השקעות נדל"ן באתונה

הגידול במיסוי ועליית הריבית בישראל הרחיקו את המשקיעים מענף הנדל"ן המקומי והביאו להתעניינות רבה באי היווני הסמוך, בדגש על השקעות נדל"ן באתונה – בירת יוון.

בעולם גלובאלי בו ממשלות מבקשות בהכנסת כסף זר למדינה באמצעות הקלה בירוקרטית ופיננסית על משקיעים בשטחן, עולה השאלה האם כדאי להשקיע בנדל"ן באתונה ומה עשויים להיות היתרונות להשקעה כזאת, על פני השקעה מקומית.

ההחלטה על השקעה ביוון בכלל וקניית נכס באתונה בפרט מצריכה היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן המקומי, מחירי נדל"ן באתונה ובדיקת האטרקטיביות שלהם בהשוואה אל נדל"ן באירופה ובמקומות אחרים, מיסוי וחוקי נדל"ן ותכנון מוקפד לגבי ייעוד הנכס, זמן האחזקה בו והערכת התשואה הצפויה.

שוק הנדל"ן באתונה הוא תוצר של כלכלה איתנה, שידעה משבר קשה והוכיחה יכולת התאוששות יוצאת דופן, אירוע המהווה מדד אובייקטיבי ובינלאומי לניתוח כלכלת מדינות ברחבי העולם.

משבר הסאב פריים בשנת 2008 הותיר את יוון מדינה בחדלות פירעון, מוכת אבטלה, נטולת הון לאומי ושקועה בחובות. תחילתו של המשבר וסיומו נגעו בקשר ישיר בשוק הנדל"ן, כאשר הבנקים במדינה קרסו בזה אחר זה כתוצאה מפיזור הלוואות דיור בהיקפים אסטרונומיים, אותם הציבור לא הצליח להשיב.

גם עיקול הנכסים על ידי הבנקים לא הביא להשבת כספי ההלוואה בשל קריסת שוק הנדל"ן וצניחת מחיר הנכסים הרבה מתחם למחירם הריאלי. רכישת דירה באתונה הפכה להיות עניין זול במיוחד, אלא שללא ההון העצמי הנדרש במלואו, לא ניתן היה לגייס כסף חיצוני, והדירות הרבות בעיר נותרו דירות רפאים ריקות.

שוק הנדל"ן בעיר אתונה

בזכות סיוע בינלאומי נרחב לצד תכנית הבראה מוקפדת אליה התחייבה יוון, ההתאוששות מן המשבר של יוון בכלל ואתונה בפרט, היו מהירות מן המצופה.

הכלכלה היוונית החלה לשוב לאיתנה, אחוזי ההעסקה בקרב הציבור עלו על אחוזי האבטלה בהדרגה, התוצר הלאומי התרחב וכלכלת יוון החלה לרשום צמיחה הדרגתית, איטית אך עקבית לאורך למעלה מעשור, ולמעשה גם נכון לשנת 2024, מוסיפה להתחזק.

מי שלא הדביק את קצב הצמיחה, היה ענף הנדל"ן המקומי, שספג חבטה קשה במיוחד והראה התאוששות איטית יותר. הציבור באתונה שחלק ניכר ממנו איבד נכסי נדל"ן והוצהר כחדל פירעון, לא מיהר אל הבנקים המתאוששים לבקש משכנתאות.

הבנקים מצדם החמירו אף יותר את התנאים להלוואות דיור ואת היקף ההלוואות שהעמידו לרשות הציבור ושוק הנדל"ן באתונה הפך לשוק של ריבוי בתים למכירה באתונה, במחירים נמוכים במיוחד וביקוש הולך וגובר לשכירות במחירים גבוהים ובלתי מפוקחים כתוצאה מהביקוש הגבוה לצד ההיצע המוגבל.

למעשה, ניתן להתרשם כי רכישת נכס באתונה הפכה לאחד ממוקדי ההשקעה המובילים עבור משקיעים זרים, בזכות מספר רב של יתרונות שמציעה העיר.

יתרונות השקעה בנדל"ן באתונה

השקעה בנכסים באתונה זוכה לפופולריות בקרב משקיעים מן העולם כולו ולא רק מישראל. בין היתרונות הרבים הטמונים ברכישת דירה להשקעה באתונה:

✔️ קרבה גאוגרפית – אתונה מצויה במרחק טיסה קצר מישראל ומאפשרת ניהול של ההשקעה תוך נוכחות פיזית, בחינת הנכס והסביבה, היכרות אישית עם הגורמים השונים, אפשרות למעקב ולהגעה על פי צורך לביקור תקופתי לצורך בדיקת מצב הנכס ואופי הניהול שלו בידי גורמי חוץ.

השקעה בנדל"ן באתונה היא השקעה שמאפשרת מעורבות של המשקיע ואינה השקעה ב"תמונה מקטלוג" והבטחות פרסומיות.

✔️ עלות נכסים אטרקטיבית במיוחד ביחס להשקעות נדל"ן בישראל.

✔️ אפשרויות השקעה מגוונות, לרבות השקעה בנכסים בטווח עלויות שאינו מחייב נטילה של מימון יקר בסביבת ריבית גבוהה.

✔️ תיירות פורחת אשר יוצרת נדל"ן מניב באתונה בזכות הביקוש ליחידות דיור להשכרה קצרת מועד במחירי שיא.

✔️ מוסדות אקדמיים מהמובילים באירופה אשר מושכים סטודנטים רבים אל אתונה, מה שמחזק את הביקוש לנכסים לשכירות בעיר.

✔️ אוכלוסייה מקומית המשתקמת לאחר משבר, הנוהגת תרבות של השכרת נכסים ללא אחזקה בנכס פרטי, מה שמעמיק את הפער בין הביקוש להיצע בענף הנכסים למכירה באתונה ומשמר מחירי רכישה נמוכים, וכפועל יוצא מביא לעליה מתמדת בעלויות השכירות.

✔️ רגולציה מקלה בתחום המיסוי שמיטיבה עם משקיעים זרים.

✔️ השקעה בטוחה בעיר מטרופולין תיירותית מובילה ופורחת.

✔️ תשואה צפויה גבוהה מן הממוצע בענף.

איפה כדאי לרכוש נכס באתונה

השקעות נדלן באתונה אינן מוצר מדף ומצריכות תכנון מוקדם והיכרות עם סביבת הנכס, תוך התאמה ליעדי ההשקעה.

בין השכונות ואזורי ההשקעה המובילים באתונה:

#1 הרובע היהודי – ישראלים רבים בוחרים להשקיע בדירות ובתים ברובע היהודי באתונה, בדגש על שכונת פסירי, בית משכנם של בית חב"ד המקומי, בית הכנסת היהודי ומגוון רחב של חנויות הנותנות מענה לצרכי הקהילה היהודית בעיר.

רכישת דירה ברובע היהודי זולה בכ-20% מרכישת נכס דומה במרכז העיר או בשכונות המקומיות, כאשר השכונה זוכה לביקוש רב בקרב הקהילה היהודית המקומית המונה כ-5000 משפחות, כמו גם בקרב יהודים וישראלים המגיעים לאתונה לחופשות ולביקורים, ומבקשים לשהות בקרבת מוסדות יהדות ונגישות למזון כשר וערכי המסורת היהודית. התשואה הצפויה בעקבות רכישת נכס להשקעה אם כך, היא גבוהה ביחס לכל מקום אחר בעיר.

#2 האקרופוליס – המטרופולין שוקק החיים של אתונה הוא רובע האקרופוליס, המהווה את מוקד התיירות, המסחר, הבילוי, האטרקציות והמלונות. אזור האקרופוליס ניתן למצוא דירות קטנות ומאובזרות, המותאמות להשכרה לתיירים, שכירות קצרת טווח ומשתלמת במיוחד.

עלויות הנדל"ן בסביבה זו גבוהים יותר מן העלויות הנהוגות בשכונות, אולם התחלופה הגבוהה של התיירים ודמי השכירות הגבוהים בעונות התיירות יוצרות תשואה מניבה ומשתלמת לטווח ארוך.

#3 שכונת אריתראה – באתונה מספר שכונות יוקרתיות המציעות סביבת מגורים מטופחת למקומיים בני המעמד הגבוה, כאשר שכונת אריתראה המרכזית היא אחת מהן.

רכישת נכס בשכונה מיועד למשקיעים בעלי הון גבוה יותר מחד גיסא, אולם גם מעניקה שקט נפשי באמצעות חוזי שכירות ארוכי טווח, במחירים גבוהים במיוחד גם ביחס לנהוג באתונה ובידי אוכלוסייה עשירה ויציבה.