מהו נדל”ן מניב?

כשאומרים “נדל”ן מניב”, מתכוונים לנכס שמייצר תשואה קבועה לבעליו כתוצאה מקבלת דמי שכירות תקופתיים. נכס מניב הוא בעצם כל נכס שניתן להשכיר, בין אם לצרכי דיור ובין אם לצרכי מסחר.

ניתן לאפיין נכסים מניבים ככאלה המכילים שני מרכיבים:

1. מרכיב הוני – הנכס המניב מהווה כשלעצמו הון עבור הבעלים, שכן הוא בעל ערך כלכלי. מרכיב ההון הוא למעשה השווי הכספי של הנכס ברגע נתון. השבחה לאורך זמן יכולה להעלות משמעותית את הערך ההוני של הנכס המניב.

2. מרכיב תשואתי – התשואה מתייחסת להחזר ההכנסה הקבוע שמתקבל מהנכס המניב, כאשר הכוונה היא כמובן לתשלומי השכירות החודשיים. השכרת הנכס מקנה לבעלים תזרים מזומנים שוטף ופאסיבי לאורך כל תקופת ההחזקה.

 

נדלן מניב
איך לזהות נדל”ן מניב למגורים או מסחרי

 

השקעות נדל”ן מניב – למה צריך את זה בכלל? ומה חשוב לדעת על השקעות מניבות?

השקעה בנכסים מניבים בישראל או בחו”ל מהווה אפיק אטרקטיבי ליצירת הכנסה קבועה כתוספת או כתחליף להכנסה הכספית ה”רגילה” של המשקיע. השקעה מוצלחת בנכס נושא תשואה יכולה לייצר לבעלים הכנסה פאסיבית סדורה, בטוחה ויציבה לאורך כל זמן החזקת הנכס.

ביצע עסקה לרכישת נדל”ן מניב להשקעה דורשת ידע ומודעות לרזי ההשקעות המניבות, כתנאי להחלטה נבונה, מושכלת והכי חשוב – כדאית.

במדריך הבא תוכלו למצוא את כל מה שרציתם לדעת על השקעה מניבה ומעולם לא העזתם לשאול.

 

אילו סוגי נכסים מניבים קיימים?

כאמור, נכסים מניבים יכולים להיות כל דבר בר-השכרה. ניתן להבחין בין 2 סוגי נכסים מניבים:

1. נדלן מניב למגורים – קטגוריה זו כוללת את כל סוגי הנכסים המשמשים לצרכי דיור, לרבות: דירות להשקעה בבנייני מגורים רבי-קומות להשכרה לטווח ארוך, דירות יוקרה להשכרה קצרת טווח, בתי מגורים צמודי קרקע ומעונות סטודנטים. באופן עקרוני, דירות ובתי מגורים נחשבים להשקעה סולידית, בטוחה ויציבה יחסית, שמייצרת תשואה נאה מדמי השכירות. בנוסף, נדל”ן למגורים מחזיק בפוטנציאל השבחה ארוך טווח בשל עליית ערך הנכס.

2. נדלן מסחרי מניב – בקטגוריה זו ניתן למצוא את כל סוגי הנכסים המשמשים לצרכי מסחר, תעשייה ועסקים, כולל: דירות לתיירים וחדרים בבתי מלון, קניונים וחנויות, מחסנים ומתקנים לוגיסטיים, תחנות דלק, אולמות אירועים, וכמובן שגם משרדים לחברות או לפרטים. השקעה בנדל”ן מסחרי מניב כמו משרד למשל כרוכה בתשואה משמעותית יותר ביחס לנכסים למגורים, אך רמות הסיכון הן גבוהות יותר.

אם כן, ההתלבטות בין נכס מניב למגורים או למסחר משמעה בחירה בין תשואה סולידית ברמת ביטחון גבוהה למול תשואה משמעותית יותר אך ברמת ביטחון מופחתת.

 

השקעה בנדל”ן מניב בישראל – יתרונות למול חסרונות

רכישת נכסים מניבים למגורים או למסחר בארץ מהווה ערוץ אטרקטיבי עבור מי שמעוניין בהשקעה סולידית שלא דורשת את המאמץ וההתעסקות הביורוקרטית הכרוכים בהשקעה בחו”ל.

הפלוס המרכזי בהשקעות מניבות בישראל הוא נוחות ההשקעה, אשר נובעת מההיכרות עם התרבות, השפה והרשויות המקומיות. עם זאת, עלות ההשקעה בנכס ישראלי תהיה גבוהה יותר והוא יניב לרוב תשואה נמוכה יותר ביחס לנכס מקביל במדינות בחו”ל.

אם כן, ניתן לומר שרכישת נדל”ן מניב להשקעה בארץ כרוכה בטרייד אוף של נוחות וביטחון למול רווחיות פחותה ביחס להשקעה בנדל”ן מעבר לים.

 

קצת על נדל”ן מניב בחו”ל: נדלן מניב בארה”ב, נדל”ן מניב בגרמניה, נדל”ן מניב בקפריסין

שווקי הנדל”ן במדינות אירופה וארצות הברית מעמידים מבחר עצום של השקעות נדל”ן מניב, כאשר התשואה כאמור תהיה לרוב גבוהה יותר מהשקעה מקבילה בארץ.

היתרונות בהשקעה בנכס מניב בחו”ל הוא בעלות ההשקעה הנמוכה ושיעור התשואה הגבוה ביחס לארץ.

אך עם זאת, חשוב להכיר בכך שהשקעות בחו”ל מחייבות את המשקיע לפעול בזירה בלתי מוכרת הפועלת על פי חוקים, שפה ונהלים תרבותיים בלתי כתובים השונים מאלו שאנחנו מכירים מישראל.

השקעה בנדל”ן מניב בקפריסין, יוון, גיאורגיה ושאר מדינות דרום אירופה, כמו גם במדינות מזרח אירופאיות כמו הונגריה ובולגריה, צוברות פופולאריות ניכרת בקרב משקיעי נדל”ן. הסיבה לכך היא שמדובר במדינות בעלות כלכלות מתפתחות ושווקי נדל”ן זולים יחסית, שחוות תהליכי צמיחה, פריחה ושגשוג כחלק מההתאוששות מהמשבר של 2008.

השקעות בנדל”ן מניב בארה”ב מהוות מוקד משיכה משמעותי גם כן למשקיעים, שכן מדובר במדינה בעלת מדיניות השקעות זרות ליברלית ומבחר ורסטילי ועצום בגודלו של נדלן מניב למכירה, לנוכח גודלה וגיוונה המדינה.

השקעות בנדל”ן מניב בגרמניה ומדינות אחרות במרכז ומערב אירופה מהוות גם הן הזדמנות מסקרנת ליצירת השקעה פאסיבית, בעיקר באזורים פחות מרכזיים שעוברים תהליכי פיתוח ובנייה בתמיכת המדינה.

 

כמה הון דרוש להשקעה בנדל”ן מניב?

מדובר בשאלה מורכבת, שהתשובה עליה מורכבת בהתאם. בשל המבחר העצום של נכסים מניבים למכירה, לא ניתן לנקוב במספר חד-משמעי של הון התחלתי עצמי הדרוש לרכישת נכס מניב.

נכס מניב למגורים בארץ ניתן לומר בקווים כלליים כי ההון העצמי המינימלי הדרוש לקניית נכס מניב בישראל עומד על כ-25% משווי הנכס, בתוספת משכנתא.

נכס מסחרי מניב בארץ ההון העצמי הדרוש לרכישת נכס מסחרי מניב יהיה נמוך יותר יחסית, ועמוד על בין 150,000-300,000 ₪ בממוצע.

השקעה בנדל”ן מניב בחו”ל תצריך הון התחלתי נמוך אף יותר. שווקי הנדל”ן במדינות שמעבר לים מציעים הזדמנויות השקעה הדורשות הון עצמי צנוע יחסית של בין 100,000-500,000 ₪ בממוצע.

 

מהי התשואה הממוצעת של נכסי נדל”ן מניב?

התשואה המשוערת תלויה כמובן בסוג הנכס המניב:

מחירון תשואה ממוצעת נכסים מניבים:

נדל"ן מניב תשואה שנתית ממוצעתאחוז תשואה ממוצע
תשואה שנתית ממוצעת מנכס מניב למגורים בישראל5% - 3%
תשואה שנתית ממוצעת מנכס מסחרי מניב בישראל8% - 5%
תשואה שנתית ממוצעת מנכס למגורים או למסחר בחו"ל10% - 6%

 

מה חשוב לבדוק לפני השקעה בנכסים מניבים?

ההחלטה על רכישת נדל”ן מניב להשקעה איננה דבר של מה בכך. לפני שבוחרים באיזה נכס מניב להשקיע, חשוב לתת את הדעת על כמה פרמטרים ולקחת אותם בחשבון במכלול השיקולים.

להלן הבדיקות המרכזיות שיש לבצע לפני השקעה בנכסים מניבים:

✔️ חישוב עלות מול תשואה: החישוב הראשון במעלה הוא כמובן הרווחיות הכלכלית המשוערת של העסקה. חשוב לוודא ששיעור התשואה מדמי השכירות יעלה על ההוצאות הקבועות ועלויות המימון השוטפות של עסקת הרכישה (קרי החזרי הריבית מהמשכנתא או ההלוואה). הערכת התשואה השנתית מהנכס תתבצע על ידי שקלול כל פרמטר ומאפיים שעשוי להשפיע על מחיר הנכס בשוק השכירות, לרבות מיקום, גודל, מצב, סביבת הנכס, אוכלוסיית השוכרים הפוטנציאלית והמגמות המיקרו והמאקרו כלכליות של יעד ההשקעה. את חישובי העלות-תועלת מההשקעה יש לבצע בקיזוז העלויות הנלוות, כולל הוצאות תחזוקה, תפעול ופחת.

✔️ חישובי רווח מול סיכון: יש לוודא שעלות ההשקעה והרווח המשוער ממנה הולמות את מרכיבי הסיכון הטמונים בה. כך למשל, יש לבחון האם הנכס מצוי במקום שנהנה מביקושים גוברים, מה שיכול להעיד על הצפי להשכרה השוטפת של הנכס. מומלץ לבדוק מבעוד מועד האם קיימות תוכניות פיתוח עתידיות בסביבת הנכס, מה שעשוי להעלות את פוטנציאל ההשבחה.

✔️ חישובי היתכנות: שיקול בסיסי ברכישת נכס מניב הוא כמובן האם מדובר בעסקה ריאלית עבור המשקיע. כלומר, האם המשקיע מחזיק ביכולות הכלכליות והפיננסיות המתאימות לעסקה הספציפית.