פינוי בינוי – מה זה אומר ואיך זה עובד?


הגידול המתמשך באוכלוסיית ישראל והשטח המצומצם של המדינה מחייבים בנייה לגובה, ולא רק בנייה חדשה לגובה משמעותי אלא גם החלפת מבנים ישנים ויחסית נמוכים בבניינים חדשים וגבוהי קומה. המרת בניין ישן אחד או קבוצת בניינים ישנים בבניין או מתחם חדש נקראת פינוי בינוי, ובנוסף להגדלת מספר יחידות הדיור תורמים מיזמים אלה גם להתחדשות עירונית שכן הן מזרימות דם חדש לשכונות שמתאפיינות בדשדוש או סובלות מהזנחה, הן מבחינת איכות הנדל”ן והן מבחינת האוכלוסייה שמגיעה לשכונה המשתדרגת.

 

פינוי בינוי במסגרת תמ”א 38

 

פינוי בינוי הוא מדיניות רשמית של משרד השיכון כבר מאז 1998, ובשנים האחרונות מסתמנת האצה מבחינת כמות תוכניות הפינוי בינוי וזאת במסגרת תמ”א 38. חשוב להדגיש שכל חברת נדל”ן שרצתה בכך יכלה להציע לדיירי מתחם מסוים את האופציה של פינוי בינוי, וזאת בכפוף לאישור מטעם ממשלת ישראל בהתאם לחוק התכנון והבנייה שחוקק כבר בשנת 1965. יחד עם זאת בפועל כמעט ולא מומשו יוזמות שכאלה, בעיקר בגלל הקושי לשכנע את כל הדיירים במתחם לחתום על אישור (במקרים רבים הדיירים, למרות הרווח הברור והניכר שלהם מפרויקט שכזה, מסרבים לאשר – בין אם עקב חוסר רצון בשינוי אופי מקום המגורים ובין אם מתוך רצון לקבל תנאים טובים יותר מהיזם).

 

תיקון 2 לתמ”א 38 מבהיר מהן האפשרויות במסגרת פינוי בינוי של בניינים ישנים שנבנו לפני 1980 ולכן לא עומדים בתקן העדכני להגנה בפני רעידות אדמה. נכון לעכשיו כבר אין צורך באישור של 100% מהדיירים, אבל עדיין נדרש אישור של 80% מהדיירים – כך שעדיין מדובר במכשול.

 

איך מתבצע פינוי בינוי?

החיסרון העיקרי של פינוי בינוי ביחס לאופציה השנייה של התחדשות עירונית, הוספת קומות על בניין קיים ושדרוג כל התשתיות שלו, כולל הרחבת דירות קיימות, היא שהדיירים צריכים לעזוב את הבית לפרק זמן של כשנתיים – עד להשלמת הבנייה מחדש. ההכרח לעזוב מייצר אי ודאות מסוימת, ולא כולם ששים לקראת שינויים משמעותיים בחיים, גם אם למען מטרה טובה. עוד כדאי לזכור בהקשר זה שעלול להיווצר מצב שבו באמצע הבנייה הפרויקט ייעצר מסיבה כזו או אחרת, וגם לכך יש השפעה על החשש של דיירים.

 

מצד שני, כדאי לזכור שהרווח הוא גבוה מאוד: דירה חדשה, גדולה יותר במידה בלתי מבוטלת מהדירה הקודמת, בבניין חדש לגמרי, עם מעלית, מוגן בפני רעידות אדמה ועם תוספות נוספות שמשדרגות את איכות החיים. יש לקוות שיותר פרויקטים כאלה יצאו לפועל ויספקו פתרונות דיור איכותיים הן לדיירים הוותיקים והן למחפשי דיור.