השקעות נדל"ן בפורטוגל – המדריך למשקיע הישראלי

הריבית הנמוכה בישראל הביאה לנדידה של משקיעים אל מעבר לים, כאשר השקעות נדל"ן בפורטוגל הפכו לפופולריות ביותר, בזכות מספר יתרונות שמספקת המדינה האירופית הגובלת בספרד, ומחזיקה בריבונות על מספר איים באוקיינוס האטלנטי.

 

השקעות נדלן בפורטוגל
השקעות נדל"ן בפורטוגל – יעדים חמים, תשואות, הון דרוש, מיסוי ומידע נוסף

 

השקעה בפורטוגל – קצת רקע על שוק הנדל"ן באירופה

השקעה בנדל"ן מוכרת בישראל ובעולם כהשקעה כדאית, וזאת בין היתר הודות לתחזיות עולמיות לגידול משמעותי באוכלוסיית העולם וכפועל יוצא בצרכי הקרקעות והדיור, כמו גם בעובדה כי קרקעות ונכסי נדל"ן הם המוצר היחיד בשוק העולמי שלא ניתן לייצור, לייבוא ולהגדלת ההיצע הקיים.

למעשה, שוק הנדל"ן כפוף בצורה ישירה לחוק הבסיסי בכלכלה: חוק הביקוש וההיצע. חוק הביקוש וההיצע ניכר בכל תחום שיווק ובכל ענפי המשק, וכשם שמחיר התותים מאמיר עם תחילת העונה, עת הפרי בוסרי וההיצע שלו מוגבל, ויורד לקראת סוף העונה, כאשר היצע התותים גדל, הם מבשילים במהירות ויש להיפטר מן המלאי העצום בטרם ירקיב, כך ניתן לראות את ההשפעות גם בשוק הדירות.

אלא שבשונה לתחומים אחרים בשוק בהם נראה תנודתיות של ההיצע והביקוש, כמו גם של המחירים, שוק הנדל"ן העולמי מציג מגמה עקבית ואחידה של עליה בלבד.  בעוד שמחירי נכסי הנדל"ן בישראל נוסקים ללא תקרת זכוכית, ואף ללא כל אלמנט מבוסס ערך מלבד הפערים בין הביקוש וההיצע, שוק הנדל"ן באירופה מציע לא מעט הזדמנויות מבטיחות להשקעה מניבה ולתשואה פוטנציאלית גבוהה, בראשן השקעות נדל"ן בפורטוגל.

 

נדל"ן בפורטוגל כקרש קפיצה למשקיעים הישראלים

 הבחירה לצאת מאזור הנוחות ומן ההשקעות המקומיות אינה פשוטה לרבים, כאשר לצד בחינת מחירי נדלן בפורטוגל, נדרשת גם היכרות עם חוקי מיסוי על נדל"ן בפורטוגל וחוקי הנדל"ן במדינה, בירוקרטיה, פוטנציאל שכירות ו/או תיירות, אזורי ביקוש ונתונים נוספים. ככלל, כל השקעה ובוודאי השקעות נדל"ן בחו"ל, מצריכה מן המשקיע הקדשת זמן לחקירה ולמידת הנושא, כמו גם ליווי של בעלי מקצוע המתמחים בתחום ובעלי הקשרים המקצועיים הנדרשים במדינה האמורה.

ניתן למצוא מגוון נכסי נדלן למכירה בפורטוגל, אשר יתרונם הבולט הוא מחיר נמוך ביחס לשוק הנדל"ן ולמחירי הנכסים במדינות אחרות במערב אירופה, אל מול תחזיות מקצועיות הצופות עלייה משמעותית במחירים בטווח בן חמש שנים.

מחירי נדלן בפורטוגל נמוכים יותר מערים מקבילות באיטליה, ספרד, צרפת, גרמניה ומדינות נוספות, וזאת בשל מספר סיבות עיקריות:

✔️ מדיניות ממשלתית – עד לשנת 2012 סבלה פורטוגל ממעמד פיננסי רעוע בעולם, ובאירופה בפרט, בשל משבר כלכלי אותו חוותה. משבר זה הביא להקפאת מחירי הנדל"ן אל מול שוק הנדל"ן העולמי, כאשר בזכות סדרת החלטות והתערבות ממשלתית של ממשלת פורטוגל, כמו גם רשת הביטחון שניתנה מן האיחוד האירופי בו היא חברה, נראתה צמיחה כלכלית מחודשת, שהשיבה את המשקיעים העולמיים אל פורטוגל, ואל ענף הנדל"ן בה בפרט.

✔️ מיסוי – המיסוי על רכישת נדל"ן ותשואות הנדל"ן בפורטוגל החל על משקיעים זרים הוא נמוך ביחס להשקעות נדל"ן בעולם, כמו גם בירוקרטיה מקלה ומזמינה שמאפשרת למשקיעים הזרים לפעול בה בנוחות.

✔️ אזרחות פורטוגלית לישראלים – בשנים האחרונות פתחה מדינת פורטוגל את האפשרות להשבת אזרחות פורטוגלית, לישראלים צאצאי גירוש ספרד ובעלי שורשים משפחתיים בספרד ובפורטוגל. בזכות האפשרות מצאו עצמם עשרות אלפי ישראלים כזכאים לאזרחות פורטוגלית, וכפועל יוצא מכך גם תנאים מקלים וזכאויות שונות בעסקאות קניית נדלן בפורטוגל.

✔️ תיירות מקומית – למעלה מעשרים מיליון תיירים פוקדים בשנה את חופיה ועריה של פורטוגל, ונהנים ממדינה אירופאית מזמינה בעלת נופים קסומים, אקלים ים תיכוני נוח, עיירות צבעוניות וציוריות, עושר קולינרי ותרבות מרשימה. רבים מן המשקיעים הישראלים בנדל"ן בפורטוגל, עושים זאת במטרה לייצר נכסי AIRBNB השכרה לטווח קצר, לטובת ענף התיירו הפורה במדינה. השכרה לתיירים באזורי ביקוש מכניסה ומשתלמת, ואף עולה בעשרות אחוזים על השכרת נכסי נדל"ן לצרכי מגורים.

✔️ מוקד להשכלה גבוהה – בפורטוגל נמצאים 15 מוקדי השכלה גבוהה ציבוריים מובילים ומבוקשים, לצד מספר אוניברסיטאות פרטיות יוקרתיות, המושכים אליהם סטודנטים מן האיחוד האירופי כולו וגם מישראל. התשואה האפשרית בהשקעות נדל"ן בפורטוגל באזורים המקורבים למוסדות האקדמיה שבמדינה, היא גבוהה במיוחד ומבטיחה ביקוש שהולך וגובר של סטודנטים, שבונים את עתידם בפורטוגל.

 

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר

מה חייבים לבדוק לפני השקעה בנדלן בפורטוגל?

✔️ מטרת ההשקעה – בתכנון של רכישת נדל"ן מניב בפורטוגל, יש להביא בחשבון לפני הכל את מטרת ההשקעה: האם מדובר בהשקעה לצורך מכירה בטווח זמן קצר לגריפת רווח מידי? האם המשקיע מעוניין בהשכרת הנכס לתקופה ארוכה? האם מוטב לבחור בנכס להשכרה קצרת טווח לתיירים? כל אלו יסייעו בבחירת הנכס הנכון במיקום המתאים ומיצוי מלא של פוטנציאל התשואה המניבה מן הנכס.

✔️ מיסוי נדל"ן – בפורטוגל, כמו בכל מדינה, קיים מס על רכישה ומכירה של נדל"ן, כמו גם על רווחיות בזכות השקעה בנדל"ן. מס רכישה בגין דירות מגורים בפורטוגל נע בין 0.3-0.8 אחוזים מעלות העסקה.  מס בגין רווחיות הנכס עשוי לחול גם במדינת ישראל, תחת מדיניות מיסוי הכנסות ותוך פועלה תחת אמנות מס בינלאומיות, הנועדו למנוע העלמת מיסוי בינלאומי, אולם גם למנוע כפל מס. כאמור, מיסוי על נדלן בפורטוגל, עשוי להשתנות בהתאם למעמדו של המשקיע, להיקף ההשקעה ולפרמטרים אחרים, וחשוב להיות מלווה ומיוצג באמצעות עורך דין אשר מתמחה בנדל"ן ובמיסוי בינלאומי.

✔️ אזורי ביקוש – ככלל, בפורטוגל בדומה למדינות אחרות בעולם, הערים המרכזיות, בראשן ליסבון ופורטו, זוכות לביקוש רב על ידי תושבים ומשקיעים כאחד, מה שמביא למחירים גבוהים יותר ביחס לפריפריה. כאמור, מטרת ההשקעה מהווה שיקול מכריע בבחירת המיקום, כמו גם היכרות עם אזורים שונים במדינה, פוטנציאל וההשקעה בפיתוח שלהם, שיביאו לרכישה במחיר נמוך אל מול גידול צפוי במחירי הנכסים.

✔️ אפשרויות ניהול נכס – ניהול נכס נדל"ן בשלט רחוק עשוי להיות מאתגר ואף לא כלכלי. מומלץ לכלול בתחשיבי ההשקעה כמו גם בתכנון ויישום העסקה, עבודה אל מול חברת ניהול נכסים שתעסוק בבירוקרטיה, בהעמדת הנכס להשכרה ובהתנהלות מול השוכרים, תיווך אל מול בעל הנכס ומתן מענה מתאים לכל הצדדים, בתמורה לדמי ניהול כנהוג.

 

מחירי נדלן בפורטוגל 

בתכנון השקעה בנדל"ן בפורטוגל, מטבע הדברים השאלות הראשונות שיעלו הן: כמה הון דרוש להשקעת נדלן בפורטוגל? מהם אחוזי התשואה הצפויים? והאם ניתן לזכות במימון להשקעות נדל"ן בחו"ל.

לשאלה כמה עולה נכס בפורטוגל מטבע הדברים אין תשובה אחידה, כאשר העלות מורכבת מפרמטרים דוגמת אזור הנכס, גודל הנכס ואיכותו.

ניתן למצוא נכסי מגורים בפורטוגל החל מ-150,000 יורו, כאשר התשואה הצפויה היא עליית ערך בסך 10%-8% בטווח בן 3-5 שנים, לצד הכנסה קבועה משכירות בשנים הללו שאמורה להניב בין 5% ל-7% נוספים.

בנוגע למימון ההשקעה והנכס חשוב לדעת כי לא ניתן לקבל בישראל משכנתא למימון השקעות נדל"ן בחו"ל, ולצורך מימון השקעה כזאת יש לעשות שימוש בהון עצמי, או לחילופין להיעזר בהלוואה לכל מטרה מן הבנק, או בהלוואה חוץ בנקאית. קיימות דרכים לעשות שימוש בנכס נדל"ן קיים בישראל (לרבות דירת מגורים) לצורך מינוף וגיוס של הון לצרכי השקעה ורכישת נכס נדל"ן מניב בפורטוגל.

דירות להשקעה בפורטוגל

ניתן לראות כי עלויות הדיור המאמירות בישראל, לצד הריביות הנמוכות שצנחו בימות הקורונה ונותרו בשפל, הביאו את המשקיעים הישראלים לחיפוש אחר השקעות אטרקטיביות בחו"ל, כאשר לשם כך הם מוכנים להשקיע בלמידה, ייעוץ מקצועי וליווי, במטרה לתרגם את כל אלה להכנסה פאסיבית משתלמת ולנכס מניב במדינה מערבית מפותחת.