קרנות נדל"ן הפכו להיות פתרון מוביל עבור משקיעים אשר מבקשים לנצל את צמיחת שוק הנדל"ן והפוטנציאל האדיר הטמון בו, ויחד עם זאת לצמצמם סיכונים, לשלוט בהון ובנזילות ולהרחיב את קשת האפשרויות להשקעה בענף הפופולרי. בשורות הבאות נסביר מהי קרן נדל"ן, אילו יתרונות קיימים בהשקעה מסוג כזה ומה חשוב לבדוק לפני שמחליטים להשקיע באפיק זה. בואו נתחיל…
תוכן עניינים
קרנות נדל"ן – מה זה?
קרנות נדל"ן הן התאגדויות חוקיות, אשר עיקרן הוא גיוס הון מן הציבור, לצורך השקעה בנדל"ן, בישראל ובעולם. השקעה בקרנות נדל"ן היא השקעה באפיק מוכר בבורסה ככל מניה, אך פועל תחת תנאים מיוחדים שנועדו למנוע ריכוזיות ושליטה בשוק על ידי גופים חזקים ובעלי הון ולהגן על המשקיעים, מה שהופך את ההשקעה בה לבעלת סיכון נמוך יותר ביחס למניות אחרות.
מנהלי הקרן והממונים מטעמם אמונים על גיוס ההון ועל ניתוב שלו לטובת פרויקטים בעלי פוטנציאל תשואה, לרוב להשכרה של נכסים מסחריים ומתחמי מולטי פמילי, היוצרים קרן נדל"ן מניב ותשואה קבועה החוזרת אל המשקיעים, באופן הדומה לרכישת נכסים מניבים.
השקעה ישירה בנדל"ן VS השקעה בקרנות נדל"ן
שוק הנדל"ן בישראל ובעולם מציג צמיחה מהירה, כאשר הוא חתום על צמיחה בת 18% בשנה האחרונה. למרות ניסיונות שונים לרגולציה שתביא לעצירת ההשתוללות ולשליטה בשוק, ניכר כי העיקרון היחיד שמשפיע על הענף הוא עיקרון הביקוש וההיצע והפער ההולך ומעמיק בין השניים.
עיקרון הביקוש וההיצע הוא העיקרון הבסיסי והמוביל בכלכלה המקומית והעולמית, ונשען על העובדה כי לעולם יישמר הקשר שבין היקף המוצר המוצע בשוק, הביקוש אליו וההשפעה על המחיר.
אוכלוסיית מדינת ישראל והעולם כולו גדלה, כתוצאה מעליה בתוחלת החיים, הגברת הילודה, התרבות המעודדת זוגות צעירים לרכישת דירה ולהימנע מבזבוז כסף על שכירות, אחוז הגירושין הגבוה המביא לפיצול יחידות משפחתיות וצורך בשתי יחידות מגורים למשפחה ועוד.
לצד הגברת הביקוש, עולה הציפייה כי גם היצע הדירות בשוק יתרחב במטרה לספק מענה לצרכים הללו, אלא שהיצע הדירות מותנה בחומר הגלם עליו מתבסס שוק הנדל"ן, חומר גלם מוגבל במיוחד שהינו – קרקעות.
עובדה היא כי קרקעות הן מוצר הכרחי לצורך ייצור פתרונות נדל"ן, כמו גם שמדובר במוצר שלא ניתן לייצר, לייבא או להגדיל בשום צורה. למעשה, היקף הקרקעות הקיים הוא שישמש את צרכי האנושות בכל תקופתה, מה שמותיר את ההיצע מוגבל ומצומצם.
הבנת הבסיס הכלכלי היא שמעידה טוב מכל על המשיכה להשקעות נדל"ן בכלל לרבות השקעות בנדל"ן ישראלי או מחוץ לישראל, כמו גם השקעה בקרנות נדל"ן.
השקעה ישירה בנדל"ן משמעותה היא רכישת נכס נדל"ן, הן לצורך יצירת נדל"ן מניב באמצעות תשואה מדמי שכירות והן לצורך עסקאות מכר בתקופת זמן קצובה, עם השבחת הנכס או בהתבסס על עליות המחירים בשוק בלבד. לעומת זאת השקעה בקרן נדל"ן היא השקעה בשוק ההון, תוך חתירה לניצול הנסיקה בשוק הנדל"ן ללא בעלות ישירה על נכס.
השוואה – קרנות נדלן להשקעה מול השקעה ברכישת נכסים:
| השקעה עצמאית בנדל"ן | השקעה בקרן נדל"ן | |
|---|---|---|
| הון עצמי | השקעה עצמאית בנדל"ן מצריכה הון עצמי גבוה יחסית שיהווה לכל הפחות 25% משווי הנכס לצד מימון נוסף בעבור יתרת הסכום. הון עצמי ויכולות מימון בהיקף זה אינם זמינים לכל משקיע, מה שמצמצם את האפשרויות. | ניתן להיכנס להשקעה בקרנות נדל"ן באמצעות הון נמוך יחסית. תנאי הסף עשויים להשתנות בין קרן נדל"ן אחת לאחרת, אולם ניכר כי ההון המינימלי הנדרש לצורך השקעה בקרן נדל"ן עומד על כ-20000 דולרים, נמוך מ-100000 ₪. |
| נזילות | רכישת נכס נדל"ן באופן עצמאי מתאימה למשקיעים אשר הנזילות אינה מהווה שיקול עבורם, שכן ההון כולו מושקע בנכס ללא אפשרות מימוש עד למכירה בפועל, תהליך שעשוי לארוך חודשים ועד שנים ארוכות. | השקעה בקרן נדל"ן דורשת מחויבות מסוימת לפרק זמן בו תוכל הנהלת הכסף לבצע את ההשקעות האופטימליות, במסלולי השבחת הנכסים ובמסלולים אחרים. מרבית קרנות ההשקעה בנדל"ן דורשות מחויבות לזמן השקעה הנע בין 18-36 חודשים. |
| תשואה צפויה | התשואה הממוצעת בישראל בגין רכישת נדל"ן עומדת על 3%-4% בממוצע לשנה. | התשואות בעולם קרנות הנדל"ן משתנה בין הקרנות השונות על פי ביצועיהן, כמו גם הבדלים בין קרנות נדלן בישראל לבין קרנות נדלן בחו"ל. יחד עם זאת, בבחינה של נתוני התשואה בחמש השנים האחרונות קרנות הנדל"ן המובילות הציגו תשואות דו ספרתיות בערך של11%-15% תשואה בשנה. |
| פיזור סיכונים | השקעה בנכס נדל"ן יחיד על כל המשתמע מכך: הכסף מונח כולו במקום אחד, לרבות הסיכונים ופוטנציאל התשואה. | השקעה בפרויקטים תוך פיזור ההון בין מספר אפיקי השקעה למיקסום תשואות וצמצום סיכונים. |
| ניהול שוטף | בהשקעה עצמאית בעל הנכס ישקיע את זמנו בתחזוקת הנכס, בפרסום הנכס, בהתנהלות מול שוכרים, במעקב אחר תנאי השוק תוך קבלת החלטות בנוגע להשבחה ומועד מכירה. | הנהלת הקרן תהיה אחראית על מקסום הרווחים מן הקרן באמצעות ניהול נכון ומיטבי של כלל הנכסים שנרכשו על ידה, ללא מעורבות פעילה של המשקיעים בה. |
| בטחונות | השקעה בנכס נדל"ן מספקת בעלות על נכס קיים ומוחשי אשר מהווה בטוחה להשקעה. | השקעות בקרן נדל"ן בדומה להשקעות אחרות בשוק ההון אינן מעמידות כל מוצר מוחשי כבטוחה עבור הרוכש, והכסף כולו מצוי בתכנית פוטנציאל-סיכון. חשוב לציין כי מדובר בהשקעה שנחשבת סולידית בעלת היקף סיכון נמוך במיוחד. |
| תשואה קבועה | ניתן להפיק מן הנכס תשואה קבועה באמצעות השכרת הנכס. | קרנות העוסקות בהשקעה בנכסים סחירים לצורך השקעה ארוכת טווח יספקו תשואה חודשים קבועה למשקיעים. |
| מיסוי | בהתאם לחוקי מיסוי הנדל"ן הנהוג בישראל: • מע"מ בגין רכישת דירות חדשות מקבלן. • מס רכישה • מס שבח | מיסוי משתנה בהתאם לחוק רווחי הון, לתקנות מיסוי נדל"ן בהתאם למעמד המשקיע בקרן ולסוג הקרן- בישראל או בחו"ל. |
קרנות נדל"ן בישראל ובחו"ל
שוק הנדל"ן פותח מגוון אפיקי השקעה ותצורות למימוש נכסים, מה שבא לידי ביטוי גם במגוון של קרנות נדל"ן מומלצות. ניתן למצוא קרנות העוסקות בנדל"ן בישראל או בחו"ל, קרנות השקעה בנדל"ן מסחרי ותעשייתי, קרנות השקעה במתחמי מולטי פמילי להשגרת יחידות מגורים לטווח הארוך, קרנות להשקעה בנכסים המיועדים להשבחה ומכירה מהירה ואפשרויות נוספות.
הקמת קרנות נדל"ן דורשת הון לא מועט, תכנית סדורה, רישום ובירוקרטיה בהתאם למדינה האמורה ודרישות מחמירות מבלי הקרן בטרם יורשו לבקש כסף מן הציבור.
איך בוחרים קרן נדל"ן להשקעה?
בבחירת קרנות נדל"ן להשקעה חשוב לפני הכל לבחור בקרן השקעות המותאמת לצרכי המשקיע, הן ברמת הון נדרש לסף כניסה, הן ברמת נזילות הכסף ותקופת ההשקעה הנדרשת והן ברמת ניהול הקרן.
השקעה בקרנות נדל"ן בדומה לכל השקעה אחרת טומנת בחובה אלמנטים של סיכון, אשר ניתנים לצמצום ולשליטה באמצעות הכנת שיעורי בית ולמידת הנושא, היכרות עם סוגי קרנות הנדל"ן השונות, מעקב אחר ביצועי הקרן ושקיפות מלאה בנוגע לניהול הקרן.
מהם סוגי קרנות הנדל"ן הפופולריים ביותר?
בין סוגי קרנות הנדל"ן המובילות:
✔️ קרנות ריט ישראליות – קרן השקעות נדל"ן בישראל עשויה להיות קרן נדלן פרטית או ציבורית, אשר ייעודה הוא השקעה בנכסים המקומיים, תוך מתן עדיפות לנכסים מסחריים לצרכי השכרה דוגמת מתחמי עסקים, הייטק ומשרדים, קניונים ונכסים מסחריים. קרן כזאת היא קרן נדל"ן מניב בזכות הביקוש הגבוה לשכירות של הנכסים האמורים. קרנות ריט להשקעה לרוב גם מהוות אפיק השקעה לטווח ארוך. בין הקרנות המקומיות ניתן למצוא קרנות המשקיעות בהתחדשות עירונית, בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.
✔️ קרן פרייבט אקוויטי (Private Equity) – היא קרן נדלן פרטית בעלת מעמד ייחודי, בשונה ממעמד קרנות נדלן בבורסה. מדובר בקרנות המשקיעות באפיקים ייחודיים, בהם המשקיעים מעורבים יותר בקבלת ההחלטות וההשקעות וגם נושאים באחריות. ההשקעות ברובן הן לאטווח הארוך ופוטנציאל התשואה כמו גם הסיכון גבוהים יותר.
✔️ קרנות נדלן בחו"ל – הבחירה להשקיע בחו"ל היא בחירה של משקיעים לנצל את הגלובליזציה ולהשקיע ללא תקרות זכוכית וחסמים גאוגרפיים, ולבחור בין קרן מקומית, קרן השקעות נדל"ן בארה"ב, וקרנות נדל"ן באירופה. קרנות אלו לרוב ישלבו בין ניהול מקומי לסיוע מומחי נדל"ן מובילים במדינת יעד ההשקעה, בהתאם לאופי השוק. קרנות נדל"ן בארה"ב פופולריות במיוחד בתחום המולטי פמילי – מתחמי מגורים להשקעה ולשכירות אשר כוללים גם את ניהול הנכסים ויצירת הנדל"ן המניב בפועל. קרנות נדל"ן באירופה במקרים רבים יתמקדו בנדל"ן תיירותי, משמע מתחמי מלונות ואירוח, דירות השכרה לתיירים לטווח קצר וכדומה.
בבחינה של השקעות במסגרת קרנות נדל"ן חשוב להביא בחשבון את עקרונות ניהול הקרן ומטרותיה, כמו גם את אופן בחינת הנכסים העומדים לרכישה ולהשקעה, ביצוע בדיקת נאותות, בחינת הביטחונות הקיימים בכל פרויקט ואופן ניהול הסיכונים אשר יוצג בתכנית סדורה המהווה את תכנית העבודה של הקרן.
