התחדשות עירונית כוללת בתוכה פרויקטים של פינוי בינוי ופרויקטים של תמ"א 38. למעשה, מדובר על דרך מצוינת בה יכולות להשתמש הרשויות, על מנת לנצל את השטח וגם להביא להגדלה משמעותית של יחידות הדיור באותו השטח.
השותפים בפרויקט התחדשות עירונית
יש לא מעט שותפים לתהליך בהם, הרשויות, היזמים, הקבלנים, אנשי מקצוע מתחום הבנייה, מעצבי פנים, אדריכלים וכמובן בעלי הדירות. בגלל מורכבות הפרויקט, יש להבין היטב את כל המושגים הקשורים אליו. בואו ננסה לעשות קצת סדר בבלגן ולהבין אחת ולתמיד מה זה פינוי בינוי, מה זה תמ"א 38 וכמו כן מהי המשמעות של מושגים נוספים רלוונטיים לכל פרויקט.
מושגים בסיסיים בהתחדשות עירונית
פינוי בינוי – תכנית שכוללת הריסה של מבנים קיימים וישנים ובנייה של מבנים חדשים. במסגרת הפרויקט, הדיירים הוותיקים יהיו זכאים לקבל דירות חדשות במקום הדירות הישנות שהיו ברשותם.
תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים. במסגרת התכנית, מחוזקים יסודות הבניין, תהיה תוספת של ממ"ד/מרפסת שמש, התקנה של מעלית חדשה בבניין, חידוש של חזית הבניין וכו'.
דייר סרבן – מדובר על דייר או מספר דיירים שמסרבים לתהליך התמ"א. הם עשויים לעכב אותו ויכול להיות שבגללם התהליך לא ייצא לפועל. דיירים סרבנים נחשבים מיעוט ובמידה ויש הסכמה של רוב הדיירים, ניתן בסופו של דבר, להוציא את הפרויקט לפועל.
דירות התמורה – פינוי בינוי כולל הריסה של הדירות בבניין והוא מבטיח לאותם דיירים, דירות חדשות בבניין.
היטל השבחה – מס עירוני שיש לשלם על שטחי הבנייה, כאשר הורסים את הבניין ובונים אחד חדש במקומו או כאשר מרחיבים את הבניין הקיים.
היתר בנייה – על מנת שיהיה אפשר להתחיל את עבודות הבנייה, יש לקבל אישור שיינתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה.
חתימת רוב – כאשר מדובר על פרויקט מסוג תמ"א 38/2, יש לקבל חתימות של לפחות 86 אחוז מהדיירים ואילו כאשר מדובר על תמ"א 38/1, יש לקבל חתימות של 66 אחוז מהדיירים.
טופס 4 – אישור חשוב מאוד שמהווה גם אישור לאכלוס הבניין וכמו כן אישור לגמר עבודות הבנייה בבניין וכמו כן אישור שמעיד על כך שהבניין מחובר לתשתיות שונות בהן, תשתיות מים, תשתיות חשמל וגז.
יזם – גוף פרטי שיוזם ומתכנן את הפרויקט הקשור להתחדשות עירונית.
ייעוד קרקע – מסמך הקובע מהו השימוש המותר בקרקע. האם השימוש הוא לצרכי תעסוקה, מגורים, מבני ציבור וכו'.
נציגות הדיירים – כאשר בניין עובר תהליך של התחדשות עירונית, נדרש וועד מאורגן שתפקידו הוא לייצג את הדיירים מול היזם. לאותו וועד, יש זכויות החלטה וכמו כן חובות ואלה מפורטים בהסכם הדיירים.
עו"ד דיירים – עורך דין שמתעסק בתחום הנדל"ן או המקרקעין ותפקידו הוא ללוות את הדיירים לכל אורך הפרויקט.
קבלן מפתח – מדובר על בעל מקצוע שהינו קבלן, שאחראי לבצע את עבודות הבנייה הקשורות לפרויקט מתחילתן ועד סופן.
תב"ע – תכנית בניין עיר. בתכנית הזו מפורטות כל זכויות הבנייה וכאשר יש אותה, ניתן גם לקבל היתר בנייה.
תכנית מכר – תכנית אדריכלית שכוללת את פרטי הדירה, המידות שלה וכו'. כאשר יש הסכם מכר, הרוכש חותם על התכנית הזו המהווה מסמך משפטי לכל דבר.