כבר כמעט שני עשורים שהשקעות נדל"ן מהוות את אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים והנפוצים ביותר בישראל. לראייה, נתוני משרד האוצר מראים שלא פחות מאחד מכל חמישה אזרחים ישראלים מחזיקים בנכס להשקעה, כלומר בבעלותם נכס נוסף, מלבד זה שבו הם גרים.

בשורות הבאות תמצאו מידע מקיף ועדכני על כל מה שחשוב לדעת לפני קניית דירה להשקעה בארץ או בחו"ל. בואו נצלול פנימה.

דירה להשקעה איפה כדאי לקנות

מהי דירה להשקעה?

ההגדרה של דירה להשקעה היא נכס שנרכש שלא לצרכי מגורים אלא לצורך השכרתו או מכירתו לגורם אחר מלבד בעל הנכס.

כשקונים דירה להשקעה, המטרה היא להשתמש בהון העצמי של המשקיע על מנת לייצר הון נוסף מתשלומי שכר דירה, השבחת הנכס ועלייה בערכו, כך שבעת מכירתו מחיר המכירה יהיה גבוה יותר ממחיר העסקה המקורית.

 

אז האם באמת כדאי לקנות דירה להשקעה כיום ואם כן, מדוע?

רבים שואלים את עצמם האם כדאי לרכוש דירה להשקעה ב-2021, או שאולי עדיף לשים את הכסף באפיק אחר כמו שוק ההון למשל. כמו כל דבר בעולם ההשקעות, אין לשאלה זו תשובה חד משמעית וההחלטה בדרך כלל תלויה במאפייניו הייחודיים של כל אדם. מה שכן, השקעה בנדל"ן טומנת בחובה מספר יתרונות משמעותיים על פני השקעות בשוק ההון, בבנקים או בערוצים אחרים:

✔️ השקעה בטוחה בהשוואה לאחרות: ראשית, הפופולריות הגואה של עסקאות לרכישת דירה להשקעה נובעת מרמת הביטחון הגבוהה יחסית של השקעות נדל"ן לעומת השקעה במניות, מט"ח, ביטקוין ובערוצים פיננסיים אחרים. רכישת דירה והשכרתה נחשבת להשקעה יציבה ובטוחה אפילו ביחס אפיקי השקעה סולידיים אחרים.

השקעות פיננסיות נומינליות כמו קרנות השתלמות, ביטוח מנהלים וקופות גמל תלויות ומושפעות מהתנודות בשוק, כך שתמיד ישנו סיכון לאבד את הסכום שהושקע. לעומת זאת, השקעה בנדל"ן מגנה על המשקיע, באופן בו גם אם יחווה ירידת ערך בתקופה מסוימת, עדיין תהיה לו אחיזה בנכס ריאלי ממשי.

חשוב לומר כי השקעות נדל"ן סולידיות רלוונטיות במיוחד לאור האקלים הפיננסי הנוכחי, המאופיין בתנודתיות ובחוסר יציבות, ביתר שאת בימים אלו בעקבות משבר הקורונה העולמי והמצב הבטחוני הנזיל ששורר בישראל.

✔️ פוטנציאל הרווח: יתרון משמעותי נוסף ברכישת דירה להשקעה הוא שמדובר בנכס שנוטה לשמור על ערכו ואף להניב רווחים מהשבחתו בשל עליית מחירי השוק. שוק הנדל"ן הישראלי חווה כבר כמעט שני עשורים מגמת עלייה הדרגתית ומתמשכת במחירי הדיור כמעט בכל אזורי הארץ, והסיכוי להיפוך המגמה ולירידת מחירים לא נראה באופק, בעיקר משום שהביקוש לדירות חדשות בישראל רק עולה ואילו קצב הגידול בהיצע הדירות נותר פחות או יותר קבוע מדי שנה.

✔️ פוטנציאל התשואה: יתרון שלישי הוא שהשקעה בדירה עשויה להניב תשואה פוטנציאלית שנתית נאה למדי של 3-6 אחוזים ואף יותר מכך. לעיתים קרובות, דירות להשקעה מספקות חלופת השקעה סולידית למי שמעוניין להוסיף כמה אלפי שקלים להכנסה החודשית או כתוספת נחמדה לפנסיה. במקרים אחרים, השקעה בדירה מהווה אמצעי ליצירת הון משמעותי הרבה יותר דרך מינוף ההון לרכישת נכסים נוספים.

✔️ ערוצי מינוף: יתרון נוסף בקניית דירה למטרות השקעה טמון באפשרויות קבלת הלוואה מהבנק לצורך השקעה בדירה, קרי: משכנתא. מדיניות הבנקים בישראל באופן כללי מאירה פנים למשקיעי נדל"ן. הבנקים מציעים לרוכשים ולמשקיעים מגוון אפשרויות מינוף וקבלת משכנתאות, לעיתים בשיעור של עד כ-60% משווי הדירה. הסיבה לכך היא שוב המוניטין של שוק הנדל"ן הישראלי כיציב ובעל רמות סיכון נמוכות יחסית.

לפניכם דירות להשקעה בפרויקטים חדשים בארץ ובחו"ל

קניית דירה להשקעה בארץ לעומת דירות להשקעה בחו"ל – מה צריך לדעת?

בשנים האחרונות משקיעי נדל"ן ישראלים רבים מחליטים להשקיע את הונם בנכסים בחו"ל, בין אם במדינות במערב ומזרח אירופה (כמו פולין, גיאורגיה, יוון, קפריסין, גרמניה והונגריה) ובין אם בארצות הברית ומדינות נוספות.

ככלל, מחירי הנכסים בחו"ל נמוכים יותר ממחירי הנכסים המקבילים בשוק הישראלי, ושיעורי התשואה מהשקעה בחו"ל גם הם עשויים להיות בממוצע גבוהים יותר. כך ש"על הנייר" – השקעה בדירה או נכס בחו"ל גם היא אפיק השקעה שכדאי לבחון, במיוחד עבור משקיעים עם הון התחלתי נמוך יחסית.

עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שהשקעה בחו"ל טומנת בחובה מורכבויות וסיכונים שכמעט ולא קיימים בהשקעה בדירה בישראל. כך למשל, השקעה כזו דורשת ידע מעמיק בהבנת הבירוקרטיה, חוקי המיסוי ותהליכי רכישת הנדל"ן במדינה זרה, כמו גם התמודדות עם אחזקה וניהול של נכס במדינה זרה, בשפה זרה ובמיקום מרוחק.

ההחלטה האם להשקיע בחו"ל או בארץ, אם כן, תלויה במאפיינים האינדיבידואליים ובהעדפות הסובייקטיביות של המשקיע.

 

מהם הבדלים בין דירה להשקעה במרכז הארץ לעומת הפריפריה?

כלל האצבע הוא שככל שמתרחקים יותר מאזור המרכז – כך יורדים מחירי הנכסים. אך חשוב להבין שעובדה זו אינה כשלעצמה מהווה ערובה להשקעה משתלמת, שכן תעריפי השכירות יהיו גם הם נמוכים משמעותית מאלו שמשולמים על דירות במרכז.

ניתן לומר שבין אם מדובר ברכישת דירה במרכז ובין אם בפריפריה, דירה למגורים עשויה להיות השקעה מניבה ובטוחה. יחד עם זאת, המחירים הנמוכים הופכים את ההשקעה בדירות בפריפריה למתאימים במיוחד עבור משקיעים עם הון התחלתי נמוך יחסית.

דירה להשקעה בבאר שבע למשל תעלה בממוצע כ-1.1 עד 1.5 מיליון ₪ ועשויה להניב תשואה ממוצעת של כ-3.5% בשנה משכר דירה. לצורך השוואה, דירות להשקעה בתל אביב יעלו בממוצע כ-2.5-3.5 מיליון ₪ והתשואה מהן תעמוד בממוצע על כ-4-5%. כמובן שלתשואה משכר דירה מתווספת תשואה פוטנציאלית מעליית ערך הנכסים, אשר היא התשואה המשמעותית יותר וזו שמייחלים לה מרבית המשקיעים.

בדומה להתלבטות בין השקעה בדירה בארץ או דירה להשקעה בחו"ל, ההחלטה האם להשקיע בדירה במרכז הארץ או בפריפריה צריכה להילקח בצורה מושכלת לאחר שקילת כל השיקולים הרלוונטיים, לרבות ההעדפות האישיות והיכולות הכלכליות של המשקיע.

 

לאיזו תשואה ניתן לצפות ואיך לחשב תשואה על דירות להשקעה?

באופן כללי, השקעה בדירה בישראל צפויה להניב למשקיעים תשואה ממוצעת של 3%-6% לשנה. תשואה סבירה תחשב לכזו שנעה בין 4%-3%; תשואה של 5% תחשב לטובה; ותשואה העולה על 5% נחשבת כבר למוצלחת מאוד.

שיעור התשואה על ההשקעה יחושב באמצעות חישוב החלק היחסי של ההכנסה השנתית מהסכום שבו נקנה הנכס.

להלן דוגמא להמחשה: דירה שנרכשה בסכום של 1.5 מיליון ₪ ומושכרת לאורך כל חודשי השנה בכ- 5000 ש"ח לחודש מכניסה עבור המשקיע 60 אלף ש"ח (בהנחה והמשקיע אין שום הוצאות נוספות על הדירה). כלומר התשואה השנתית היא: 60,000/1,500,000 = 4%.

להלן טבלה עם נתונים עדכניים על מחירים ממוצעים, שכר דירה ממוצע ותשואה ממוצעת של דירות להשקעה בערים מובילות בישראל ב-2021:

יישובמס' חדריםמחיר דירה ממוצע (₪)שכ"ד ממוצע (₪)תשואה ממוצעת משכירות
תל אביב יפו43,287,4128,2002.99%
ירושלים42,012,8715,7003.39%
חיפה41,389,8403,8003.28%
ראשון לציון41,774,4685,0003.38%
אשדוד41,636,4714,7003.45%
אשקלון41,337,3193,8003.41%
באר שבע41,065,0003,2003.6%
רמת גן42,239,6506,0003.21%
בת ים41,976,6676,1003.7%
חולון41,794,6155,0003.34%
פתח תקווה41,779,2454,5003.03%
הרצליה42,148,4406,0003.35%
רעננה42,193,0775,4002.95%
כפר סבא41,984,8845,0003.02%
חדרה41,323,2263,6003.26%
נתניה41,710,8334,8003.37%
יבנה41,641,0514,2003.07%
רחובות41,723,0854,5003.13%
באר יעקב41,874,0005,0003.2%
חריש41,086,5002,9003.2%
לוד41,523,4423,8002.99%
הוד השרון42,140,7145,0002.8%
רמת השרון42,737,5006,5002.85%
עכו4991,6763,2003.87%
נהריה41,076,9233,5003.9%
קרית גת41,088,0713,1003.42%
גני תקווה42,319,5635,8003%
ראש העין41,496,0004,3003.45%
כפר יונה41,566,2504,3003.29%
נשר41,187,0003,2003.23%

 

כמה מס משלמים על דירה להשקעה ובמה זה תלוי?

ההבדלים בין רכישת דירה להשקעה לבין קניית דירה למגורים מתבטאים בעיקר בעניין המיסוי. משקיעי נדל"ן שרוכשים דירה שנייה במטרה להשכירה מחוייבים בכמה סוגי מס:

  • מס רכישה: מס מדורג שמוטל במועד רכישת הנכס ותלוי בשווי עסקת הרכישה. מדרגת המס הראשונה עומדת על שיעור של כ-5% על דירה בשווי של עד 1,292,280 ₪. מעל לסכום זה, מוטל מס מדרגה שנייה בשיעור של כ-6% עד לסכום של 3,876,835 ₪ (הסכום מוטל על ההפרש בין המדרגות). המדרגה השלישית היא בסכום של 5,338,290 ₪ והמס המשולם על ההפרש בינה לבין המדרגה השניה הוא 7%. את יתר המדרגות ניתן למצוא באתר רשות המיסים.
  • מס שבח: מוטל בשיעור של כ-25% בעת מכירה הנכס, על ההפרש שבין מחיר עסקת המכירה למחיר הקנייה המקורי.
  • מס הכנסה: מס שמוטל על ההכנסות שמתקבלות מהשכרת נכס למגורים. שיעור מס ההכנסה משתנה בהתאם למסלול המיסוי הנבחר. במסלול ההרגיל, ההכנסה מהשכירות מתווספת לכל שאר ההכנסות, והסכום כולו מחויב במס השיעור הרגיל. במסלול הפטור, דירה שמוצהרת ככזו שמשמשת למגורים בלבד תהיה פטורה מתשלום המס.

 

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בישראל בשנת 2021?

גם הפעם התשובה לשאלה הזו איננה חד משמעית או ידועה מראש, שכן עסקת נדל"ן מוצלחת תלויה במנעד רחב של פרמטרים, לרבות היכולות הכלכליות וההעדפיות האישיות של כל משקיע ומשקיע.

להלן כמה שיקולים שצריך לקחת בחשבון על מנת להחליט איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה בארץ:

  • פוטנציאל התשואה: כמובן שהפרמטר החשוב ביותר בהחלטה על איפה לקנות דירה להשקעה הוא הצפי לתשואה השוטפת מקבלת דמי השכירות. יש לבצע הערכה מהימנה של שיעור דמי השכירות שניתן לגבות בעבור הדירה על בסיס גובה השכירויות מנכסים סמוכים ביישוב או בעיר המסוימים. ניתן להיעזר במתווכים מקומיים. למרכזיות או הפריפריאליות של המקום שבו מצויה הדירה, הן בארץ והן ביישוב הספציפי עצמו, משקל רב בקביעת מחירי השכירות. גורמים אפשריים נוספים הם קרבה למוסדות חינוך וקהילה ולמוקדי תעסוקה.
  • פוטנציאל ההשבחה: מלבד פוטנציאל התשואה (מדמי השכירות החודשיים), פוטנציאל עליית הערך והרווח מהשבחת הנכס בעתיד (בעת מכירתו) הוא המרכיב השני בחשיבותו בהחלטה על איפה לקנות דירה להשקעה. כדי להעריך את פוטנציאל ההשבחה, יש לבחון היטב את הסביבה התכנונית של הנכס ולבצע הערכה מושכלת של תנודות עתידיות במחירי הדיור של הנכס ובאזורו.
  • קרבה לנכס: לעיתים קרובות מוצאים דירה שנראית כמו השקעה אטרקטיבית במיוחד, אך היא ממוקמת במרחק נסיעה רב ממקום המגורים של המשקיע. במצב כזה, חשוב לקחת בחשבון את הזמן, המאמץ והכסף הדרושים לתחזוקה וניהול הנכס מרחוק.
  • סוג האוכלוסייה: באופן עקרוני, השקעה בנדל"ן בערים ויישובים בדירוג סוציו-אקונומי נמוך יותר תניב תשואה פוטנציאלית גבוהה יותר, בשל העלות הנמוכה של הנכסים. עם זאת, אל מול הצפי לתשואה כדאי לקחת בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת מול השוכרים. מבחינה זו, עדיף דווקא להשקיע באזורים חזקים ומבוססים יותר, אך כמובן שלא מדובר פה בכלל ברזל.
  • הון עצמי זמין: כמובן שלסכום הכסף ההתחלתי שבו מחזיק המשקיע חשיבות מכרעת להחלטה על מיקום ההשקעה. חשוב מאוד להתאים את ההשקעה ליכולות הכלכליות והפיננסיות של המשקיע, ולשים דגש על השקעה ריאלית ללא סיכונים מוגזמים או מיותרים. עבור משקיעים עם הון עצמי מוגבל יחסית, ייתכן שעדיף להשקיע בדירות בפריפריה או בדירות קטנות במרכז הארץ.

 

אילו בדיקות חשוב לבצע לפני שמשקיעים בדירה?

לאחר שנשקלו כל הפרמטרים בהחלטה היכן להשקיע, ואותרה דירה מתאימה להשקעה, השלב הבא בתכנון ההשקעה הוא לבצע את הבדיקות והחישובים המקדימים הללו:

✔️ תשואה ורווחים פוטנציאליים: כאמור, לפני שרוכשים דירה להשקעה מומלץ לבדוק את מחירי השכירות באזור (על מנת להבין בכמה ניתן להשכיר את הנכס) ואת מה שצפוי בסביבת הנכס וביישוב שבו הוא ממוקם (על מנת להבין האם ניתן לצפות לעלייה של מחיר הנכס או דווקא לירידה).

כשמחשבים את התשואה מדמי השכירות, חשוב לבצע "חישוב פאסימי" ולקזז מהסכום השנתי את הריבית על המשכנתא ועלויות אחרות שיכולות להיות כרוכות בהשקעה (למשל תיקונים פוטנציאליים).

כשבוחנים את פונציאל הרווח מהשבחת הנכס, בודקים לדוגמא האם קיימות בסביבת הנס תוכניות פיתוח עירוני, תכנית תמ"א, פינוי-בינוי וכדומה.

✔️ מיסוי: לשיעור תשלומי המיסים שנדרשים לרכישת דירה להשקעה השלכות כבדות משקל על מידת הכדאיות והרווחיות של העסקה. לכן לפני שקונים את הדירה חשוב לבצע בדיקה יסודית של חובות המיסוי.

ראשית, יש להתעדכן בשיעור מס הרכישה, שכן שיעורו נקבע אחת לשנה בהתאם למחירי השוק, וכן לחשב את מס הרכישה על הדירה המיועדת להשקעה. שנית, צריך לברר באיזה מסלול מס הכנסה לבחור, ולחשב את עלויות המיסוי השוטפות על ההכנסות מהשכירות ועל מכירת הנכס בעתיד (מס שבח).

מומלץ להתעדכן בכל מקורות המידע הרלוונטיים, רשויות המס הרשמיות וכן עם אנשי מקצוע מומחים במיסוי. תכנון מוצלח של המיסוי יכול לחסוך בעלויות משמעותיות ביותר ולהגדיל את הרווח מההשקעה בדירה.

✔️ עלויות נלוות ובלתי צפויות: בחישוב ותכנון ההשקעה, חשוב שלא לשכוח להביא בחשבון את כל אותן עלויות נוספות שכרוכות בביצוע ההשקעה בדירה, מעבר לסכום הרכישה והמסים הרשמיים.

לדוגמא, לפני הרכישה יש לקחת בחשבון עלויות שיפוץ אפשריות. במהלך השכירות, ייתכנו עלויות בלתי צפויות על תיקונים מנזקים ותקלות. במעמד מימוש הנכס (מכירה), המשקיעים יידרשו לתשלום שכר טרחה לעורכי דין, שמאים, מתווכים וכדומה.