קרקעות במרכז

נסיקת המחירים בענף הנדל"ן לצד העלאה בהיקף המיסוי בגין נכסים להשקעה, הביאו את המשקיעים הפוטנציאלים לחפש אחר אפיקי השקעה מבטיחים יותר, כאשר אחד ממוצרי ההשקעה החמים הוא רכישת קרקעות במרכז ללא נכס בנוי, ובטרם הושלם הליך ההפשרה שלהן, במטרה לגרוף תשואה משמעותית בעתיד, לעתים בת מאות אחוזים.

רכישת קרקעות חקלאיות במרכז הארץ – איתור, פוטנציאל וסיכונים

חומר הגלם עליו נשען ענף הנדל"ן כולו – הוא קרקעות. גידול מהיר של האוכלוסייה, הרגלי דיור וצורך בשמירה על קרקעות לשימוש ציבורי (חקלאות, תשתיות, מסחר, תעשייה, שטחים פתוחים) הופכים את המשאב האמור למוגבל במיוחד, מה שמטבע הדברים משפיע על מחיר הקרקעות.

ככלל, רכישת קרקע לטווח הארוך אינה יכולה להוות השקעה גרועה או מפסידה, שכן לקרקעות לכל ייעוד תמיד יהיה ביקוש וערך בסופו של דבר.

יחד עם זאת, השקעה בקרקעות במרכז ובקרקעות בכלל, חשוב לבצע בתכנון חכם ובהסתמך על פרמטרים שיבטיחו את קיום הנוסחה לכל השקעה כלכלית מוצלחת- קניה במחיר נמוך ומכירה במחיר גבוה.

במדינת ישראל כל קרקע, פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, מוגדרת תחת ייעוד, ולא ניתן לעשות בה שימוש מלבד למימוש אותו הייעוד.

ייעודי הקרקעות הקיימים בישראל:

✔️ קרקע לבניה ולמגורים

✔️ קרקע למשרדים ולמסחר

✔️ קרקע לתעשייה ופיתוח

✔️ קרקע למבני תיירות

✔️ קרקע לתשתיות ולתחבורה

✔️ קרקע חקלאית

✔️ שטחים פתוחים

בעוד שמרבית ייעודי הקרקע חקוקים בסלע וכמעט שאינם ניתנים לשינוי, הצורך בדיור בר השגה לצד פיתוח טכנולוגיות חקלאיות חדשניות, הסבת ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבניה ומגורים – היא ההסבה הרלוונטית היחידה ומה שהופך את ההשקעה בקרקע חקלאית לברת פוטנציאל ותשואה.

חשוב לזכור כי לא כל קרקע חקלאית תופשר בעתיד, וכן לא כל קרקע חקלאית שתופשר בהכרח תזכה לזכויות בניה והיתרים, או לביקוש על ידי ציבור הקונים. בבחירה של קרקע חקלאית להשקעה חשוב להתבסס על אזורים בעלי ביקוש גבוה למגורים ומיעוט בפוטנציאל חקלאי – שאלה בעיקרן קרקעות חקלאיות באזור המרכז.

יתרונות לרכישת קרקע חקלאית באזור המרכז

אזור מרכז הארץ מציע מספר מצומצם יחסית של שטחים חקלאיים בבעלות פרטית, כאשר קרקעות להשקעה במרכז זוכות לביקוש בזכות מספר יתרונות בולטים:

#1) פוטנציאל הפשרה גבוה – בעוד שעיקר החקלאות בישראל מתרכזת בצפון הארץ ומיעוטה בדרום, המרכז מהווה הן בזמן אמת והן בתכנון עתידי למטרופולין עירוני שוקק חיים, מה שהופך את הקרקעות החקלאיות הקיימות בו לבעלות אינטרס להפשרה על ידי הרשויות.

#2) תשתיות ונגישות – קרקעות במרכז למכירה כוללות ערים ויישובים הסובבים את הערים תל אביב, רמת גן וגבעתיים, ערי השרון ממזרח וערי השפלה ממערב ומדרום, ובזכות שיפור מהותי בתשתיות, בכבישי הגישה ובמחלפים, מבטיחים נגישות נוחה למטרופולין התל אביבי ולערים רבות נוספות, מה שיעלה את ערך נכסי המגורים בהן בעתיד.

#3) עלויות נמוכות – קרקע לא מופשרת במרכז תימכר במחיר נמוך פי עשרת מונים ממחיר קרקע מופשרת ומאושרת לבנייה, מה שמבטיח תשואה גבוהה במיוחד, ביחס למחיר הקניה וביחס לכל אפיק השקעה אחר.

קניית אדמה חקלאית במרכז – מה הסיכון

הסיכון העיקרי ברכישת קרקע חקלאית במרכז הארץ לצורך השקעה הוא באי קבלת האישורים וההיתרים הנדרשים להפשרת הקרקע. במקרה כזה יוותר הרוכש עם קרקע הניתנת לניצול על פי ייעודה בלבד, ובהנחה ואין ביכולתו או בכוונתו לעסוק בגידול ובחקלאות-  לא יוכל לממש את הקרקע באופן אחר.

חשוב לזכור כי במקרה כזה גם קרקע חקלאית היא בעלת ערך וניתן יהיה לסחור בה, אלא מטבע הדברים שוויה לא יהיה דומה לשווי קרקע מופשרת לצרכי בינוי ומגורים.

פרט חשוב נוסף הוא עלות המיסוי – כאשר מכירת הקרקע ברווח, בין אם לאחר ההפשרה ובין אם כקרקע חקלאית, תחויב במס שבח כחוק.

יחד עם זאת, השקעה בקרקעות במרכז אינה השקעה שהיא בבחינת הימור, וניתן לצמצם את הסיכון באופן משמעותי באמצעות מספר כלים:

✔️ קרקעות פרטיות בלבד – רכישת קרקעות חקלאיות למכירה במרכז ובכלל, יש לבצע כאשר מדובר בקרקעות בבעלות פרטית בלבד, ולא לנסות ולסחור בקרקעות מנהל מקרקעי ישראל, המוגבלות בתנאי חכירה.

✔️ תהליך ושלבי הפשרת הקרקע – כל הליך של הפשרת קרקע, לרבות קרקע במרכז הארץ, מחייבת עמידה בהליך בירוקרטי ארוך, עמידה אל מול ועדות וקבלת אישורים. ההליך מתחיל בבקשת היזם, רישום הקרקע וייעודה הקיים בתכנית מתאר ותחת ייעוד סחיר (כאמור קרקע חקלאית היא בבחינת ייעוד סחיר בעוד שקרקע לתשתיות אינה ניתנת לשינוי ייעוד), כפופה לאישורי הוועדה לשימור קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, לאישור הרשות המקומית, וועדה מחוזית ורשויות ממשלתיות.

כל רכישה של שטח חקלאי במרכז במטרה לגרוף תשואה עם הפשרתו (בין אם במכירה ישירה ובין אם באמצעות בנייה עצמאית) מצריכה בחינה של מעמד הקרקע והשלב בו היא מצויה בתהליך ההפשרה. לא מומלץ לרכוש קרקע חקלאית שאינה מצויה כלל בהליך הפשרה.

✔️ אינטרסים ממשלתיים להפשרה – קרקעות חקלאיות רבות מצויות באזורים בהם קיים אינטרס ממשלתי ו/או ציבורי להפשרת הקרקע, דוגמת כוונה להקמת שכונה ייעודית למגזר מסוים, תכנון התחדשות עירונית, תכניות משרד השיכון דוגמת מחיר למשתכן ואחרות. קיום אינטרס של מוסד ממשלתי או ציבורי יבטיח קידום של ההפשרה וכדאיות של ההשקעה.

✔️ תקן 22 – תקן 22 הוא תקן רשמי של איגוד השמאות בישראל, שבא לבחון בעיניים מקצועיות את מעמד הקרקע על פי כל האלמנטים שצוינו, ולהעריך את סיכויי ההפשרה שלה. קרקע שאינה מצויה תחת תקן 22 היא בבחינת הימור מוחלט, כאשר קרקעות הזוכות לתקן מספקות תמונת מצב שקופה, אפשרות להערכת מחיר ריאלי למעמד הקרקע ותחזית מקצועית ואמיתית לגבי סיכויי ההפשרה ומועד ההפשרה של הקרקע.

ערים במרכז בהן כדאי לרכוש קרקע להשקעה

מרכז הארץ מהווה אזור ביקוש הן למגורים והן לתעסוקה, מסחר ותיירות, ועל כן בהשקעה בקרקע להפשרה מומלץ לנצל את פערי המחירים בין קרקעות חקלאיות לקרקעות לבניה ונכסים – בדגש על המרכז.

בין הערים הבולטות שעדיין משמרות שטחים חקלאיים המצויים בהליכי הפשרה: הרצליה, ראשון לציון, תל אביב, הוד השרון, רעננה, רחובות ועוד.

כמה צפויה לעלות לכם קרקע חקלאית באזור המרכז?

בתכנון של השקעה חשוב לפני הכל להבין את היקף ההשקעה הנדרש, ולהתאים אותו ליכולת ההשקעה אישית. השקעה בקרקע חקלאית במרכז היא השקעה שדורשת הון עצמי נמוך ביחס להשקעות נדלן אחרות במרכז, ויחד עם זאת עשויה להיות גבוהה ביחס להשקעה בקרקע באזור בעל ביקוש נמוך יותר.

מחירי קרקעות במרכז תלוי בפרמטרים רבים בניהם מעמד הקרקע והשלב בו היא מצויה בתהליך ההפשרה, היקף הקרקע והמיקום. עלויות הקרקעות נעות בטווח בן 150,000-700,000 ₪ ליחידת קרקע, אולם חשוב לזכור כי מדובר בשוק חופשי ודינמי.

בשונה מהשקעות נדל"ן אחרות, השקעה בקרקע לא תניב שכירות והכנסה פאסיבית בזמן האחזקה בה, אולם התשואה הפוטנציאלית עולה על כל תשואה מוערכת אחרת בשוק הנדל"ן.

קרקעות במרכז מהוות אפיק השקעה מוכר, מתאימות להשקעה על ידי צעירים שמעוניינים להקדים את מועד קניית נכס המגורים בעתיד, הורים שמבקשים לדאוג לעתיד ילדיהם ומשקיעים אחרים המחפשים אחר השקעה מבטיחה לטווח זמן ארוך.

בנקים וגופים פיננסיים חוץ בנקאיים מכירים בפוטנציאל ההשקעה האמור, ובמקרים רבים ניתן לקבל מימון רחב ואף מלא למחיר הקרקע הנדרש – בפריסת תשלומים נוחה ובריבית נמוכה.