שוק הנדל"ן בהונגריה קורץ ללא מעט ישראלים בשנים האחרונות. פריחתה של הונגריה באה לידי ביטוי לא רק בתיירות הענפה ובשפע האתרים והאטרקציות, אלא גם בנסיקה כלכלית ומגוון הזדמנויות השקעה בנדל"ן בהונגריה, שמושכות אליהן את המשקיעים מישראל ומן העולם.

הונגריה היא מדינה במזרח אירופה, חברה באיחוד האירופי, יש בה ריבוי שטחים וקרקעות והדבר מהווה גורם עיקרי, אחד מני כמה, למחירי הנדל"ן הנמוכים במדינה.

 

השקעות נדל"ן בהונגריה
השקעות נדל"ן בהונגריה – מדריך השקעה בהונגריה

 

 

הקשר בין תיירות לגידול השקעה בהונגריה

על פי נתוני ארגון התיירות העולמי, הונגריה היא בין המדינות המבוקשות באירופה לצרכי תיירות וכחלק מזה היא מארחת מדי שנה למעלה משבעה עשר מיליון תיירים. הונגריה מציעה חופשה אורבנית בערים מודרניות, מטופחות ועשירות בבתי בילוי, מסעדות, בתי קפה ושווקים מקומיים, לצד מרחבי טבע מרהיב, מרחצאות חמים ומפנקים, עושר תרבותי ואטרקציות לילדים ולמבוגרים.

משקיעים המתעניינים בתחום רכישת נכסים להשקעה באירופה בכלל, וביניהם השקעות נדלן בהונגריה בפרט, נהנים ממגוון רחב של מוצרים להשקעה, בניהם נכסי מגורים, נכסי תיירות, דירות להשכרה קצרת טווח (AIRBNB) נכסים מסחריים ועוד. בזכות הגידול בנכסי הנדל"ן לצרכי תיירות, ניכרה עליה בממוצע עלות השכירות בקרב האוכלוסייה המקומית.

 

שוק הנדל"ן בהונגריה – ההיסטוריה של הכלכלה ההונגרית

אחד הכלים לבחינת החוסן הפיננסי של מדינות בעולם, הוא בחינת ההתמודדות שלה עם המשבר הכלכלי העולמי הגדול בשנת 2008. המשבר שהחל הארה"ב והתפשט לשאר מדינות העולם לא פסח על הונגריה, שידעה שנה כלכלית קשה גם בשנה שקדמה למשבר וחוותה צניחה משמעותית במחירי הנדל"ן עם פרוץ המשבר.

בתקופה האמורה ניתן היה לראות מגמה בה בתים למכירה בהונגריה נמכרו במחירים נמוכים באופן לא ריאלי, בשל חוסר היכולת של האוכלוסייה המקומית לקבל אשראי ומשכנתאות ולעמוד בתנאי ההחזרים.

דירה בהונגריה הוצעה באותה שנה למכירה בעלות נמוכה ממאה אלף ₪, ולמרות זאת שוק הנדל"ן זכה לקיפאון מוחלט. ממשלת הונגריה, בדומה לממשלות אחרות בעולם, לקחה על עצמה להוציא את הונגריה מן המשבר באמצעות סדרת צעדים שנועדו להביא השקעות זרות למדינה בניהן:

✔️ הקלות בירוקרטיות על משקיעים זרים.

✔️ הקלות והטבות מס על רכישת נדל"ן להשקעה, שהופך לנכס מניב.

✔️ עידוד השקעה בתעשייה ובמסחר – ופיתוח של השוק העסקי ליצירת מקומות עבודה ויציבות כלכלית מקומית.

✔️ פתיחת קווי אשראי, מענקים והלוואות למשקיעים.

✔️ השקעה ופיתוח בענף התיירות במדינה.

כל הצעדים הללו ואחרים הביאו להתייצבות מהירה של השוק הפיננסי בהונגריה בכלל ושוק הנדל"ן בפרט, חיזוק הכלכלה המקומית ועד להצגה של צמיחה כלכלית חיובית רציפה לאורך שש השנים האחרונות, נתון שללא ספק מעיד על יציבות כלכלית בהונגריה.

 

רכישת נכס בהונגריה – מה לגבי בירוקרטיה ומיסוי

בכל השקעת נדל"ן בחו"ל יש להכיר וללמוד את חוקי המיסוי המקומי, הבירוקרטיה והדרישות מן המשקיע, וההתנהלות אל מול הרשויות המקומיות, על מנת להבטיח השקעה משתלמת והתנהלות תקינה כחוק:

#1) דרישת אישור למשקיעים – משקיעים פרטיים זרים אשר מבקשים לרכוש נכס להשקעה בהונגריה נדרשים להציג אישור מן הרשות המקומית (העירייה בה מצוי הנכס), הליך בירוקרטי המצריך סיוע של עורך דין מקומי ואורך כ 60-90 יום.

#2) השקעה בשם חברה – מעקף וקיצור דרך של ההנחיה האמורה, הוא השקעה בשם של חברה ורישום של הנכס על שם החברה. באופן מפתיע פתיחה ורישום של חברה בהונגריה אורך זמן קצר בהרבה ודורש ימים ספורים בלבד.

#3) אמנת מס – הונגריה חתומה על אמנת מס בינלאומית לצד מדינת ישראל, מה שמאפשר השקעות נדל"ן בהונגריה למשקיעים הישראלים, תוך תחשיב מיסוי כולל וניצול הטבות מקומיות, ללא צורך בתשלום כפל מס בישראל.

#4) חובת מס – בהונגריה קיים מס רכישה הנע בין 2%-4% וכן מס על הכנסה משכירות בערך של 13.5% . נוסף לאלה קיים מס בולים בסך 2%-10% משווי הנכס: בגין נכסים בשווי נמוך מ- 60000 יורו קיים פטור ממס זה – ובגין נכסים בשווי נמוך מ-120000 יורו קיימת הנחה במס האמור.

 

מחירי נכסים בהונגריה – כמה עולה דירה להשקעה?

עלות קניית דירה בהונגריה להשקעה או למגורים מטבע הדברים אינה אחידה לכל דירה ובכל עיר, זאת כיוון שאין מדובר במוצר מדף. יחד עם זאת, המשקיעים הישראלים בדקו ומצאו כי דירות בהונגריה למכירה ביחס לישראל, נמכרות בעלות נמוכה בת כ-40%-50%, בהשוואת גודל ואיכות הדירה ואזורי ביקוש.

ניתן למעשה למצוא כיום נכסי נדל"ן בהונגריה למכירה בעלויות הנעות בין 200,000 ₪ לכ-500,000 ₪, מחירים שלא ניתן למצוא בחיפוש אחר נכסים להשקעה בישראל – ומחירים שנחשבים אטרקטיביים גם ביחס למחירי הנדל"ן באירופה.

על מנת לדייק את המענה לשאלה כמה עולה נדל"ן בהונגריה ולקבל אומדן ריאלי הן בטווח  מחיר נכס להשקעה בהונגריה והן בחישוב אחוזי התשואה הצפויים, יש לבחון את אזורי ההשקעות השונים והפוטנציאל שלהם – אחוזי התשואה הממוצעים להשקעות נדל"ן בהונגריה עומדים על 5%-9% בשנה.

 

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר

 

מדינות מומלצות להשקעה בהונגריה

בין יעדי ההשקעות והערים האטרקטיביות יותר עבור המשקיע הישראלי בהונגריה:

✔️ בודפשט – נדל"ן בבודפשט כאפיק השקעה – עיר הבירה והתיירות של הונגריה בודפשט, הצליחה לשמור על מחירי נדל"ן אטרקטיביים ומגוון דירות להשקעה בבודפשט למשקיעים, אולם יש המעריכים כי תנופת התיירות, ההתייחסות לבודפשט כאל שלוחה ציורית של פריז, התפתחות התעשייה והמסחר והצמיחה הכלכלית האדירה שחווה העיר – יביאו לעליית מחירי הנדל"ן בהכרח, בטווח זמן שלא יעלה על כשנתיים ימים.

כיום ניתן עדיין למצוא דירות זולות בבודפשט, לצד דירות חדשות בבודפשט בסטנדרטים מעט יותר גבוהים ועלויות שכירות הרבה יותר גבוהות, לצד מגוון רחב של דירות בבודפשט למכירה המיועדות להשכרה קצרת טווח לצרכי תיירות – ומספקות אפיק הכנסה אטרקטיבי במיוחד.

✔️ דברצן – השקעה פריפריאלית מבטיחה – העיר דברצן שוכנת מזרחית לבודפשט ובסמוך לפארק הלאומי הורטובאג'. דרבצן היא העיר השנייה בגודלה בהונגריה וידועה הן בזכות היותה מוקד תיירות והן מרכז להשכלה גבוהה, בזכות מספר מוסדות אקדמיים מובילים המצויים בשטחה. דירות למכירה בדברצן זוכות לביקוש גבוה של שוכרים, בניהם אוכלוסיית הסטודנטים הרחבה בעיר.

כיום המחירים בדרבצן נחשבים נמוכים במיוחד בשל מגבלות נגישות ומרחק מן המטרופולין, אולם ההערכות הם כי לאחר שתושלם בנייתו והקמתו של שדה התעופה בעיר ולצד השלמת בניית האוטוסטרדה שמחברת בין בודפסט לדברצן- עלויות הנכסים יעלו לצד פוטנציאל התשואה.

 

השקעה בנדל"ן בהונגריה – מידע נוסף למשקיע הישראלי

ניכר כי הונגריה מציעה למשקיעים הישראלים מגוון יתרונות להשקעה בניהם אפשרות לרכישת נכסים במחיר ריאלי ואף נמוך, ללא השתעבדות למימון חיצוני יקר, פוטנציאל תשואה מבטיח, מדינה החוסה תחת כנפי האיחוד האירופי ונאט"ו מה שמספק רשת ביטחון כלכלי וצבאי ומעניק יציבות, תיירות ענפה, חוקי מס נדיבים ומקלים ומגוון אפיקי השקעה.

בכל בחינה של השקעת נדל"ן  בהונגריה מומלץ לבחון היטב את הסביבה, את רמת החינוך, סוג האוכלוסייה והמעמד הסוציואקונומי, הנגישות, צירי התנועה המרכזיים והתחבורה ועלויות השכירות הנהוגות במקום. הונגריה מציעה שוק שכירות בלתי מפוקח בו המחירים נקבעים על ידי בעלי הנכסים ומושפעים באופן ישיר מן הביקוש וההיצע, ובחירה באזור השקעה בעל ביקוש גבוה לשכירות, יבטיח דמי שכירות גבוהים שיהפכו את ההשקעה למשתלמת הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך.

מומלץ להסתייע בחברות המתמחות בהשקעות בהונגריה ומעסיקות עורכי דין ומומחי נדל"ן  מקומיים לאיתור הנכסים, ניהול העסקה והוצאה לפועל שלה וניהול הנכס על פי צורך.