל את רכיב הדיור (החל משנת 1999), ונקבע על פי מספר פרמטרים, ביניהם:

✔️ דיווחי רשות המיסים בגין עסקאות מדווחות ותשלומי מס רכישה/מס שבח.

✔️ תשלומי מע"מ בגין רכישת דירות חדשות.

✔️ דיווחי גורמים פרטיים ביניהם יועצי מס, רואי חשבון, איגוד הקבלנים

גרף מחירי הדירות בעשור האחרון מציג עליה מתמדת במחירי הדיור, שהגיעה לשיאה השנה, מה שמעלה את השאלה האם מדובר בשוק עם תקרת זכוכית, או שמא דור העתיד יצטרך לחפש אחר פתרונות דיור שאינם כוללים רכישת דירה פרטית לכל משפחה.

מהי בועת נדל"ן והאם קיימת כזאת בישראל?

המונח בועה נולד בישראל עם פרוץ ההייטק בשלהי שנות התשעים והתייחס לגידול מהיר בביקוש למשרות ובעלייה בשכר, כאשר הגדרת המצב כבועתי למעשה נשען על הטענה כי הגידול אינו מתבסס על פרמטרים מוכחים להצלחה, מה שמבטיח קריסה – או במילים אחרות את פיצוץ הבועה.

גם עליית המחירים המתמשכת והמהירה בשוק הנדל"ן נתפסת על ידי רבים כבועה, בהסתמך על הטענה כי לא קיים שינוי באיכות הדירות ובתמורה הניתנת לציבור עם העלייה האמורה – ולמעשה מדובר בבועה שתתפוצץ ותוביל לירידת מחירים.

מי שהתייחס לשוק כבועתי לפני כשנתיים ובחר להמתין עם רכישת דירה, גילה כי במידה ואכן מדובר בבועה, זו המשיכה להתנפח ולהתרומם, ללא כל תקרת זכוכית באופק.

יחד עם זאת, כל ניסיון לאשר או לדחות את הטענה, יהיה בבחינת הימור, שאמנם מתבסס על נתוני עבר ותחזיות מושכלות, אולם למרות זאת עתיד הנדל"ן ומחירי הנדל"ן עשויים לחוות שינויים תוך השפעה של פרמטרים לא צפויים רבים.

מה משפיע על מחיר הדירות בישראל?

הפרמטר המשפיע ביותר על מחיר של כל מוצר בשוק הכלכלה החופשי הוא היחס המתקיים בין הביקוש להיצע, כאשר מחירי הדיור בישראל אינם מנותקים מן העיקרון האמור.

ככל שהביקוש גדול ביחס להיצע – המחירים ינסקו, בעוד שהצפת השוק בהיצע רחב ודילול הביקוש יוביל לירידה במחירים. הסיבות לעליית מחירי הדירות קשורות כולן בדרך זו או אחרת לעיקרון הביקוש וההיצע.

היצע הדירות בישראל

היצע הדירות במדינת ישראל תלוי כמעט לחלוטין בממשלה – שכן 93% מן הקרקעות בישראל הן בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. המדינה היא זו שעליה לנווט בהצלחה בין צרכי הדיור של הציבור, לצד האחריות להקצאת קרקעות לצרכי תעשיה, מסחר, תשתיות, חקלאות וצרכים נוספים.

מאחר וחומר הגלם עליו מתבסס שוק הנדל"ן הוא קרקעות, מוצר מוגבל שייצורו פסק עם בריאת העולם, והסיבה המובילה למלחמות בין מדינות, הקצאת קרקעות מוגבלת על ידי המדינה מביאה בהכרח למחסור ולעליית מחירים.

דרכים נוספות שבהן הממשלה יכולה לסייע לשוק הדיור ולבלימת מחירי הדיור הן: הורדת מיסוי ישיר בגין דיור- מס רכישה, מס שבח, מע"מ, צמצום בירוקרטיה, הפחתת מיסי ייבוא בגין ציוד ענף הבניה, הגדלת מיסוי על השקעות נדל"ן (מה שיהפוך את ההשקעה לפחות כדאית ויותיר יותר דירות לזוגות צעירים ומשפחות).

הביקוש לנדל"ן בישראל

גם בהיבט הביקוש מגמת מחירי הנדלן בישראל מושפעת מן האופי הייחודי והתרבות במדינת ישראל. החל מקום המדינה ועד היום התרחש גידול טבעי בן מאות אחוזים- כאשר עם קום המדינה נרשמו בישראל 860000 תושבים בלבד, וכיום עומדת אוכלוסיית המדינה על 9,321,000 תושבים.

שני פרמטרים עיקריים הם האחראים על גידול עקבי ומתמשך באוכלוסיית מדינת ישראל, בהיקף גבוה ביחס לעולם:

#1) ילודה – ממוצע הילדים למשפחה במדינת ישראל גבוה ועומד על 2.8 ילדים למשפחה בממוצע, כאשר אוכלוסיות דוגמת הציבור החרדי והציבור הערבי מושכים את הממוצע כלפי מעלה, אולם גם בקרב הציבור החילוני נהוגה ילודה גבוהה מזו הקיימת במדינות מערביות אחרות.

#2) הגירה חיובית – בעוד שבמדינות שונות בעולם ניכרת הגירה מן המדינה ואליה, האופי הייחודי של מדינת ישראל וההיסטוריה של העם היהודי הולידו תרבות של ציונות וחיבור ערכי, וקיימת הגירה שלילית נמוכה במיוחד של ישראלים למדינות אחרות בעולם.

לעומת זאת, חוק השבות הקובע את מדינת ישראל כביתו הטבעי של כל יהודי בעולם, ומאמצי גופים שונים דוגמת הסוכנות היהודית ואחרים, מביאים להגירה חיובית מתמדת ומשיכה של עולים מכל מדינות העולם לישראל.

פרמטרים משפיעים נוספים על הגידול בביקוש לדירות בישראל

✔️ צורות התיישבות – מדינת ישראל הוקמה ונבנתה כאשר היא מתבססת על מספר תצורות התיישבות בניהן המושבים, הקיבוצים, היישובים והערים, אשר בחלקם נתנו דגש על צורת התיישבות פרטית, כלומר בתי קרקע ומרחבים פרטיים. מצוקת הדיור כיום הביאה לעידוד בניה לגובה ליצירת ריבוי של יחידות דיור.

✔️ ריבית ותנאי הלוואות דיור – מגמת המחירים בשוק הנדל"ן בישראל בשנה החולפת היוותה נגזרת ישירה של צניחת הריבית במשק. הריבית הנמוכה שהחלה כבר עם משבר הקורונה,  הפכה את המשכנתאות למוצר זול ומשתלם, והביאו רוכשים רבים לנטילת משכנתאות ולרכישת דירות, לרבות בעלי דירות מגורים, אשר מצאו הזדמנות השקעה משתלמת.

✔️ ההייטק והשכר הממוצע – פריצת ההייטק והטכנולוגיה לשוק העבודה הישראלי הביאו להגדלת השכר הממוצע במשק, וכתוצאה מכך לצעירים רבים בעלי יכולות ורצון לרכישת דיור, באמצעות יכולת החזר גבוהה. בעוד שבעבר צעירים נהגו לרכוש דירה עם הקמת המשפחה או אף מספר שנים לאחר מכן, התופעה הביאה להורדת הגיל הממוצע לרכישת דירה.

✔️ גירושין – גם אחוזי הגירושין הגבוהים משפיעים על מחירי נדלן בישראל, כאשר אחוז הגירושין בשנת 2021 עמד על 31%. מעבר לסטאטוס האישי ולהשפעות כלכליות אחרות, גירושין מביאים לפיצול תא משפחתי וצורך בשתי יחידות דיור נפרדות, מה שמיא לעליה נוספת בביקוש והשפעה שלילית על מחירי הנדלן בארץ.

מחירי הנדל"ן בישראל – דירות חדשות לעומת דירות ישנות

בבחינה של מחירי הנדל"ן בישראל נמצא כי מחירי דירות חדשות בישראל גבוהות ביחס למחירי דירות חדשות בעולם, ומשפיע במיוחד על שוק הדירות מיד שניה ויותר.

מהם הפרמטרים המשפיעים על מחיר דירה חדשה בישראל – וכיצד מחירים של דירות מקבלן מעלים את עלויות הנדל"ן הישראלי בכלל? בטבלה שלפניכם:

* חשוב לציין כי עלייה במחירי הדירות החדשות משפיע גם על עלויות הדירות הקיימות ומוצעות למכירה בשוק, באחוזים ובאופן כמעט ישיר.

מחירי הדירות בישראל ביחס לעולם

בחינת מחירי הדיור בישראל ביחס למחירי הנדל"ן במדינות אחרות בעולם נתונה לפרשנות, כאשר בנק ישראל מציג נתונים הטוענים כי קצב הגידול במחירי הדירות בישראל בשנת 2021 אינו גבוה מקצב הגידול במדינות ה -OECD (ישראל ממוקמת במקום השביעי מבין 21 מדינות) המובילות.

יחד עם זאת, כלכלנים ומומחים מבהירים כי לא ניתן לבחון את שוק הנדל"ן ואת העלייה האמורה במנותק מנתונים אחרים דוגמת צמיחה ושכר ממוצע, ובהיבט זה מדינת ישראל ממוקמת אחרי מדינות ה OECD עם שיעורי צמיחה נמוכים, שכר ממוצע במשק שלא עלה באופן משמעותי, מה שהופך את העלייה במחירי הדיור לגבוהה מכפי שמציגים המספרים.

אחת הדרכים להשוואה נכונה היא בחינה של כמות המשכורות הנדרשות בממוצע לצורך רכישת דירה- כאשר מדד זה עומד בישראל על 203 משכורות הממוצע, גבוה לכל הדעות, אולם נתון שאינו נבחן ומתועד במדינות רבות ועל כן אינו בר השוואה ישירה.

הריבית במשק ככלי לשליטה בעליית מחירי הנדלן בישראל

תחום הנדל"ן נחשב לסולידי ויציב יחסית ביחס להשקעות מסוגים אחרים, על כן ישראלים רבים, על אף התנודתיות של התחום בישראל, בוחרים לרכוש נדל"ן כהשקעה. עם זאת, מרביתם של רוכשי הדירות בישראל, בין אם מדובר במשכירים לעתיד או במי שמתכננים לגור בעצמם בנכס, מתבסס על הון עצמי מועט ומימון רחב באמצעות הלוואת משכנתא, שהיא הלוואה ייעודית לדיור שניתנת על ידי הבנקים לציבור, על פי תנאים מוגדרים ומפוקחים. ביחס לסוגי הלוואות אחרות, הלוואת משכנתא נחשבת לנוחה ומשתלמת יותר, שכן מדובר בהלוואה ארוכת טווח שעשויה להתפרס על פני 30 שנים.

עלות הלוואת משכנתא מתבססת על הריבית במשק אשר נקבעת על ידי בנק ישראל, ומתעדכנת לפרקים על ידי וועדה בראשות נגיד בנק ישראל. עליה בריבית פירושה עליה בתשלומי המשכנתא הכפופים אליה, וירידת הריבית פירושה משכנתא זולה יותר- הווה אומר עלות הלוואה נמוכה יותר.

אחת הסיבות הבולטות לעליית מחירי דירות בארץ בשנים 2020-2022, היא ירידה חדה בשיעור הריבית שהחלה עם משבר הקורונה ונמשכה לאורך כמעט שנתיים. הורדת הריבית שנועדה לסייע לציבור בימים של משבר בריאותי וכלכלי עולמי – הביאה לצמיחה בשוק הנדל"ן ולעליה מהותית במחיר דירה בישראל כתוצאה מכך. כאשר הכסף היה זול, צעירים רבים ומשקיעים רבים בחרו ליטול הלוואות ולרכוש נכסי נדל"ן, מה שיצר עליה בביקוש ונסיקה של המחירים.

כחלק מן הניסיונות לבלום את מחירי הנדל"ן ולאפשר דיור בר השגה למשפחות ולזוגות צעירים, כמו גם לעצירת עליות המדד, החליט לאחרונה נגיד בנק ישראל על עליה הדרגתית בריבית, אשר נסקה במספר פעימות שכבר התרחשו, ועל פי תחזיות צפויות עליות נוספות. עיקר מטרת העלאת הריבית הוא הרחקת משקיעים ורוכשי דירות נוספות מן השוק, ושחרור היצע דירות לציבור, לצד המלחמה באינפלציה המשתוללת. 

כמה עולה לקנות דירה בישראל?

לאחר ההבנה מהם הגורמים המשפיעים על עלויות הדירות, ההבדל בין עלויות דירות חדשות לישנות, המיסוי והמדדים השונים, נותרת השאלה מהי העלות ממוצעת של דירה בישראל.

מטבע הדברים העלות מתייחסת למחירי דיור במטרופולין העירוני ובפריפריה, וכוללת דירות בסטנדרטים גבוהים לעומת דירות טעונות השקעה.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בישראל עומד כיום על 1.765 מיליון ₪, אך כמובן שהדינמיות של מחירי הנדל"ן היא רבה ומעקב אחר המגמות יסייע לקבלת החלטה מושכלת באשר לרכישת דירה חדשה או דירה מיד שניה.

מקורות מידע: אתר נדלן מאסטר | אתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה