השקעות נדל"ן בקפריסין

האם יש הבדל בין השקעה בקפריסין הטורקית למול היוונית?

קפריסין מחולקת לשתי תתי-ישויות:

1. קפריסין הטורקית – מצויה בחלקה הצפוני של המדינה ומתפרשת על פני 37% משטחה.

2. קפריסין היוונית – שכוללת את יתר השטח בדרום המדינה.

אבל מהם ההבדלים בין נדלן בקפריסין הטורקית והיוונית?

הבדל אחד טמון בענף התיירות, שהוא מפותח יותר מבקפריסין היוונית. בהתאם לכך, נדלן בקפריסין הטורקית זול יותר ביחס לנדלן בקפריסין היוונית.

צפון קפריסין איננה מוכרת על ידי מרבית מדינות העולם – מלבד טורקיה –  ואיננה חברה הגוש האירו, כך שהחוקים הפיננסיים והמטבע המונהג בה שונים.

אך ההבדל המשמעותי יותר הוא במדיניות המיסוי. מדיניות המיסוי על נדלן בקפריסין הטורקית מחייבת את התשלומים הבאים, ששונים מעט מתשלומי המס על נדל"ן בקפריסין היוונית:

# עמלת עורך דין – 1,200-1,600 פאונד אנגלי

# דמי רישום בממשלה המקומית בשיעור של 0.5%.

# מס בעלות בשיעור של 3%-1% במעמד הרכישה.

# מע"מ בשיעור של 5%, שישולם מרגע קבלת הבעלות על הנכס.

# מס שנתי בגובה לירה טורקית בודדה פר מ"ר.

לאור הסטטוס החוקי הייחודי של צפון קפריסין, עשויות להיות מורכבויות משפטיות שיצריכו ליווי משפטי מקצועי.

מהן המגמות בשוק הנדל"ן בקפריסין?

קפריסין הפכה למדינה עצמאית רק בשנת 1960, ומאז התנהלה יחסית על מי מנוחות, מבחינה כלכלית. כפועל יוצא מכך, גם שוק הנדל"ן הקפריסאי ניחן ביציבות רבה לאורך השנים, עם שיעורי צמיחה מרשימים ועליות מחירים מתונות אך עקביות.

המצב הזה השתנה דרמטית בשנת 2013 בעקבות משבר הדביט שפשה באיחוד. מאז, המדינה כבר הצליחה להתאושש הודות למדיניות כלכלית נבונה ואחראית. גם בתקופת המשבר, שוק הנדל"ן בה נותר יציב.

היציבות בשוק הנדל"ן בקפריסין נשמרה במידה רבה בזכות השקעות בריטיות מאסיביות במדינה, שנחשבת ליעד המועדף על פנסיונרים אמידים מהממלכה המאוחדת.

גם היום, קפריסין נהנית מזרם יציב של השקעות זרות, כאשר רובן מתמקדות בענף הנדל"ן. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן במדינה ממשיך לשגשג ולפרוח, עם תנופת בנייה משמעותית, עלייה בכמות עסקאות הנדל"ן בשנה, ולצד העלייה בהיצע גם עלייה מתמדת בביקושים.

בעשור האחרון החלה נהירה של משקיעים ישראלים למדינה, שלהוטים למצות את ההזדמנויות הכלכליות שברכישת נדלן בקפריסין.

מהם היתרונות לרכישת נדל"ן להשקעה בקפריסין?

לאור המאפיינים הייחודיים של השוק המקומי, ניתן להצביע על מספר יתרונות מרכזיים ברכישת נדלן להשקעה בקפריסין.

✔️ השקעה במדינה מתקדמת עם כלכלה יציבה

ראשית כל, קפריסין היא מצד אחד מדינת אי משופעת טבע ואווירת חוף, ומצד שני מדינה מפותחת ומסוגננת עם צביון אירופאי. קפריסין (היוונית) הפכה לחברה רשמית באיחוד האירופי בשנת 2008, והמטבע שמונהג בה כיום הוא האירו.

היתרון למשקיע הוא כפול. מחד, השקעה במדינה אירופית במחיר זול מרוב המדינות במרכז ומערב היבשת. מאידך, קבלת ההגנות שמספקת הרגולציה המסודרת והמתקדמת של האיחוד.

בנוסף, כפי שהוסבר בסעיף הקודם, הכלכלה הקפריסאית היא יציבה ואיתנה, עם מגמות צמיחה עקביות, מיעוט משברים כלכליים ואחוזי אבטלה אפסיים.

✔️ השקעה בעלות נמוכה

שנית, היתרון המרכזי בהשקעה בנדל"ן בקפריסין הוא כמובן במחירי הנדל"ן הזולים והאטרקטיביים. ניתן לרכוש נכסים להשקעה בקפריסין במחירים נמוכים במיוחד של פחות מחצי מיליון שקלים. עלויות השקעה נמוכות טומנות בחובן יתרון נלווה נוסף – אפשרות לפיזור ההשקעה והפחתת הסיכון.

✔️ תשואות פוטנציאליות גבוהות על ההשקעה

שלישית, היתרון החשוב ביותר לצד המחירים הוא כמובן התשואה. התשואה הצפויה מנדל"ן בקפריסין גבוהה בהרבה מהתשואה על השקעה מקבילה בישראל, ונעה בין 10%-6% להשקעה ממוצעת ואף לשיעור אסטרונומי של 13% להשקעה מוצלחת במיוחד.

✔️ השקעת נדל"ן עם עלויות מסים נמוכות

היתרון הרביעי טמון בשיטת המיסוי הנהוגה בקפריסין. ממשלת קפריסין משיתה מסים נמוכים מאוד על עסקאות נדל"ן במטרה להמשיך ולעודד את השקעות החוץ למדינה, שממריצות את כלכלתה.

רוכשי דירה להשקעה בקפריסין יחויבו בתשלום מס בולים בשיעור מזערי של פחות מ-0.5%, מס שנתי בשיעור דומה, ומס רכישה מדורג שנקבע במדרגות מס ובכל מקרה איננו עולה על 10%. משקיעים ישראלים פטורים מתשלום כפל מס בשל קיומה של אמנה בין ישראל לקפריסין.

✔️ השקעה במוקד תיירותי מבוקש

חמישית, קפריסין מאופיינת בטבע מרהיב, אקלים חמים ונעים ושפע אטרקציות תיירותיות, מה שמושך אליה מדי שנה מילוני מבקרים שבאים לנפוש ולטייל בה. לאור זאת, שוק השכירות לטווח קצר, דירות הנופש ודירות ה-Airbnb משגשג ומניב למשקיעים תשואות אדירות.

✔️ מיקום גיאוגרפי אסטרטגי

היתרון השישי מיוחד למשקיעים ישראלים, והוא המיקום הגיאוגרפי והמרחק הקצר מהארץ. טיסה לקפריסין אורכת כ-40 דקות בלבד, דבר שמקל על ניהול ההשקעה. באופן כללי יותר, קפריסין ממוקמת באופן אסטרטגי לחופי הים התיכון, ולכן היא קרובה גם למדינות אחרות באירופה.

כמה עולה לקנות נדל"ן להשקעה בקפריסין?

טווח המחירים להשקעות נדל"ן בקפריסין היוונית גבוה ב-30%-20% מטווח המחירים הממוצע להשקעות נדלן בקפריסין הטורקית.

מחירון ממוצע – קניית נדלן בקפריסין היוונית מחיר לפי סוג נכס

איפה מומלץ להשקיע בנדל"ן בקפריסין?

להלן רשימה חלקית של הערים המומלצות לרכישת נכס או דירה להשקעה בקפריסין:

1. דירות להשקעה בניקוסיה

בירת קפריסין והעיר הגדולה ביותר במדינה. (200 אלף תושבים). ניקוסיה מצויה במרכז האי, בין צדו הטורקי לצדו היווני. כיאה לעיר בירה, ניקוסיה נחשבת למרכז הפוליטי, כלכלי, מסחרי ופיננסי של המדינה.

2. השקעה בנדלן בלימסול

עיר הנמל לימסול שבקפריסין היוונית היא השנייה בגודלה במדינה (155 אלף תושבים) ובעלת חשיבות כלכלית-אסטרטגית מרכזית.

3. קניית נדלן בעיר פאפוס

עיר תיירותית קטנה (36 אלף תושבים), שקטה ומשגשגת בדרום-מערב קפריסין היוונית. בעיר קיים שדה תעופה בינלאומי, והיא אחת הערים התיירותיות ביותר וגם המבוקשות ביותר להשקעה במדינה. פאפוס הוכרזה כאתר שימור עולמי על ידי אונסק"ו לאור אתרי המורשת העתיקים שבה.

4. נדלן בלרנקה

עיר חוף תיירותית בדרום-מזרח קפריסין היוונית (8אלף איש). נמל התעופה הראשי ונמל הים השני הגדול ביותר מדינה פועל בלרנקה, ובהתאם כלכלת העיר מבוססת על ענפי המסחר והתיירות. פוטנציאל התשואה מנדלן בלרנקה הוא מהגבוהים במדינה.

סוגי נכסים למכירה בקפריסין

✔️ דירות להשקעה 

בבחירת דירה להשקעה בקפריסין, חשוב לקחת בחשבון פרמטרים כמו גודל, מספר חדרים, מיקום ומצב הנכס. אפשר לרכוש דירות קיימות בשוק היד שנייה או לחילופין דירה חדשה "מהניילונים" באחד מהפרויקטים הרבים שמוקמים ברחבי האי.

✔️ בתים פרטיים למכירה 

האפשרות השנייה הנפוצה להשקעה ומגורים באי היא רכישת בתים פרטיים צמודי קרקע. גם כאן קיימת אפשרות לרכוש בית חדש בסטנדרט גבוה או בית מיד שנייה. בנוסף ישנה האופציה לקנות בית כפרי בסגנון מסורתי.

✔️ וילות לרכישה

למי שמעוניינים בנכס אקסקלוסיבי יותר, ניתן לרכוש וילות פאר עם נוף לים באחת מהשכונות היוקרתיות באי. בתי יוקרה במדינה מגיעים לעיתים קרובות מרוהטים במלואם, וכוללים לרוב חצר פרטית עם בריכה, מרפסות מרווחות ואפילו גישה פרטית לחוף.

✔️ חוות למכירה

הזדמנות רכישה קצת פחות קונבנציונלית היא רכישת בתי חווה קפריסאיים באחד מהאזורים הכפריים באי. נכס מסוג זה מתאים עבור מי שמעוניינים להגשים את החלום לחיות את החיים הפשוטים והקרובים יותר לטבע.

גולדן ויזה בקפריסין

מסלול הגולדן ויזה בקפריסין מקנה זכאות למעמד של תושבות קבע באי בתמורה להשקעה בסכומים של החל מ-300 אלף יורו בנדל"ן במדינה.

בהנחה שהמשקיע עומד בכל תנאי הקבלה לתכנית, הוא ובני משפחתו (בן/בת זוג וילדים עד גיל 25) יקבלו את המעמד החוקי במדינה, עם כל הזכויות הנלוות.

לאחר מספר שנים, מחזיקי אשרת הזהב יהיו זכאים להגיש בקשה להתאזרחות מלאה במדינה, מה שבפועל יקנה אזרחות אירופאית לכל דבר ועניין.

המשמעויות של תושבות או אזרחות קפריסאית הן מרחיקות לכת, לאור העובדה שמדובר במדינה שחברה באיחוד האירופי.

בעלי האשרה ייהנו ממגוון הטבות בתחומי החינוך, הבריאות, המיסוי והשירותים הסוציאליים, כולל חופש תנועה, עבודה, שהייה ומגורים בכל אחת מ-28 המדינות החברות באיחוד האירופי.

חשוב לציין שניתן לקבל את האשרה וליהנות מהזכויות שהיא מקנה גם מבלי לחיות בקפריסין דרך קבע, אלא רק לבקר במדינה מדי פעם.

מכאן שתכנית ויזת הזהב אידאלית הן למשקיעי נדל"ן שרוצים לרכוש נכסים במדינה והן למי שמעוניינים לעשות רילוקיישן ולהתגורר בה באופן קבוע.

סיכונים בהשקעות נדל"ן בקפריסין ואיך מגן החוק הקפריסאי על משקיעים זרים

לפני שרוכשים נכס להשקעה באי השכן, חשוב להיות מודעים ולקחת בחשבון את גורמי הסיכון והסיבוכים האפשריים הכרוכים בעסקאות נדל"ן בקפריסין:

1. גורמים גיאופוליטיים

קפריסין מצויה בסכסוך טריטוריאלי ארוך שנים עם שכנתה טורקיה. כרגע המצב יציב יחסית, אך התערערות פוליטית עלולה להשפיע באופן שלילי על השוק.

2. הונאות ועוקצים

כמו בכל עסקה ובפרט בהשקעות נדל"ן בחו"ל, קיים סיכון ליפול קורבן למיני תרמיות ונוכלויות.

3. מגמות בשוק הנדל"ן

ירידות פתאומיות בשוק יכולות להביא לצניחה במחירים ובביקוש לנכסים באופן שפוגע בהשבחה והרווחים העתידיים. לחילופין, השקעה בנכס כשהשוק יקר יכולה לפגוע בפוטנציאל התשואה.

4. טעויות בשיקול הדעת

הסתמכות על עצות לא מועילות והיעדר מחקר עצמאי מספק מסכנות את המשקיע בבחירות לא נבונות שעלולות לעלות ביוקר בהמשך.

5. תנודות בשערי החליפין

התנודתיות הטבעית שמאפיינת את שווקי המטבעות טומנת בחובה סיכון למשקיעים בחו"ל בשל ההשפעה האפשרית על העלויות והתשואות.

6. אסונות טבע

עם התגברות מגמת שינויי האקלים, גובר גם הסיכוי לאסונות טבע, כאשר אלו שמאפיינים את קפריסין הם בעיקר רעידות אדמה.

החדשות הטובות הן שהממשלה הקפריסאית עיגנה משפטית מספר הגנות לרוכשי הנדל"ן:

✔️ עסקאות המכר במדינה מוסדרות היטב בחוק מופקדות במרשם המקרקעין

✔️ הרוכשים מקבלים לידיהם שטר בעלות שמעגן את מעמדם כבעלים החוקיים בעלי מלוא הזכויות על הנכס