בשנים האחרונות, השקעות נדל"ן בחו"ל צוברות פופולריות הולכת וגואה בקרב משקיעים ישראלים, שמאסו במחירי השוק הגבוהים להחריד בארץ.

רכישת נכס מניב מעבר לים מהווה ערוץ השקעה אלטרנטיבי ומושך ביחס להשקעות נדל"ן בארץ. כדי לבצע השקעה נבונה, מיודעת ומושכלת בנדל"ן מניב בחו"ל, חשוב להבין היטב מה כרוך בהשקעה ייחודית מסוג זה.

המדריך שלפניכם כולל את כל המידע שכדאי לדעת לפני רכישת נדלן בחו"ל, החל מהיתרונות הפוטנציאליים מהשקעה שכזו, דרך הבדיקות המקדימות שכדאי לעשות לפני שיוצאים להרפתקת נדלן במדינה זרה ועד לשיעורי המס שאתם צפויים לשלם. בואו נתחיל…

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל בשנת 2021?

משקיעים רבים שואלים את עצמם מהם היתרונות של השקעה בנדל"ן בחו"ל לעומת אפיקי השקעה אחרים.

נדל"ן בחו"ל או שוק ההון?

ובכן, בראש ובראשונה חשוב להבין שנכסים מניבים הם באופן כללי אפיק השקעה כדאי בתקופה הנוכחית, לאור חוסר היציבות והתנודתיות המאפיינת את שוק ההון.

השקעות בבורסה, בבנקים, במניות או באג"ח באופן טבעי טומנות בחובן רמות סיכון גבוהות יותר יחסית, שכן הן מושפעות מאד ממצב השווקים הפיננסיים והכלכלה הנומינלית. מגמת הסיכון הזאת נכונה ביתר שאת בימים אלו של מגיפה עולמית וחוסר יציבות בכלכלות העולם.

בעוד השקעות הון מסכנות את המשקיע באיבוד קרן ההשקעה (כלומר הסכום שהושקע במקור), השקעות נדל"ן מקנות סוג מסוים של ביטחון, שכן הן מקנות בעלות על נכס ממשי ומוחשי שמושפע בעיקר מנתוני הכלכלה הריאלית. מכאן שהשקעות נדל"ן בכלל, והשקעה בנדל"ן בחו"ל בפרט, הם השקעות סולידיות, יציבות ובטוחות באופן יחסי, שכדאי לשקול במידה וברשותכם הון עצמי מספק.

נדל"ן בחו"ל או נדל"ן בארץ?

באופן ספציפי יותר, להשקעות נדל"ן בחו"ל מספר יתרונות גם על פני השקעות נדל"ן מקבילות בארץ:

#1 ראשית, היתרון הברור ביותר הוא כמובן המחיר. מחירי הנכסים בישראל גבוהים משמעותית ממחירי נכסים מקבילים במדינות רבות אחרות בעולם (למשל: מדינות מזרח ומרכז אירופה או מדינות שונות בארה"ב), ונראה שמגמת ההתייקרות בשוק המקומי רק הולכת וגוברת ללא צפי לעצירה או לירידת מחירים בעתיד הנראה לעין.

הפער בין מחירי הנדל"ן בישראל לבין מחירי הנכסים בחו"ל גדול עד כדי כך, שלעיתים ניתן במחיר של דירה קטנטנה בתל אביב או דירה מעט מרווחת יותר בפריפריה לרכוש יותר מנכס אחד בחו"ל, ואפילו להישאר עם עודף.

#2 היתרון השני, שקשור לראשון, הוא האפשרות לפיזור ההשקעה והפחתת רמות הסיכון. במקום לשים את כל הביצים בסל אחד (קרי: נכס בישראל שיעלה לכם הרבה כסף), השקעה במספר נכסים בחו"ל עשויה להעלות את רמת הביטחון ולהוריד את רמות הסיכון של המהלך.

פיזור ההשקעה מאפשר מצב שבו גם אם נכס אחד נותר לפתע ללא שוכרים לתקופת זמן, הנכסים האחרים ממשיכים להניב תשואה כרגיל. באופן זה, פיזור הסיכונים על פני מספר נכסים ממזער את ההפסדים, במידה ויש כאלו.

#3 יתרון נוסף, הוא סף הכניסה הנמוך שנדרש להשקעה. המחירים הנמוכים יחסית של נכסים להשקעה בחו"ל מאפשרים גם למשקיעים שברשותם הון עצמי התחלתי לא גבוה להשקיע בנדל"ן, דבר אשר לא היה מתאפשר להם בארץ.

#4 היתרון הרביעי הוא כמובן התשואה הפוטנציאלית מהשקעה בחו"ל. בממוצע, השקעת נדל"ן בחו"ל צפויה להניב תשואה שנתית ממוצעת גבוהה יותר מאשר השקעה מקבילה בנדל"ן בארץ.

לשם השוואה, דירה במדינות מזרח אירופה (כמו פולין, גיאורגיה, רומניה או אוקראינה) תעלה בממוצע בין 50 אלף ל-150 אלף אירו ועשויה להניב תשואה ממוצעת דו-ספרתית, בעוד דירה מקבילה בישראל תעלה 1.5-2.5 מיליון ש"ח ותספק תשואה שנתית חד-ספרתית של 3% עד 5% בממוצע.

#5 היתרון החמישי הוא ורסטיליות וגמישות. השקעות נדל"ן בחו"ל פותחות למשקיעים את הצוהר לקשת רחבה של סוגי השקעה. השקעות בחו"ל בהגדרה מגדילות את היצע הנכסים הפוטנציאליים לרכישה, מה שמאפשר למשקיעים לבחור מבין שלל ערוצי השקעה, כולל השקעות לטווח קצר או ארוך, באופן עצמאי, דרך חברה מקצועית או אפילו כחלק מקבוצת משקיעים.

 

איפה כדאי להשקיע בחו"ל בשנת 2021?

לאחר שהבנו מהם היתרונות בהשקעה בחו"ל, השאלה הבאה שכל משקיע שואל את עצמו היא היכן כדאי להשקיע בחו"ל?

להלן רשימה של מספר מדינות מומלצות להשקעה בעת הנוכחית:

✔️ ארה"ב: ארצות הברית של אמריקה לא בכדי מכונה "ארץ האפשרויות הבלתי נדלות". ארה"ב מהווה יעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן בשל ההיצע הנרחב והוורסטילי של אפשרויות השקעה על כלל סוגיהן. העובדה שמדובר במדינה פדרלית ענקית מביאה לכך שהיצע הנכסים בה עצום בהיקפו, ומחירי הנכסים נמוכים בהרבה ביחס למחירי הנכסים בישראל. יש לשים לב לכך ששיטת המיסוי משתנה בין מדינה למדינה בתוך ארה"ב, ולכן חשוב לבצע סקר שוק מקיף על מנת לבצע בחירה מושכלת ביעד המתאים ביותר להשקעה.

✔️ פולין, רומניה, אוקראינה וגיאורגיה: כל ארבע המדינות המזרח אירופאיות הללו חוו טלטלות במשבר העולמי שפקד את העולם ב-2008, ונקלעו למשבר כלכלי עמוק. למרבה הפלא, בשנים האחרונות המדינות הצליחו להוציא את עצמן מהמשבר וכל הארבע מבוקשות מאד כיום בקרב משקיעי נדל"ן בכלל ומשקיעים ישראלים בפרט. הסיבה לכך היא השילוב של עלויות השקעה נמוכות; כלכלה מקומית בצמיחה וצפי לעלייה במחירי הנכסים בהן; אחוזי התשואה הגבוהים ביחס לסכומי ההשקעה; וכן מדיניות המס הידידותית ומסבירת הפנים למשקיעים זרים.

✔️ קפריסין ויוון: מדינות האיים הים-תיכוניות, ובעיקר יוון, נאלצו להתמודד עם משבר כלכלי חמור שהוריד באגרסיביות את מחירי הנכסים בהן. בתקופה האחרונה, יוון מתחילה להתאושש מהתקופה הקשה שעברה ותחזיות המומחים מדברות על צפי לצמיחה משמעותית בכלכלת המדינות, בין היתר בשל הסיוע ממדינות האיחוד האירופי ומהצמיחה המחודשת בענף התיירות לקראת שלבי ההתאוששות ממשבר הקורונה העולמי. קפריסין נחשבת לכלכלה יציבה וחזקה עוד יותר מיוון, שמחירי הנכסים הנמוכים הופכים גם אותה למוקד משיכה עבור משקיעים.

✔️ ספרד: מדינה נוספת שחוותה מכה קשה מהמשבר העולמי של 2008, בשילוב עם משבר מקומי שהוריד את מחירי הנכסים לשפל חסר תקדים. עם זאת, המחירים הנמוכים וקצב ההתאוששות המרשים של כלכלת ספרד הופך אותה ליעד מסקרן להשקעות נדל"ן.

✔️ גרמניה: מבין מדינות מרכז אירופה, גרמניה בולטת מבחינת כדאיות השקעות נדל"ן. כלכלת גרמניה ידועה ביציבות ובחוסן שלה, ורמת החיים במדינה גבוהה במיוחד. למרות זאת, מחירי הנכסים בה עדיין נמוכים יותר מהמחירים בארץ. עבור השקעה בנדל"ן בגרמניה, מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי שכן חוקי ומדיניות המיסוי וההשקעות בה מורכבות מעט.

מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה להשקעה בארץ זרה?

השקעה בנדלן בחו"ל מצריכה ידע והיכרות מעמיקה עם האופן שבו שוק הנדל"ן במדינת היעד פועל. התוודעות למאפייני השוק במדינת הרלוונטית מפחיתה את רמות הסיכון ועשויה למנוע טעויות, הפסדים ומפח נפש.

להלן רשימה של מספר בדיקות שחייבים לבצע לפני שקונים נכס להשקעה בחו"ל:

– מצב השוק: כאמור, מאפייני שוק הנדל"ן משתנים בין מדינה למדינה ומעת לעת. לפני קבלת החלטה חשוב לערוך חקר שוק יסודי במדינת היעד, ולבחון בין היתר את המצב הכלכלי הכללי השורר בה, כלומר מהו קצב הצמיחה ומידת יציבות הכלכלה המקומית. כמו כן, יש לבחון את מגמות הנדל"ן בשוק המקומי, למשל: קצב התייקרות הנכסים, צפי לתשואה ממוצעת מהשכרת הנכס, ביקוש לדירות להשכרה או למכירה באזור הנכס ועוד.

– מיקום הנכס: לאחר שביררתם את נתוני המאקרו כלכלה ובחרתם באופן מושכל במדינת היעד, כדאי לבצע ניתוח שוק למדינה עצמה על מנת לאתר את הנכס האופטימלי להשקעה. חשוב לבדוק גורמים כמו: אילו ערים נחשבות לחזקות? האם הנכס מצוי במיקום אסטרטגי ואטרקטיבי? האם קיים ביקוש גבוה מצד שוכרים באזור בו ממוקם הנכס? כלל האצבע הוא שככל שמיקום הנכס הוא מרכזי יותר, כך יהיה פשוט יותר להשכירו ולקבל תשואה נאה, יציבה ושוטפת.

– מול מי לעבוד: כשמדובר בהשקעות בחו"ל, קיימת אפשרות לרכוש נכסים באופן עצמאי או לרכוש מחברות שיווק. במידה ובחרתם באפשרות השניה, חשוב לבצע בדיקה מקיפה ומעמיקה של הגורם מולו אתם מבצעים את עסקת הרכישה. ניתן כמובן לבחור בהשקעה עצמאית, אך מסלול זה מומלץ פחות עבור משקיעים חדשים ויותר למי שכבר יש ניסיון וידע קודם בהשקעות נדל"ן בארץ אחרת.

– ניהול ואחזקה: באופן כללי, מומלץ להשקיע במיזמי נדל"ן שמציעים למשקיעים שירותי אחזקה וניהול שוטף של הנכס, כולל גביית שכר הדירה ואיתור שוכרים. מדובר בשירות שיכול לחסוך לכם התעסקות מעיקה והמון כאבי ראש מיותרים.

– בטחונות וערבויות: לפני שמבצעים את העברת הכספים לביצוע עסקת הרכישה, חשוב לבדוק היטב מראש את הערבויות והביטחונות לכך שהכסף יגיע לייעודו ובמידה והעסקה תבוטל, הוא יוחזר במלואו למשקיע. מומלץ להיוועץ בעורך דין מקצועי שמתמחה בעסקאות נדל"ן.

– מיסוי: כל מדינה מנהיגה שיטת מיסוי אחרת על עסקאות נדל"ן, ולכן חשוב לבדוק מראש את מדיניות המס במדינה המיועדת להשקעה. בנוסף, יש להכיר את חוקי המיסוי בארץ על רווחים שמתקבלים מהשכרה או מכירה של נכס להשקעה בחו"ל. עדיף להימנע מהשקעה במדינות שמובילות מדיניות מס ורגולציה אגרסיביות שלא מיטיבות עם המשקיעים הישראלים. בחלק הבא נפרט על סוגיית המיסוי.

 

מהן חובות המיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל?

סוגיית המיסוי על נכסים להשקעה בחו"ל היא קריטית ויכולה לעשות את ההבדל בין השקעה טובה ומשתלמת לכזו שתוציא את המשקיע בהפסדים.

כמה מס משלמים על השקעות נדלן בחו"ל ואילו סוגי מיסים קיימים?

* כפל מס ואמנות מס: באופן עקרוני, השקעות נדל"ן בחו"ל חייבות בתשלום מס לישראל ולמדינה שבשטחה מצוי הנכס. עם זאת, קיימות די הרבה מדינות שחתומות על אמנת מס עם ישראל, שמשמעותה היא ביטול כפל המס. במצבים כאלו, המשקיע מדווח לשתי המדירות על ההשקעה אך ישלם מס על ורק למדינת היעד.

* שיעור מס הרכישה בחו"ל: מדיניות וגובה מס הרכישה משתנים בין מדינה למדינה, כאשר לעיתים יושת מס פרוגרסיבי מדורג ולעיתים מס קבוע. על פי רוב. מס הרכישה בעולם נע בין 12%-1%, ובמקרים מסוימים אפילו 0%.

* שיעור מס ההכנסה בחו"ל: גובה המס על ההכנסות מהשכרת נכס בחו"ל ישולם קודם כל למדינת היעד, ורק אז לישראל. שיעור מס ההכנסה משתנה גם הוא בהתאם למדינה המדוברת, אך במידה וקיימת אמנת מס בין המדינות המשקיע יזוכה על הסכום המלא ששולם למדינת הנכס מרשויות המס בישראל. ברוב במקרים, מדובר במס בגובה של 20%-2%.

* שיעור מס שבח בחו"ל: לעומת ישראל, שבה מונהג מס שבח בעת מכירת נכס שנקנה להשקעה, לרוב, במדינות העולם לא מושת מנגנון שכזה. במקומו, בדרך כלל יוטל מס על רווחי הון, ששיעורו משתנה בין מדינות. לעיתים, שיעור המס ישתנה בין משקיע שהוא אזרח המדינה לבין משקיע זר שאיננו אזרח. במרבית המקרים, התשלום נעשה לרשויות המס במדינת הנכס, ועליו מוסף סכום שישולם לישראל (במקרים בהם גובה המס בארץ עולה על זה במדינת הנכס). עקרונית, שיעור המס על רווחי הון בארץ הוא 25% מהרווח על מכירת הנכס.

לסיכום, השקעת נדל"ן במדינה זרה דורשת מספר פעולות ובדיקות שלא תמיד נדרשות בעת השקעה בארץ. אך עם זאת, לעיתים קרובות מדובר במאמץ משתלם, שכן רכישת נכס בחו"ל טומנת בחובה הזדמנות השקעה שעשויה להתברר כמניבה ואטרקטיבית אף יותר מהשקעה בנדל"ן בישראל.

 

לקריאה נוספת: נדל"ן באירופה

מדריכי השקעה מקיפים על מדינות שונות ברחבי העולם:

נדלן באוקראינה
נדל"ן באוקראינה

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר