השקעה בבטומי – על מה כל הסיפור?

נדל"ן בבטומי הפך בשנים האחרונות לאפיק השקעה מבוקש (מאד) בקרב משקיעים ישראלים שמחפשים חלופה לשוק הישראלי. לאור התייקרות השוק וההיצע המצומצם יחסית, ישראלים רבים תרים אחר יעדים חמים להשקעות נדל"ן בחו"ל. עיר הנמל הגיאורגית בטומי שלחופי הים השחור נחשבת לפנינה נדל"נית נחשקת שלא מפסיקה להפתיע.

שוק הנדל"ן בגיאורגיה, ובבטומי בפרט, תופס את עינם של המשקיעים המנוסים ביותר, מה שמהווה אינדיקציה לפוטנציאל ההשקעה הגלום בה. עם נכסים במחירי רצפה ופוטנציאל תשואה עצום, לא פלא שבטומי משתרבבת שוב ושוב לרשימות ערי נדל"ן מומלצות להשקעה במזרח אירופה.

אז מה צריך לדעת לפני שבוחרים ללכת על השקעה בבטומי? להלן כל מה שצריך לדעת על קניית נדלן בעיר הנמל הגיאורגית.

השקעות נדלן בבטומי
יעדי הנדל"ן החמים במזרח אירופה: בטומי

איך הושפע שוק הנדל"ן בבטומי ממגיפת הקורונה?

כמו מרבית השווקים בעולם, גם שוק הנדל"ן הגיאורגי ספג מכה זמנית ממגפת הקורונה, עם הפסקות פרויקטי בנייה, ירידה זמנית בביקושים וירידות מחירים. עם זאת, המדינה התאוששה מהמשבר באופן מרשים במיוחד, אף יותר ממדינות מרכז ומערב אירופאיות.

בטומי וגיאורגיה כולה שברו את כל התחזיות, עם נתונים מרשימים שמעידים על השתקמות מלאה ממשבר הקורונה העולמי. אם בתחילת 2020 נרשמו ירידות מחירים, ביקושים והפסקת הצמיחה, כיום לא רק ששוק הנדל"ן בבטומי חזר לעצמו – אלא הוא אף התעלה על התקופה שקדמה למגיפה (בדומה לישראל).

כבר לפני המשבר, בטומי הייתה "על הגל", עם מגמת פיתוח ותנופת בנייה משמעותית שצברה תאוצה בהדרגה החל משנות ה-90. כלכלת העיר (והמדינה כולה) התייצבה וצמחה פלאים, ובכלל זה גם שוק הנדל"ן המקומי צבר מוניטין בעולם ההשקעות.

אם כן, מגמת מחירי שוק הנדל"ן בבטומי בשנים האחרונות מסתמנת כחיובית על אף משבר הקורונה. באפריל 2021 נרשמה עלייה של כ-17% במספר עסקאות הנדל"ן בעיר (930) ביחס ל-2019. גודל השוק נאמד ב-41 מיליון דולר, מה שמשקף עלייה בשיעור של 26% לעומת השנה החולפת.

לקבלת מידע נוסף על השקעות נדל"ן בחו"ל – צרו איתנו קשר

למה נדלן בבטומי הוא כדאי?

רכישת נדל"ן להשקעה בבטומי טומנת בחובה מספר יתרונות מרכזיים:

✔️ עלות השקעה נמוכה

על אף שכלכלת גיאורגיה צומחת ומתפתחת בקצב מעורר השתאות, מחירי הנכסים בבטומי נותרו זולים מאוד ביחס לערי נופש אחרות באירופה. בעבור כמה עשרות דולרים בודדים, ניתן לאתר נכס להשקעה חדש או במצב מצוין.

כך למשל, דירה רגילה בת 3 חדרים בבטומי תצריך סכום צנוע של 30-50 אלף דולר בלבד. דירות נופש או נכסים יוקרתיים יותר יעלו בין 50-100 אלף דולר. כמובן שביחס למחירי הנכסים בישראל, מדובר במספרים מצחיקים.

מחירי השוק בבטומי נמוכים גם כאשר מדובר בנכסים למגורים (דירות ובתים) וגם בנכסים מסחריים (בעיקר לצרכי תיירות, כמו בתי מלון ומתחמי נופש). בנוסף, קיימת האופציה להשקיע בנכסים באזורים ותיקים יותר ומפותחים פחות בעיר בעלויות מופחתות.

✔️ פוטנציאל תשואה גבוה

לצד עלויות ההשקעה הנמוכות, השקעות נדלן בבטומי צופנות אופק תשואה מרשים ביותר של 9-12% בשנה ממוצעת. התשואה השנתית הצפויה מהשקעה בנדל"ן בעיר בטומי מתאפשרת הודות למצבו של שוק השכירות המקומי.

מחירי השכירות בבטומי עומדים על 400-800 דולרים, כך שהם גבוהים באופן יחסי למחירי הנכסים. כך, ההכנסות משכר הדירה מאפשרות לרוכשי הנכס להחזיר את ההשקעה בזמן קצר יחסית, לקבל תשואה ניכרת ורווחים משמעותיים – וכל זאת באופן פאסיבי.

ככל שמגמת הצמיחה ממשיכה, כך גוברים הסיכויים למקסום התשואה מהשקעה בבטומי.

✔️ שיעורי ביקוש גבוהים

הביקוש לדירות מגורים בבטומי שובר שיאים וממשיך להדהים את יודעי הדבר בתחום השקעות הנדל"ן. הנסיקה בביקושים לנכסים ניכרת הן בשוק הדיור והשכירות המקומי, והן בקרב שוק התיירות והנופש.

ככל שקרנה של בטומי עולה בקרב משקיעי נדל"ן, כך צפוי לעלות אף יותר הביקוש לנכסים להשקעה בעיר. לפי מומחים, הצפי הוא להגדלת הביקושים לנכסים בבטומי בשנים ואף בעשורים הבאים.

✔️ היצע נרחב ומגוון

היצע הנכסים להשקעה בבטומי הוא ורסטילי למדי. מאחר ומדובר בעיר נופש מפותחת השוכנת ליד נמל מרכזי, בטומי מהווה אבן שואבת הן למשפרי דיור ומחפשי עבודה מקומיים והן למבקרים, נופשים ומטיילים.

לאור תנופת הבנייה, עליית קרנה כיעד תיירותי, והרוח הגבית מהממשל הגיאורגי, בטומי שופעת פרוייקטי נדל"ן חדשים.

✔️ מוקדי משיכה תיירותיים

בכל שנה, כמה מיליוני תיירים זרים (כולל ישראלים) נכנסים לגיאורגיה, כאשר מאות אלפים מהם מגיעים לבטומי.

רבים מהם מגיעים לעיר במיוחד בשביל בתי הקזינו שבה. בשל החוק הגיאורגי שמאפשר הימורים, ולאור ריבוי בנייני הקזינו בבטומי, היא ידועה כגרסה הגיאורגית ללאס וגאס.

תיירים אחרים נוהרים למדינה דווקא כדי להתרשם מהנופים הטבעיים עוצרי הנשימה שבה, להתהלך ברובע העתיק עם ההיסטוריה העשירה, או כדי לנפוש בחופי הים היפיפיים שלה. העיר כאמור ממוקמת לאורך רצועת החוף המושכת של הים השחור.

✔️ יציבות כלכלית ופוליטית ומדיניות מעודדת השקעות

לאחר שנים של סערות ותהפוכות, גיאורגיה ובטומי נהנות משקט ויציבות הן בממד הפוליטי והן בממד הכלכלי.

כלכלת גיאורגיה צומחת מזה שנים בשיעור של 4% בשנה מאז קבלת עצמאותה מברית המועצות לשעבר ב-1991. העיר בטומי נחשבת לנכס אסטרטגי במדינה בשל מיקומה בין היבשות אסיה ואירופה, ובין הים הכספי לים השחור.

העובדות הללו, לצד הפריחה הנדל"נית ומדיניות המיסוי הליברלית, הופכות את בטומי לגן עדן למשקיעים זרים.

במטרה לעודד זרימה של השקעות חוץ, ממשלת גיאורגיה מנהיגה מדיניות מיטיבה עבור משקיעי נדל"ן זרים, הכוללת הגנה מלאה על האינטרסים שלהם. המדיניות הממשלתית מאופיינת במיעוט חסמים ביורוקרטיים ורגולטיביים על השקעות ועסקים, וכן שיעורי מיסוי מהנמוכים באירופה.

מסיבות אלו, גיאורגיה נחשבת לאחת מהמדינות המקלות ביותר על אנשי עסקים ומשקיעי נדל"ן תושבי חוץ.

 

מהי מדיניות המיסוי הנהוגה על נדלן בבטומי?

כאמור, מדיניות המיסוי הנהוגה על נדלן בבטומי, כמו בגיאורגיה כולה, נחשבת לנוחה וידידותית במיוחד עבור משקיעי נדל"ן, כולל משקיעים זרים שאינם תושבי המדינה.

רוכשי נכסים להשקעה בבטומי יחויבו בתשלום המיסים הבאים:

  • מס הכנסה – חל על הסכומים המתקבלים מהשכרת הנכס ועומד על שיעור של כ-20%.
  • מס רכישה – מס דיפרנציאלי שנקבע בהתאם לשווי העסקה, ובכל מקרה אינו עולה על 1%.
  • מס שבח – משולם רק במידה והמשקיע בוחר למכור את הנכס לאחר שנתיים או יותר מרגע הרכישה. במקרה זה, בעל הנכס יחויב בתשלום מס בשיעור של 5% בלבד.

 

כמה עולה דירה להשקעה בבטומי?

מחיר דירת 3 חדרים להשקעה בבטומי נע בין 30-50 אלף דולר, ועלות דירת 4 חדרים בבטומי נעה בין 40-60 אלף דולר. המחיר הממוצע לנכס מסחרי בבטומי נאמד בסדר גודל דומה, אך הוא כמובן תלוי בסוג ההשקעה הספציפי.

 

מה עוד חשוב לדעת לפני רכישת נדלן בבטומי?

דבר שחשוב להדגיש לגבי השקעות נדל"ן בבטומי הוא היתרון הגדול של רכישת נכס להשכרה לטווח קצר.

רכישת חדר בבית מלון או מתחם נופש שלם, או לחילופין קניית דירת נופש יוקרתית ומפוארת, עשויה להכניס למשקיע הכנסה פאסיבית משמעותית עד פי 10 מהתשואה שתתקבל מדירת מגורים שתושכר בשוק המקומי.

ניתן לסכם ולומר שהעיר בטומי שבגיאורגיה מעמידה היצע נרחב של אפשרויות השקעה אטרקטיביות, אשר מספקות הזדמנות פז לרכישת נכס מניב באחת מהמדינות והערים הצומחות ביותר באירופה.