משרדים להשקעה – המדריך למתלבט

מהו משרד להשקעה?

משרדים להשקעה הם סוג אחד של השקעת נדל"ן, שמהווה חלופה מסקרנת לרכישת דירה או בית לצרכי השקעה. כאשר רוכשים משרד להשקעה, המטרה היא בעצם להשכירו תמורת דמי שכירות וכמובן שתמיד קיימת גם האפשרות למכור אותו, אשר במידה וערכו עלה תוכל להוביל להגדלת ההון של המשקיע.

באופן כללי, השקעות נדל"ן נושאות תשואה בשני אופנים: ראשית – דרך הכנסה חודשית מדמי השכירות, ושנית – באמצעות הרווח שמתקבלת מהשבחת הנכס ועליית ערכו בשוק.

טרום עידן הקורונה, השקעה בנדל"ן מסחרי בכלל וקניית משרד למטרות השקעה בפרט, עשויה הייתה להניב בממוצע תשואה כפולה מזו של השקעה בנדל"ן למגורים. הקורונה טרפה קצת את הקלפים, אך מומחים חוזים ששוק המשרדים בישראל צפוי להתאושש במהרה.

במאמר שלפניכם ניסינו לרכז את כל המידע שחשוב לדעת עבור ביצוע השקעה מושכלת, נכונה ומניבה במשרדים.

 

אז האם כדאי לרכוש משרד להשקעה?

כל השקעה מכל סוג שהוא טומנת בחובה יתרונות וחסרונות. השקעה במשרדים איננה יוצאת דופן בהקשר הזה. אז מהם היתרונות והחסרונות של רכישת משרדים במטרה להשכירם לאחר:

נתחיל מהיתרונות:

✔️ פוטנציאל תשואה גבוה: מעל לכל, רכישת משרד למטרות השקעה מביאה עמה אפשרות לתשואה גבוהה יותר באופן יחסי להשקעה בדירה או בבית למגורים. בעוד נכסים למגורים בישראל מניבים תשואה שנתית של 2.5% עד 4.5% בממוצע לשנה, נכסים מסחריים כמו משרדים עשויים להניב תשואה שנתית של כ-6% ועד 8% בממוצע.

✔️ עלות נמוכה: לצד פוטנציאל התשואה הגבוה יחסית, עלות ההשקעה במשרדים פחותה משמעותית ביחס להשקעה בנדל"ן למגורים. העלות למטר נמוכה יותר כשמדובר בנכס מסחרי, ולכן ניתן למצוא משרדים חדשים וגדולים יחסית להשקעה במחיר שנמוך ממחיר דירת מגורים ממוצעת. כמו כן, ההון העצמי הנדרש להשקעה במשרד נמוך יותר מבאפיקי השקעה אחרים (ראו בהמשך).

✔️ ביקוש גבוה, היצע נמוך: משרדים חדשים למכירה הם מצריך מבוקש, שכן שטחי המסחר בארץ מצויים ב-90% תפוסה. המחסור במשרדים ניכר בעיקר במרכז הארץ ובאזור תל אביב. הדרישה הגבוהה למשרדים מורידה את רמות הסיכון ומעלה משמעותית את רמות הביטחון מההשקעה במשרד, שכן ניתן להניח בסבירות גבוהה שימצאו לו שוכרים במהירות ולטווח ארוך. הדבר נכון על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במשרד בממוקם באחד מאזורי הביקוש המרכזיים.

✔️ יציבות: השקעה במשרדים נחשבת להשקעה סולידית יחסית שמעמידה תשואה חודשית רציפה לאורך כל חודשי השנה, ולתקופת זמן ארוכה יותר בממוצע ביחס לנדל"ן למגורים. בעוד דירות מושכרות לרוב לשנה או שנתיים, חוזי השכירות עבור נדל"ן מסחרי הם ארוכי טווח, כאשר ממוצע השכירות של משרד הוא 4 שנים. בנוסף, כאמור הביקוש למשרדים נמצא בעלייה מתמשכת, בין היתר הודות לגידול במנוע הצמיחה של המשק – ההייטק הישראלי.

✔️ היעדר אלטרנטיבות השקעה: בשל הריביות הנמוכות והתנאים הבלתי יציבים בשוק ההון, השקעות נדל"ן נחשבות לאפיק ההשקעה המועדף עבור משקיעים רבים. בשל מחירי הדיור המאמירים בישראל וההון העצמי הגבוה הנדרש לרכישת דירת מגורים, משקיעים רבים מנתבים את הונם להשקעה בנדל"ן מסחרי ומשרדים בפרט.

✔️ הון עצמי נמוך: משרדים באים בשלל סוגים, עיצובים וגדלים. עבור מי שמחזיק בהון עצמי התחלתי נמוך יחסית שמתחת ל-300 אלף ש"ח, קניית משרד קטן עשויה להיות אופציית השקעה משתלמת. ככלל, ניתן למצוא שפע של משרדים קטנים למכירה, גם באזורי הביקוש.

✔️ אפשרויות מימון: בשל העלויות ההתחלתיות הנמוכות יחסית לרכישת משרד להשקעה, קיימת אפשרות למימון חלק ניכר מעסקת הרכישה. גופי המימון מציעים שלל מסלולי מימון אפשריים למשקיעים פוטנציאליים במשרדים, כמו הלוואות ומשכנתאות. מאחר ושווי העסקה נמוך יחסית, כך גם סכום ההלוואה, ובהתאם גם תשלומי הריבית יהיו פחותים.

באשר לחסרונות:

נדל"ן מסחרי הוא אמנם זול ומניב יותר, אך הוא כרוך בתשלומי מסים גבוהים יותר והביקוש למשרדים גמיש יותר ורגיש יותר לאירועים חיצוניים מאשר דירות מגורים למשל.

 

כמה עולה משרד להשקעה בישראל?

אז כמה עולה משרד להשקעה בארץ? המחיר נגזר ממספר פרמטרים, ביניהם מיקום הנכס, גודל הנכס, הסטטוס התכנוני (האם מדובר בקרקע שעליה עתיד להיבנות בניין משרדים או שמא מדובר במשרד שבנייתו כבר הושלמה) והביקושים הקיימים והחזויים.

טווח מחירים של משרדים להשקעה בישראל נע בין 250,000 ל-750,000 אלף ש"ח בממוצע עבור משרד באזור מבוקש בגודל של כ-20-50 מ"ר. כלומר, עלות ממוצעת של כ-10,000 עד 20,000 ₪ למטר משרד.

כלומר, המחיר הממוצע למשרד הוא כ-15 אלף ש"ח פר מטר רבוע. כמובן שמדובר בממוצע ארצי, ולכן ניתן למצוא משרדים זולים אף יותר בפריפריה או משרדים יקרים אף יותר באזורי יוקרה.

 

מהי התשואה מרכישת משרד להשקעה בישראל?

כאמור, התשואה השנתית הממוצעת מהשקעה במשרדים באזורי ביקוש בישראל עומדת על 8%-6%, מספר גבוה ואף כפול מהתשואה מהשקעה בנכסים למגורים.

גובה דמי השכירות למשרד ממוצע עומד על 70-90 ש"ח למ"ר. המשמעות היא שבעבור משרד בגודל 50 מ"ר, ניתן לקבל תשואה חודשית של כ-3,500-4,500 ש"ח בממוצע.

חשוב לציין שענף הנדל"ן המסחרי נמצא במגמת צמיחה הדרגתית, ולכן בעתיד מחירי השכירות צפויים אף לעלות. רק לשם המחשה, לפני כשניים-שלושה עשורים דמי השכירות למשרדים עמדו על סכום הנמוך בשליש מהמחיר הממוצע כיום.

 

איפה לקנות משרד להשקעה?

כשחושבים על לקנות משרד להשקעה, חשוב לקחת בחשבון 3 שיקולים עיקריים:

• האם המשרד נמצא בבניין משרדים ייעודי או במרכז עסקים גדול? ככלל, רכישת משרד שנמצא בבניין משרדי מגדל, או באזור מסחרי גדול ומרכזי מעלה את רמות הביטחון שכן קל יותר לאתר שוכרים לטווח ארוך.
• האם המשרד נמצא בעיר מרכזית בארץ באזור גוש דן והשרון, או שמא באזורי הפריפריה שמדרום לגדרה או מצפון לחדרה? ההבדלים בין משרד להשקעה במרכז הארץ לבין משרד בפריפריה עשויים להיות משמעותיים, הן בעלות ההשקעה והן בכנסה החודשית מדמי השכירות. ככלל, משרדים בפריפריה הם זולים יותר אך מניבים פחות תשואה, ואילו משרדים במרכז יעלו יותר אך גם יכניסו תשואה גבוהה יותר מדמי השכירות ויהיה קל יותר למצוא להם שוכר.
• האם המשרד מצוי בבניין ישן, משופץ או חדש? אמנם למאפייני המשרד יש משקל מרכזי בקביעות כדאיות ההשקעה, אך חשוב גם לזכור את מאפייני הבניין שבו הוא מצוי. באופן כללי, משרד בבניין חדש עדיף על משרד בבניין משופץ, ועל אחת כמה וכמה מכזה שנמצא בבניין ישן ומרופט. עם זאת, ייתכנו כמובן יוצאי דופן ו"מציאות" גם בבנייני משרדים ישנים או משופצים.

 

מה כדאי לבדוק לפני שמשקיעים במשרד?

השלב הראשון בהשקעות בנדל"ן מסחרי הוא כמובן איתור משרדים למכירה בעלי פוטנציאל. בהנחה שמצאתם משרד שנראה כמו מועמד פוטנציאלי טוב, חשוב שלא לחתום על העסקה לפני שמוודאים מספר דברים.

להלן הסבר על כמה בדיקות שחשוב לבצע לפני שמשקיעים במשרד חדש:

• הצפי לדמי השכירות: חשוב כמובן לבדוק מהו גובה התשלומים שניתן לגבות על השכרת המשרד. לצד בדיקת הממוצע הארצי, מומלץ לבצע סקר שוק ולבחון בכמה משכירים נכסים אחרים ודומים באותו אזור.
• רישום הנכס והבעלים בטאבו: לפני שמתקשרים בחוזה לרכישת משרד להשקעה, חובה לבדוק את רישום הנכס בטאבו ולוודא שלא מוטלים עליו עיקולים או הגבלות כאלו ואחרות.
• מיקום וסביבת הנכס: כאמור, למיקום המשרד יש חשיבות מכרעת למידת האטרקטיביות של ההשקעה ולקלות איתור השוכרים. חשוב לבוא ולראות בעיניים את הנכס, ולוודא ש: יש אליו גישה נוחה (הן בהגעה בתחבורה ציבורית והן ברכב פרטי); יש מתחמי הסעדה באזור; מתקיימת באזור פעילות עסקית ומסחרית ענפה; ובאופן כללי שמדובר באזור שמאופיין בביקוש גבוה למשרדים. בנוסף, חשוב לוודא שהבניין עצמו מתוחזק היטב ומכיל את כל הפסיליטיז הנדרשים, כולל חניות זמינות. "מותרות" כמו לובי מפואר ורחב ידיים ומספר מעליות מרווחות יכול להעלות את ערך המשרד.
• מאפייני אוכלוסיית השוכרים: איכות השוכרים הוא פרמטר חשוב שרבים שוכחים לבחון בטרם ההשקעה במשרד. לעובדי משרדים במרכז עלולות להיות ציפיות אחרות מאלו של עובדים בפריפריה. יש להתחשב באוכלוסיית היעד של המשרד המיועד להשכרה, שכן המשקיע יצטרך לעבוד מולה באופן רציף.
• ניהול ואחזקת הנכס: במקרים רבים, ניתן להאציל את האחראיות על ניהול ואחזוקת הנכס, כמו גם השכרתו, לחברה חיצונית. אפשרות זו מועדפת על ידי משקיעים שמעוניינים לחסוך זמן, מאמץ וכאבי ראש הכרוכים במטלות אלו. לפני שקונים נכס, חשוב להבין האם הניהול מתבצע באופן עצמאי או שניתן להשתמש בחברת ניהול.
• תחזוקת הנכס: באופן עקרוני, האחראיות לתחזוקת הנכס מוטלת על המשקיע, שהוא בעל הנכס. אך לעיתים ניתן למצוא פרוייקטי משרדים שמציעים שירותי תחזוקה. אפשרות זו עשויה להיות עדיפה למשקיעים שמעוניינים למזער את הנוכחות וההתעסקות השגרתית עם הנכס.
• מיסוי: כאמור נכס מסחרי הוא לרוב זול ומניב יותר מנכס למגורים, אך הוא גם חייב בתשלומי מסים גבוהים יותר. יש לוודא שחובות המיסוי לא פוגמות בכדאיות ההשקעה.
• כדאיות: לאחר שבדקתם את כל הפרמטרים הללו, חשוב לשכלל אותם ביחד לכדי תמונה אחת שתעיד על מידת הכדאיות של העסקה בכללותה.

הקפדה על הבדיקות המקדימות הללו לפני שרוכשים משרד לצרכי השקעה יכול לעשות את ההבדל בין השקעה בטוחה, יעילה ומשתלמת לבין השקעה שתסתיים חלילה במפח נפש.