השקעות נדל"ן בספרד

השקעות נדל"ן בספרד נחשבות לפופולריות במיוחד בקרב המשקיעים הישראלים, בין היתר בזכות הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהשקעה בתחום זה בספרד בפרט ובאירופה בכלל.

ספרד מוכרת כמדינת תיירות מובילה באירופה, הן בזכות תרבות הספורט העשירה וקבוצות הכדורגל והכדורסל אשר בולטות בליגות האירופאיות והבינלאומיות, הן בזכות אתרי תיירות מובילים בתחום האדריכלות, הארכיאולוגיה והאומנות והן בזכות התרבות, הקולינריה ומגוון האטרקציות לכל גיל.

השקעות נדל"ן בספרד – מאפייני השוק והשפעות

שוק הנדל"ן בספרד אינו מנותק משוק התיירות הפורח והמשקיעים המקומיים והזרים מוצאים, כי דירות להשקעה בספרד מספקות תשואה קבועה ומשתלמת לא רק בהשכרה לשוק המקומי, אלא גם כדירות תיירות והשכרה לטווח קצר מכניסות במיוחד.

בין האלמנטים המשפיעים בבחינה של ספרד כיעד להשקעות נדל"ן:

✔️ צמיחה כלכלית – ביחס למדינות אירופה והעולם בכלל, מאז פרוץ המשבר הכלכלי הגדול בשנת 2008, ספרד שספגה מכה קשה בעת המשבר, מראה צמיחה איטית אך עקבית והתאוששות כלכלית משמעותית, שנשענת לא מעט על היותה מעצמת תיירות. 

✔️ אבטלה – שוק הנדל"ן מציג מחיר דירות בספרד נמוך יחסית, זאת בשל אחוזי אבטלה גבוהים למדי בקרב האוכלוסייה המקומית וכן מעמד סוציואקונומי נמוך בממוצע, מה שמקשה על המקומיים ברכישת דירות ונכסי מגורים. 

✔️ מיסוי נדל"ן – יחד עם זאת ומאחר ופתרונות הדיור עדיין נדרשים, שוק השכירות בספרד מציג קפיצה משמעותית מדי שנה, ולא נראה כי תעמוד לו כל תקרת זכוכית בשנים הבאות, גם לא מיסי הנדל"ן השונים המוטלים על הרוכשים.

✔️ מגמת השקעות זרות – משקיעים זרים אינם ממהרים להניח את כספם על קרן הצבי, משמע שהם מחפשים אחר נדלן להשקעה בספרד במחירים אטרקטיביים ופוטנציאל תשואה גבוה. מחירי נדלן בספרד מושפעים מן העובדה שמדובר בשוק של קונים, פחות מאשר שוק של מוכרים. בבחינת היקף העסקאות שהתקיימו בשוק הנדל"ן בספרד, ניתן לראות גידול משמעותי והגעה לעד כ-25% מן העסקאות שבוצעו בידי משקיעים זרים, מה שמצביע על אמון של המשקיעים בפוטנציאל הנדל"ן הספרדי.

✔️ מצב אוכלוסייה ומעמד סוציואקונומי – בשונה מישראל, בה קיים ביקוש גבוה שעולה על ההיצע, עניין מה שמאפשר למוכרים לקבוע את מחירי הנכסים ללא כל מגבלה או פיקוח – בספרד כמות הרוכשים היא נמוכה, האוכלוסייה המקומית מתקשה לעמוד בהוצאה ולגייס משכנתא והיצע הדירות הרחב מוצע בעיקרו למשקיעים הזרים.

✔️ שווי ותנודתיות המטבע המקומי – פרמטר נוסף שמשפיע על כדאיות ההשקעה והופך השקעות נדל"ן באירופה ואת ספרד בפרט, ליעד מוביל להשקעות נדל"ן, הוא היחלשות הדרגתית של המטבע המקומי יורו – ביחס לשקל הישראלי ולדולר האמריקאי. מאחר והעסקאות מתבצעות במטבע המקומי, היחלשות שלו פירושה מחיר עסקה נמוך יותר בהכרח.

שער היורו עומד כיום על 3.6 ₪, כאשר בשנת 2020 עמד על 3.8 ₪, ובשנת 2018 החזיק בשווי 4.1 ₪, מה שמעיד על היחלשות המטבע באופן מגמתי מה שמהווה פוטנציאל מבטיח למשקיעים הזרים.

השקעה בספרד – יעדים מומלצים

המצב הדמוגרפי והסוציואקונומי, לצד מוקדי התיירות בספרד, יצרו פערים גדולים בין עלויות הנכסים והתשואות באזורי הביקוש – הערים המרכזיות בספרד, לבין ערי הפריפריה. תשואה מנכס בספרד יכולה לנוע בין 8%-12% מדי שנה, אולם מספרים אלו מייצגים ממוצע, כאשר עיקר ההשקעות מתבצעות בערי המטרופולין, התעסוקה, המסחר והתיירות, ולא משקפות את הפריפריה הספרדית. באיזורי הפריפריה הביקוש לשכירות ועליית מחירי הנדל"ן נמצאים בהאטה, כך שלמרות מחירי הנכסים הנמוכים, קיים סיכון של חוסר מימוש של הנכס.

להלן טבלה המסבירה על היתרונות של הערים המרכזיות בהן מומלץ להשקיע בספרד:

המשקיעים הזרים הרבים שמים פעמיהם לכיוון ברצלונה, ולנסיה ומדריד ומחפשים ללא הרף אחר קניית דירות בערים אלו במחירים אטרקטיביים, תוך תחזית לקפיצה משמעותית במחירים בשנים הבאות.

בעת תכנון קניית נכס בספרד לצרכי השקעה, שלוש הערים הללו מהוות אפשרות בולטת. מחירי הדירות בערים מרכזיות אמנם גבוה ממחיר נכסים בעיירות ובערי פריפריה, אולם מחירי השכירות שאינם מפוקחים נוסקים.

בנוסף, בערים הללו קיימת תרבות השכרת דירות לתיירים לטווח הקצר, בניהול עצמי או באמצעות חברות ניהול נכסים בספרד, עניין שנותן מענה לשוק ההשקעות הפורח בערים ובספרד בכלל.

קניית דירה באחת מבין הערים המרכזיות עשויה להביא לתשואה מניבה, הן מדמי השכירות בעיקרם במסגרת AIRBNB – ועל פי התחזיות הכלכליות גם בזכות עליית מחירי נכסים משמעותית אשר נתחילה כבר כעת להראות את אותותיה.

מחירי נדל"ן בספרד

בתכנון ההשקעה בנכסים בספרד, יש להביא בחשבון גם את עלויות מיסוי נדל"ן בספרד אשר נע בטווח 7%-10% מס רכישה ומיסוי על השכרת הנכס. קיימות מספר דרכים בירוקרטיות להפחתה משמעותית של המס, דוגמת:

#1 רכישת דירה לבעלי אזרחות ספרדית – עבור ישראלים רבים שמתעניינים בתהליך רכישת דירה בספרד אזרחות היא יתרון עצום. רבים מאזרחי ישראל הם בעלי זכות לאזרחות ספרדית, מכורח ההיסטוריה המשפחתית ומוצא שורשי המשפחה. ניצול ומיצוי האזרחות הזאת, מלבד יתרונות רבים בניהם דרכון האיחוד האירופי ושלל זכויות, יביא גם להקלות מיסוי משמעותיות בגין השקעות נדל"ן במדינה.

יתרה מזאת, גם לשאלה מה המשכנתא בספרד למשקיעים אשר מבקשים לזכות במימון מקומי להשקעה – קיים יתרון באחוזי המימון שמעניק הבנק הספרדי המרכזי למשקיעים בעלי אזרחות מקומית. יחד עם זאת, גם משקיעים זרים יוכלו ליטול משכנתא בתנאים טובים לצורך השקעות נדל"ן בספרד תוך קבלת מימון בן עד 50% משווי הנכס והעסקה (בעלי האזרחות המקומית יזכו ל-60% מימון).

#2 רישום כחברה – ספרד מעודדת השקעות זרות במדינה ויצירת מקומות תעסוקה, ועל כן משקיע אשר בוחר להירשם כחברה בע"מ, זוכה להקלות בירוקרטיות והקלות מס.

מטבע הדברים נכסים למכירה בספרד נמכרים בטווח עלויות רחב בהתבסס על מיקום ההשקעה, איכות הנכס, גודלו ופרמטרים נוספים. בבחינה של עסקאות שבוצעו על ידי משקיעים בספרד בשלוש השנים האחרונות, ניכר כי מחיר ממוצע למ"ר באזורי השקעות הפרימיום (בעיקרם ברצלונה ומדריד) עומד על כ-2500 יורו למ"ר – דירה ממוצעת בת כשלושה חדרים להשקעה תעלה כ-120,000-150,000 יורו, כאמור באזורי ביקוש מובילים. דמי השכירות מדירה בשווי האמור צפויים לעמוד על כ-1600-2000 יורו מדי חודש, תשואה מניבה ואטרקטיבית לכל הדעות.