תמ”א 38 ברמת גן – תכנית יזמות לשינוי פני העיר


כשהייתה תוכנית תמ”א 38 בחיתוליה, דיירים ויזמים רבים שזיהו את ההזדמנות קפצו על הרכבת. פרוייקטים רבות אושרו בקלות יחסית, ובתים רבות זכו ליחידות דיור מוגדלות, לתוספת קומות, כשהיזמים מרוויחים ממכירת הדירות סכום ניכר ההופך את הפרוייקט למשתלם, והדיירים נהנים מתוספות בנייה כמו מעלית, גינה נוספת, ממ”ד, חדר נוסף לדירה המעלה את ערכה ועוד.

 

אך מספר דברים לא נלקחו בחשבון. בעוד היה נראה כי כולם יצאו מורווחים – העיר זוכה למתיחת פנים מחודשת, הדיירים לדירה מבריקה וגדולה יותר, והיזמים מרוויחים ממכירת הדירה הנוספות בבניין – נותרו “אחים חורגים” שהפסידו. מי הם?

 

מתי פרוייקט תמ”א כבר לא היה לרווחת כל המעורבים?

 

מדובר בבעלי הדירות לצד הבניינים שעברו התחדשות. רחובות בהן מותקנת תשתית המותאמת למספר תושבים מצומצם נאלצו להתמודד עם כמות רבה יותר של דיירים המשתמשים באותן תשתיות ביוב ישנות. הבניינים שהוגבהו הסתירו נוף ירקרק או אפילו מראה של חוף ים, עבור שוכני הפנטהאוז בבניינים לצידם, ובעוד הדיירים שחתמו על תמ”א 38 הרוויחו – הדיירים בבניינים לצדם נפגעו לעתים עד לרמת ירידת ערך של הדירה.

 

שיפוצים בתוכנית תמ”א 38 ברמת גן

 

רמת גן היא אחת הדוגמאות המצויינות לכך. לאחר תלונות מרובות של דיירים בסביבות הבתים העוברים תמ”א 38, ודרישה לשינוי המתווה של תוכניות התמ”א המקוריות על מנת שלא יפגעו במבנה העירוני, נעצרו תוכניות רבות להרחבת הדיור עוד בשלב קבלת האישורים. היזמים סגרו תוכניות מול הדיירים, אך כשניגשו לקבל אישור על פרוייקטים דומים לאלה שאושרו בעבר – נדחו או נלכדו בסבך הבירוקרטיה. תוכניות לא אושרו משום שהם מונעות הרחבת כבישים. אחרות מעמיסות בצורה משמעותית על תשתיות קיימות. יש תוכניות שנדחו משום שגובה הבניין לאחר השיפוצים יסתיר את הנוף עבור בניין אחר. אז מה בעצם השתנה?

 

הסקת המסקנות שהובילו לשינוי תוכנית תמ”א 38

 

ברשויות העירוניות הבינו. לא ניתן לאשר תוכנית בניין אחד, מבלי לקחת בחשבון את ההשפעות שיהיו לשינוי זה על המרקם העירוני. נבדקו מחדש פרמטרים כמו צפיפות הדירות, התאמה לתשתיות העירוניות באזור, השפעה על הנוף הנשקף מהבניינים הנמצאים 360 מעלות סביב הבניין, התאמה להוספת נתיב אופניים על הכביש וכדומה. תמ”א 38 ברמת גן הייתה צריכה להשתנות – ולאפשר לעיר להרוויח מתיחת פנים, מבלי לגרום נזקים לצד שלישי או למתחם העירוני עצמו.

 

לסיכום, תוכנית תמ”א 38 החדשה בוגרת יותר, ולוקחת בחשבון את טובת הכלל. צפיפות הדירות פוחתת, ומוגרים כללים חדשים בנוגע לכמות היחידות המותרת עבור כל יחידה שנהרסת. ברמת גן למשל מכפיל הדירות נע בהתאם לשכונה בין 2.5 יחידות בממוצע לכל יחידה שנהרסת בשכונות מסויימות ועד למכפיל של 4 יחידות לכל יחידה שנהרסת. כך באמצעות כללים ברורים הן הדיירים והן היזמים יודעים למה הם יכולים לצפות כאשר הם ניגשים לתכנן פרוייקט, ולקבוע את כדאיותו הכלכלית עבור היזמים והדיירים כאחד.