קרקע צהובה

מה זה קרקע צהובה?

הגדרה של קרקע צהובה מצויה בתב"ע (תכנית בניין עיר) עירונית, כאשר הרשות המקומית נוהגת לחלק את הקרקעות הנמצאות בשטחה לצבעים וייעודים.

קרקעות צהובות הן קרקעות אשר רשומות בתב"ע העירונית כקרקעות המיועדות למגורים.

משווקים ואנשי מכירות ימהרו להציג קרקע צהובה למכירה כקרקע המיועדת למגורים, אולם חשוב להכיר את ההבדלים והדקויות בין קרקע צהובה לקרקע מופשרת זמינה לבניה, לפני קבלת ההחלטה.

צבעי קרקעות בישראל וייעוד הקרקע

הרשות המקומית אינה מוסמכת להפשיר את הקרקע אשר ייעודה נקבע מראש על ידי מנהל מקרקעי ישראל, אולם הגדרת הקרקע כקרקע צהובה – קרקע בייעוד מגורים, מבטיחה את האפשרות לבניה ואף מסדירה את סוג הבניה ואחוזי מימוש הקרקע, אם וכאשר זאת תופשר.

השימוש בקרקעות על פי חלוקתן לייעודים שונים נקבעה על ידי המדינה כבר לפני עשרות שנים, מתוך ראיה מרחבית וחשיבה ארוכת טווח, המביאה בחשבון את צרכי הבינוי והדיור של האוכלוסייה, לצד הצורך בשטחים חקלאיים, כבישים ותשתיות, תעשיה ומסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

הרשות המקומית רשאית לקבוע קרקע המיועדת למגורים על פי תב"ע, אולם היתרי בניה בפועל יינתנו רק כנגד קרקע המצויה במעמד קרקע למגורים.

שינוי ייעוד של קרקע כרוך בתהליך בירוקרטי ארוך, הקרוי תהליך הפשרה, במהלכו נבחן האינטרס הציבורי שבהפיכת ייעוד הקרקע, כאשר השינוי בעל הפוטנציאל הגדול ביותר הוא שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים.

כאמור, הפשרת הקרקע לבדה אינה מספקת לצורך בינוי, ונדרשת גם התאמה לתכניות העירוניות, אשר נקבעות בהתאם לאופי השטח, המיקום והסביבה שלו. התכנית העירונית מהווה הצהרת כוונות וראיה של התכנון האורבני העתידי.

החלוקה לצבעי קרקעות כפי שהם מופיעים בתשריט העירוני

את צבעי הקרקעות והתכנון העירוני ניתן למצוא בתשריט העירוני במחלקות הפיקוח והבניה של הרשות המקומית:

✔️ קרקע צהובה – קרקע המתוכננת לבניית יחידות מגורים.

✔️ קרקע אדומה – סימון דרך או כביש.

✔️ קרקע חומה – מבני ציבור, חינוך, משרדי ממשלה ורשויות מקומיות.

✔️ קרקע ירוקה – שטחים ציבוריים, שטחים פתוחים, פארקים.

✔️ קרקע סגולה – שטחי מסחר ותעשייה.

מה הופך קרקע לצהובה על פי תב"ע?

קרקע צהובה על פי תב"ע (תוכנית בניין עיר), היא קרקע אשר הרשות רואה בה כקרקע בעלת פוטנציאל לבניה עתידית. קרקע כזאת נקבעת על פי המיקום והסביבה שלה, ומדובר בייעוד נוקשה ולא גמיש.

מטבע הדברים קרקע המצויה בין מרכזים מסחריים או מפעלים לא תזכה לייעוד בניה ומגורים ושטח פתוח המיועד להפוך למגרש כדורגל או פארק פתוח לטובת התושבים, לא יהיו אטרקטיביים למי שמחפש איפה להשקיע את הכסף בתחום הנדל"ן ומעוניין להתמקד בהשקעה בקרקע לבינוי.

יחד עם זאת, הרשות המקומית רואה את היקף גידול האוכלוסייה, ההגירה הקיימת לעיר וצרכי הבינוי העתידיים, ועל כן מגדירה קרקעות כקרקעות צהובות, בתכנון של שכונות חדשות, או בקרקעות המצויות בשכונות מגורים.

איך בוחרים קרקע צהובה להשקעה?

פוטנציאל ההשקעה בקרקעות מצוי בפערי המחיר הקיימים בין קרקע צהובה, מופשרת ומאושרת לבניה, לבין קרקע שאינה מופשרת, וערכה צפוי לעלות בזכות ההפשרה המיועדת. יחד עם זאת, לא כל קרקע להשקעה תזכה בעתיד להפשרה המיועדת, וללא הפשרה והיתרי בניה עשויה להפוך להשקעה לא משתלמת ואף מפסידה.

מספר עקרונות מנחים לבחירת קרקע להשקעה

#1 קרקע צהובה –  קרקע צהובה הקבועה בתב"ע תחת קרקע בייעוד למגורים ומהווה תנאי בסיס להשקעה.

#2 קרקע בייעוד חקלאי – מדינת ישראל אינה נוטה לשנות ייעודים של קרקעות לתשתיות ותעשיה, ולמעשה השינוי בעל הפוטנציאל הגדול ביותר הוא שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. השקעה בקרקע צהובה למטרות בניה ומגורים חשוב לבצע אל מול קרקע חקלאית צהובה בלבד.

#3 אינטרס ממשלתי – הליך ההפשרה הוא הליך בירוקרטי ארוך שנים, מסועף, ותלוי במספר רב של תבחינים. בבחירת קרקע צהובה כאפיק השקעה מומלץ לבחור בקרקעות אשר מצויות כבר בהליך הפשרה, המקודם על ידי גופים ציבוריים או ממשלתיים בעלי אינטרס בהפשרת הקרקע, דוגמת רשויות החתומות על הסכם גג.

#4 בחינת אחוזי בניה – גם קרקע צהובה ומופשרת עשויה לעמוד כאבן שאין לה הופכין ללא קביעת אחוזי בניה מספקים בתב"ע. אחוזי הבניה משקפים את השטח הבנוי האפשרי באחוזים וביחס לגודל הקרקע. קרקע צהובה שזכתה בהשלמת הליך ההפשרה, אולם על פי התב"ע מספקת אחוזי בניה נמוכים, עשויה שלא לאפשר את הקמת הבית/כמות יחידות הדיור המתוכננת.

#5 תקן 22 – במטרה להעמיד לרשות הציבור כלי אובייקטיבי לבחינת סיכויי ההפשרה של קרקעות חקלאיות בישראל, קבע איגוד השמאים הישראלי תקן מקצועי ומחמיר- תקן 22. תקן זה עוסק בבחינת כל נתוני הקרקע, הליך ומעמד הבקשה להפשרה, מיקום הקרקע והסביבה, האינטרסים הציבוריים בהפשרת הקרקע, הגורמים הדוחפים ו/או המתנגדים להפשרה ומעמד הקרקע בתב"ע. קרקע בעלת תקן 22 תכלול את כל המידע האמור ותאפשר לרוכש תמונת מצב שקופה ואמיתית, והערכה אובייקטיבית לגבי סיכויי ההפשרה של הקרקע.

#6 קרקע פרטית – בישראל מרבית המוחלט של הקרקעות (כ-93%) מצויים בבעלות המדינה וניתנות לחכירה בלבד. ברכישת קרקע חקלאית בתהליך הפשרה יש לוודא כי מדובר בקרקע המצויה בבעלות פרטית ובמסגרת הליך הרכישה צפויה לעבור אל הרוכש בבעלות מוחלטת ותוך רישום מידי בטאבו.

איפה בישראל כדאי לקנות קרקע צהובה?

ניתן למצוא קרקע צהובה למכירה במגוון אזורים בישראל, מצפון ועד דרום. ככלל, השקעה בקרקעות ובנדל"ן מתבססת על בחירה באזורים בעלי פוטנציאל לגידול בביקוש, ובהתבסס על תכניות לתשתיות, צמיחה, תעסוקה ופרמטרים נוספים.

בחירה בקרקע באזור בעל ביקוש גבוה מלכתחילה תביא לעלות קרקע גבוהה שמרחיבה את סיכוני ההשקעה, בעוד שבחירה בקרקע זולה במיוחד באזור מרוחק מן המטרופולין העירוני המקומי וללא אופק של צמיחה, עשויים להביא לתשואה מזערית גם כאשר הליך ההפשרה הבשיל כמתוכנן.

בבחירת אזור השקעה בנדל"ן בישראל בכלל והשקעה בקרקעות בפרט קיימים מספר פרמטרים שעשויים להצביע על גידול עתידי בביקוש למגורים באזור:

✔️ תוואי רכבת – תכנון של תוואי רכבת ישראל בערים בהן אין תחנות ומעבר של רכבות, מבטיח חיבור של העיר, שלרוב מצויה בפריפריה, אל המרכז, אל מקומות תעסוקה, פנאי ומסחר, מה שמעלה באופן טבעי את הביקוש למגורים באזור ואת עלויות הקרקע והנכסים.

✔️ מתחמי הייטק – תכנון לפיתוח אזורי הייטק מצביע על אמון של חברות הייטק בינלאומיות ובעלות חוסן כלכלי באזור, ומיועד למשוך אוכלוסייה מבוססת במעמד סוציואקונומי גבוה, שתקבע אזור מגורים יוקרתי ומבוסס.

✔️ חינוך – איכות החינוך ביישובים, ערים ואזורים שונים מהווה שיקול משמעותי בביקוש של זוגות צעירים ומשפחות עם ילדים. רשות המציגה נתונים של צמיחה בתבחינים הנוגעים לחינוך ומגדילה את ההשקעה בחינוך המקומי, עתידה להציג הגירה חיובית לעיר וביקוש גבוה לנכסי דיור כמו גם נסיקת מחיר הקרקעות.

השקעה בנדל"ן אינה מוצר מדף והשקעה בקרקעות צהובות בייעוד חקלאי היא אף מורכבת יותר, אולם טומנת בחובה פוטנציאל גדול בעשרות ובמאות אחוזים ביחס להשקעה בנכס פנוי.

השקעה כזאת מאפשרת סף כניסה נמוך יחסית, תכניות מימון משתלמות (לא ניתן לקבל הלוואת דיור-משכנתא, בגין רכישת קרקע שאינה מופשרת), השקה שאינה נזילה וארוכת טווח.